[摘要] 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本暂行办法，2015年1月1日起执行。
章总则
条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本暂行办法。
第二条 本市行政区域内物业管理活动适用本暂行办法。
第三条 本暂行办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或专业性服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条 本市各级人民政府应当积极创造条件，逐步推行住宅和非住宅物业实行社会化物业管理，提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业。
第五条 物业管理作为现代城市管理的重要组成部分，必须纳入城市统一管理的范畴，实行统一领导、综合协调、分级负责、属地管理的原则，各县（市）区政府、街道办事处要将物业管理工作作为一项重要的工作职责，纳入社区建设。
第六条 市住房和城乡建设局（以下称市房产行政主管部门）负责全市物业管理活动的监督管理工作。其主要职责是：根据有关法律、法规、规章拟定物业管理的规范性文件；负责本市物业服务企业的资质管理；指导县（市、区）物业管理行政主管部门工作；监督、检查物业管理经营活动，规范物业管理市场；归集、管理市区住宅专项维修资金；组织开展物业管理从业人员培训。
县(市、区)住房和城乡建设（建设）局是本行政区域内的物业管理行政主管部门，负责本县(市、区)物业管理活动的监督管理工作，其主要职责是:贯彻落实物业管理法规、规章、政策；负责前期物业管理招投标和物业管理区域确认工作；负责前期物业服务合同和临时管理规约备案工作；负责物业服务企业资质的初审工作；负责新建住宅与配套设施设备交付使用管理；监督物业管理用房配置和使用；处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉；归集本县（市）住宅专项维修资金；指导街道办事处、乡镇人民政府，居(村)民委员会有关物业管理工作。
各街道办事处、乡镇人民政府具体指导辖区内业主大会筹备、召开、选举和备案工作，监督、指导和协调业主大会和业主委员会的日常活动，评定物业服务企业的服务管理业绩，召集物业管理联席会议，协调处理物业管理中遇到的重大紧急事件。居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作，可以列席业主大会和业主委员会会议；可以设置专门岗位，加强物业管理相关工作。在业主委员会不能正常履行职责时，代为履行职责。
第七条 各级人民政府财政、发展改革、规划、住建（建设）、物价、公安、环保、城管、水务、民政、卫生、人防等部门在各自职责范围内对物业管理活动进行监督管理。
供电、供热、供水、供气、通信、有线电视等单位，按照各自职责配合实施本办法。
第二章 业主及业主大会
第八条 物业的所有权人为业主，业主在物业管理活动中，依法享有权利，履行义务。
第九条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）推选业主代表，并享有被推选权；
（七）委托代理人参加业主大会；
（八）监督业主委员会的工作；
（十）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（十一）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十二）法律、法规规定的其他权利。
第十条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时足额交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第十一条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
只有单一业主或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
业主人数较多不便于召开全体业主大会、经多数业主同意，可以以单元、幢为选举单位，推选业主代表参加业主大会。
第十二条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
第十三条 物业管理区域的划分应当综合考虑物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设、城市道路规划等因素。
分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设，其配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域。
第十四条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过已交付使用的建筑物总面积50%时，建设单位应当按照要求，及时向当地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。
符合成立业主大会条件的，申请成立业主大会，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请。申请可以下列形式提出：
（一）由不低于三十位业主或者不低于占业主总数百分之五的业主自行提出；
（二）由建设单位或者居（村）民委员会组织业主推荐代表作为临时召集人，召集不低于三十位业主或者不低于占业主总数百分之五的业主提出。
街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起六十日内，组织成立首次业主大会筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。
首次业主大会会议筹备组，由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居（村）民委员会代表七至十一人单数组成。业主代表所占比例不得低于组成人员的二分之一，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或居（村）民委员会组织，业主推荐和自愿报名相结合原则，由街道办事处、乡镇人民政府或居（村）民委员会确定。业主代表应当由热心为业主服务、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主大会筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告，公告时间不得少于七日。
筹备组应自成立之日起九十日内，在物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府或居民委员会的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。
第十五条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）决定业主大会和业主委员会开展工作的经费筹集、管理、使用方案；
（八）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定本办法第十五条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议应按照业主大会议事规则的规定召开。经五分之一以上的业主提议，或发生重大事故、紧急事件需要及时处理时，业主委员会应组织召开临时会议。
第十八条 召开业主大会定期会议，应当于会议召开十五日以前通知全体业主，并同时告知相关居（村）民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十九条 业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会由五至十一名人的单数组成。
业主委员会应自选举产生之日起七日内召开首次业主委员会会议，推荐产生业主委员会主任一人、副主任一至二人。
第二十条 业主委员会应当履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）组织业主委员会的换届、改选、增补；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，督促业主交纳物业服务费等依照合同应当缴纳的费用，制止并向有关行政管理部门报告物业服务企业损坏业主权益的行为；
（五）监督业主管理规约的实施；
（六）接受业主、使用人对物业服务企业的投诉；
（七）配合街道办事处、乡镇人民政府，居（村）民委员会做好本住宅区的社区管理工作；
（八）业主大会赋予的其他职责。
第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持以下材料向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案：
（一）筹备组出具由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；
（二）成立业主委员会备案表；
（三）物业基本情况；
（四）业主委员会委员名单及基本情况；
（五）管理规约和业主大会议事规则；
（六）业主大会决议（附业主及投票权数清册）；
（七）法律、法规规定的其他资料。
材料齐备的，街道办事处、乡镇人民政府应当予以备案，并在备案后七日内将备案材料抄送县(市、区）房产行政主管部门备案，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、居(村)民委员会。业主委员会备案的有关事项发生变更的，依照前款规定重新备案。
第二十二条 业主委员会办理备案后，凭街道办事处、乡镇人民政府出具的刻制印章介绍信，到公安部门申请刻制业主大会和业主委员会印章。
第二十三条 管理规约应对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应履行的义务，违反管理规约应承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约应尊重社会公德，不得违反法律、法规、规章或损害社会公共利益，并对全体业主具有约束力。
第二十四条 业主大会议事规则应就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
第二十五条 业主大会、业主委员会应依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规及规章，危害社区安定和社会稳定，侵害业主合法权益等行为，物业所在地的区、县房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，应责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。
第二十六条 业主大会、业主委员会应配合公安机关，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。配合并支持居（村）民委员会开展工作，依法履行自治管理职责，并接受其指导与监督。
业主大会、业主委员会作出的决定，应告知相关居（村）民委员会，并听取居（村）民委员会的建议。
业主大会、业主委员会开展工作经费情况，应定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的监督。
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