[摘要] 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本暂行办法，2015年1月1日起执行。
第三章 物业服务企业
第二十七条 从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格，具备相应资质等级，提供与物业服务合同质价相符的物业服务。
从事物业管理服务的人员，应当取得相应的职业资格证书，定期参加相应的职业教育培训。
第二十八条 物业服务企业应当按照规定定期接受房产行政主管部门的资质核定。拒不接受资质核定的，不得继续从事物业服务。
外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动的，需持物业管理资质证书等有关合法有效证件，到物业所在地的县(市、区）房产行政主管部门办理备案登记手续。
第二十九条 物业服务企业享有以下权利：
（一）按照物业服务合同进行相应管理；
（二）按照物业服务合同收取服务费用；
（三）对装饰装修活动进行监督管理；
（四）对造成物业共用部位、共用设施设备和场地损害的行为，要求责任人停止损害；
（五）依据法律、法规规定和物业服务合同约定享有的其他权利。
第三十条 物业服务企业应履行下列义务：
（二）接受业主、业主委员会的监督，定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况和专项维修资金使用情况，并进行公示；
（三）公示物业服务合同约定的收费项目和标准；
（四）公示利用共用部位、共用设施设备经营和支出情况；
（五）协助有关部门制止违法、违规的行为，维护物业管理区域秩序；
（六）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
第三十一条 物业服务企业应当协助有关部门做好物业管理区域内的治安、安全、事故防范工作。发现违法犯罪案件或安全事故时，应当在采取应急措施的同时，及时向有关部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当依法履行职责，不得侵害公民的合法权益。
第三十二条 房产行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，对其物业服务活动进行考核，促进服务水平的不断提高。
物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起三十日内向物业所在地的县（市、区）房产行政主管部门备案。
第四章 前期物业管理
第三十三条 前期物业管理是指业主、业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之前，由建设单位选聘的物业服务企业实施的物业管理。
建设单位选聘物业服务企业实施前期物业管理的，应当签订前期物业服务合同。前期物业服务合同可约定期限。但期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。
在前期物业管理期间，物业交付使用前发生的物业服务费用由建设单位承担，物业交付业主后的物业服务费用由业主承担，另有约定的除外。
第三十四条 建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地房产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第三十五条 新建物业的建设单位在办理房屋预（销）售许可证时，应当持物业管理方案向物业所在地房产行政主管部门备案，并提供前期物业服务合同和临时管理规约及招议标备案文件。
第三十六条 建设单位在销售物业时应当将前期物业服务合同和临时管理规约约定的主要内容作为物业销售合同的要约部分。
第三十七条 规划、设计新建住宅区时，应当统筹规划、合理布局物业管理设施，按照不低于开发建设总建筑面积千分之三的比例建设物业管理用房，费用计入建筑成本。物业管理办公用房应适合办公使用，不得配置地下室、车库、储藏间等房屋。
物业管理用房所有权属于全体业主共同所有，任何人不得买卖、抵押，未经业主大会同意不得改变用途。
建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当将物业管理用房一并申请登记。
第三十八条 建设单位与其选聘的物业服务企业应当进行物业管理交接验收，并向物业服务企业移交物业管理用房、共用设施、设备；物业服务企业应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第三十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
在前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房、共用设施设备、资料移交给业主委员会。
物业所在地的县(市、区）房产行政主管部门，街道办事处、乡镇人民政府应当对交接验收和移交进行监督。
第四十条 前期物业服务企业不能履行前期物业服务合同撤出的，建设单位应当重新选聘物业服务企业接替服务。重新选聘的物业服务企业的收费标准和服务标准应与物业出售前公示标准一致，并告知全体业主。
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