昨天的房地产市场，有两则重磅消息值得注意。
一个是关于调控政策方面的，波及到的城市有两个。一个是长沙，明确规定：已经购房的商品房，必须在取得不动产权证5年后才可以转让。还有一个是西安，暂停向企事业单位售房。
另外一则消息，起源于一则市场传言，说是的棚改将一刀切全面叫停。这个消息一出来，就引起了市场不小的恐慌。直接的影响就是布局三四线城市比重比较大的房地产企业，以及相关的钢铁、水泥板块来了一个“地震”——
降准放水的情绪刚被撩起来呢，一下就被打蔫了，这让人情何以堪。而这个消息，官方也发表了声明，作了公开辟谣，回应说：“棚改项目不会全面停止，只不过未来将以实物安置为主，逐渐替代货币安置”。
条消息就不作过多解读了，你可以理解为新一轮的精细化调控，给楼市不断打补丁，目的是防止楼市过热引发不必要的风险。但第二条就比较有意思了，因为这里面确定了一个事实：货币化棚改确实在收紧。
02、
要了解这个将给房地产市场带来什么样的影响，我们先来了解下到底什么是“货币化棚改”。这个词看起来比较深奥，但其实解释起来却非常的简单，其实大小就一个字“拆”。
但是，拆了怎么办呢？以前，政府拆掉棚户区，最常用的形式就是用实物安置来给你补偿，比如说给你一套安置房。但是，这种模式比较慢，而且需要协调的利害关系太多。
更重要的是，前两年三四线鬼城遍地，楼市库存居高不下。怎么办？配合这个货币化棚改一起来，直接给拆迁户钱。钱从哪里来呢？地方政府可以向国家开发银行等几家指定的银行申请棚改专项贷款，也称PSL。
给完钱之之后，让他们自己去买房，于是，库存就这么消化了！
公开的数据显示：货币化安置的比例，在一二线城市中大约只有20%，但在三四线城市中，却已高达80%。也就是说，货币化棚改主要是集在三四线城市。
这里面的三四线城市，最经典的当数芜湖，“货币化安置”的比例高达100%！所以，在芜湖，很戏剧性的，我们会看到这么一条房价曲线的出现——
所以，从上面的分析中，我们很容易得出、市场上也一致认为的声音就是：三四线城市这种不明缘由的暴涨，很大一部分原因就是货币化棚改引起的。
数据显示，2017年棚改户数为515万套，涉及20个省份的三四线城市。按照PSL支持棚户改造的贷款余额计算，平均每户补偿到50万元。
而以平均数来看，每个省份棚改三四线城市为10个，相当于每个城市2.6万套，每套50万，杀入该三四线城市房地产市场的钱就到了130亿。漫天发钱给人买房，房价怎么可能不飙上去呢？
一二线我买不起，我还不能买自己的城市嘛？再加上一二线城市高房价的外溢效应，三四线城市房价的火可谓是越烧越旺，一发不可收拾。
的数据显示，在这一轮“货币化棚改”的激发下，已经有200个县城房价超9000元/平米。房价突破万元的城市也已经超过60个，这其中有近1/3是三四线城市。
在这之前，很多小县城的房价还徘徊在4000-5000元/平米。
03、
讲真，货币化棚改一个非常好的政策。因为市场上的棚户区，通常是城市中居住功能最差的地方，抗灾性差，采光通风差，无道路，无绿化，无公共活动场地。
拆除改造这些房屋，有利于城市化建设，更有利于农民“市民化”，能减少很多社会矛盾。本地土著可以通过棚改的形式，获得更好的居住环境，而推行的进度上，也可以更为的高效。
但是，在国人被“房本位”强化过的思潮下，这个好政策目前完全变味了。库存是去了，但房价也被强拉起来了。但是，现在形势变了。以前是给你发钱，虽然现在没有给你一刀切，但也在慢慢在给你收紧，多以实物安置为主。
所以，此次货币化棚户改造的全面收紧，对于三四线城市来说，什么限售啊，房产信息联网啊，都是隔靴搔痒，这个才是真正的釜底抽薪。
而且，喜欢在三四线城市囤房的逻辑，本身就是很危险的行为。
1、中国人口向一二线集聚趋势未改。大部分三四线城市的人口基本是负增长，呈流出状态。房地产的主体是人，如果人都没有了，购买力从哪里来，房子又建给谁？
2、三四线城市的基本面不好看。举个例子，从世界500强的企业分布来看，在中国大陆的98家企业中，总部在一线城市的企业为75家，占据了绝大部分，三四线城市仅有9家企业，不足总数量的10%。基本面这样，何来长期动力?
3、三四线城市房子的流通性差。目前的三四线城市，90%以上的人都在买新房。前几年三四线的城市，因为库存大，价低，购买者基本以自住为前提，动不动就100平以上。
当这些居住属性被基本满足的差不多了的时候，你要再转手就变得很难了，因为三四线城市的购房基本都集中在新房，还不到必须购买二手房的阶段。
那么，对于普通人来说，面对这一轮变化，应该怎么做呢？对于本地棚改户来说，如果能拿到钱，就尽量拿钱吧，没有金融属性的房子，拿到手也只鸡肋。
而对于仍旧抱有侥幸心理大批购入三四线城市囤房的来说，要开始警醒了。你可能看到你家房子涨了，但这只是短期的。根本没法持久。还是维持之前的判断：不看好暴涨的三四线楼市。
《普通投资者如何从人生套房裂变成第六套房》系列文章：
篇：《普通投资者如何从人生套房裂变成六套房》
（人生套房一定要赚钱）
第二篇：如何开启房产裂变之路，一套变两套，两套变三套
第三篇：普通投资者如何快速筹集资金，破限购？
第四篇：笋盘都去哪了？
第五篇：如何防范二手房交易的陷阱
第六篇：不同类型的房产价格上涨的逻辑
迪七篇：一座城市板块轮动规律和投资方法
第七篇：楼市投资中最容易出现的亏损是什么
第八篇：投资什么房子最容易赚钱？
第九篇：不同信贷产品的运用与风险管理
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海豚听风2018-07-11 10:43:53
