[摘要] 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本暂行办法，2015年1月1日起执行。
第五章 物业管理服务
第四十一条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第四十二条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第四十三条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十四条 物业服务企业应当加强物业管理区域的巡察管理，发现违反治安管理，违反规划私搭乱建，违规装饰、装修，损坏公共设施设备及绿地环境等违法、违规行为时，应当及时制止，并向有关部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业或业主的报告后，应当依法对违法违规行为予以制止或依法处理。
第四十五条 物业服务实行有偿服务。物业服务收费应当遵循合理、公平、公开以及收费项目、收费标准与服务内容、服务质量相适应的原则。
物业服务收费区分不同物业的性质和特点等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅区（别墅除外）公共性物业服务收费实行政府指导价；别墅、业主大会成立之后的住宅区及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。物业服务企业接受业主委托提供公共性物业服务合同以外服务的特约服务费实行市场调节价。
实行政府指导价的住宅区公共性物业服务收费，由市、县价格主管部门会同同级房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的等级基准价及其浮动幅度和相关物业服务收费标准，并向社会公布。
第四十六条 业主办理入住手续后连续五个月无人居住使用的物业，业主或物业使用人应事前向物业服务企业提出书面申请，并经确认后按约定标准下浮20%交纳物业服务费，物业服务合同双方另有约定的除外。
第四十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。
第四十八条 物业服务合同期满三个月前，物业服务企业与业主应当协商是否续约事宜。双方续约的，应当重新签订物业服务合同；一方不续约的，应当在合同期满三个月前书面告之对方。
业主或物业服务企业提前解除物业服务合同的，应在三个月前与对方协商。协商不成的，按照合同约定的争议解决方式进行解决。双方协商或争议解决期间任何一方不得单方终止履行合同约定的义务。
第四十九条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当向业主委员会办理下列交还事项：
（一）预收的物业服务费、共用设施设备运行费用，利用物业共用部分所得等余额；
（二）物业档案资料；
（三）共用设施设备；
（四）物业管理用房；
（五）属于业主所有的其他财物。
业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效后，业主委员会应当将前款所列等相关事项移交新聘物业服务企业。
第五十条 因物业服务合同期满、双方不续约或者提前解除合同，应当书面告知街道办事处、乡镇人民政府和物业所在地的县(市、区）房产行政主管部门。
第五十一条 物业服务企业应依约履行义务，业主应按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。
第五十二条 为保障物业管理活动有序进行，提高物业服务主体履约意识，维护广大业主的合法权益，实行物业管理履约保证金制度。用以兑现物业服务企业依法依约退出物业服务项目并移交物业管理相关资料及设施设备等承诺的保证金。
建立由委托方、物业服务企业、县（区）街道办事处或乡镇人民政府的三方监管机制。三方应约定物业服务企业退出物业管理项目的具体办法和保证金的数额等。其中保证金额度应根据具体物业服务项目的规模、收费标准等因素，至少应保证项目三个月的正常运行。
第五十三条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定，但不得违反法律法规和管理规约、业主大会决定，不得损害公共利益和他人利益。
第五十四条 各级人民政府应建立物业管理纠纷调解机制，妥善解决物业管理及物业服务纠纷，维护双方当事人合法权益。
房产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，并将处理结果告知投诉人。
第六章 物业的使用和维护
第五十五条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，依法办理有关手续。
第五十六条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第五十七条 已交付使用的物业，在国家规定保修期限内，由建设单位向业主负责维修。保修期满后，自用部位设施设备由业主负责维修、养护；共用部位、共用设施设备的日常维修养护，选聘物业服务企业的，由选聘的物业服务企业负责维修、养护；没有选聘物业服务企业的，由共有的全体业主负责维修、养护。
物业服务企业应当按照共用部位和设施设备的维护周期和相关标准，编制维修、养护计划，定期进行维修、养护，记入档案，并向业主公示。
第五十八条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第五十九条 已经实现分户计量、分户控制的住宅小区内供水、供电、供气、供热等专业设施设备应无偿移交专业经营单位，由专业经营单位承担物业管理区域内分户计量装置或入户控制端口以外相关设备设施维修、养护的责任。
未实现分户计量、分户控制的住宅小区内供水、供电、供气、供热等，由建设单位或业主按专业经营单位要求进行改造移交。
第六十条 本办法实施后的新建住宅区，建设单位应将物业管理区域内供水、供电、供热等配套设施设备及管网设计图征求相关专业运营单位意见，按要求施工，验收合格后将共用设施设备及相关管线移交给相关专业运营单位负责管理，相关专业运营单位应当及时接管。
供水、供电、供热、供气、通信、有线电视、宽带等专业经营单位应与建设单位协商，按统筹设计方案施工建设，并承担相应维护管理责任。
第六十一条 相关专业运营单位委托物业服务企业负责共用设施设备的日常维修养护的，应当与物业服务企业签订委托协议，明确维修养护的主要事项以及费用支付的标准和方式，并对其维修养护工作进行监督。
第六十二条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。
物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
第六十三条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
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