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买三四线城市的人可以哭了,极可能被套牢!

六丈日子 2018-07-11 10:43:53

昨天的房地产市场,有两则重磅消息值得注意。

一个是关于调控政策方面的,波及到的城市有两个。一个是长沙,明确规定:已经购房的商品房,必须在取得不动产权证5年后才可以转让。还有一个是西安,暂停向企事业单位售房。

另外一则消息,起源于一则市场传言,说是全国的棚改将一刀切全面叫停。这个消息一出来,就引起了市场不小的恐慌。直接的影响就是布局三四线城市比重比较大的房地产企业,以及相关的钢铁、水泥板块来了一个“地震”——

降准放水的情绪刚被撩起来呢,一下就被打蔫了,这让人情何以堪。而这个消息,官方也发表了声明,作了公开辟谣,回应说:“棚改项目不会全面停止,只不过未来将以实物安置为主,逐渐替代货币安置”

第一条消息就不作过多解读了,你可以理解为新一轮的精细化调控,给楼市不断打补丁,目的是防止楼市过热引发不必要的风险。但第二条就比较有意思了,因为这里面确定了一个事实:货币化棚改确实在收紧。

02、

要了解这个将给房地产市场带来什么样的影响,我们先来了解下到底什么是“货币化棚改”。这个词看起来比较深奥,但其实解释起来却非常的简单,其实大小就一个字“拆”。

但是,拆了怎么办呢?以前,政府拆掉棚户区,最常用的形式就是用实物安置来给你补偿,比如说给你一套安置房。但是,这种模式比较慢,而且需要协调的利害关系太多。

更重要的是,前两年三四线鬼城遍地,楼市库存居高不下。怎么办?配合这个货币化棚改一起来,直接给拆迁户钱。钱从哪里来呢?地方政府可以向国家开发银行等几家指定的银行申请棚改专项贷款,也称PSL。

给完钱之之后,让他们自己去买房,于是,库存就这么消化了!

公开的数据显示:货币化安置的比例,在一二线城市中大约只有20%,但在三四线城市中,却已高达80%。也就是说,货币化棚改主要是集在三四线城市。

这里面的三四线城市,最经典的当数芜湖,“货币化安置”的比例高达100%!所以,在芜湖,很戏剧性的,我们会看到这么一条房价曲线的出现——

所以,从上面的分析中,我们很容易得出、市场上也一致认为的声音就是:三四线城市这种不明缘由的暴涨,很大一部分原因就是货币化棚改引起的。

数据显示,2017年全国棚改户数为515万套,涉及20个省份的三四线城市。按照PSL支持棚户改造的贷款余额计算,平均每户补偿到50万元。

而以平均数来看,每个省份棚改三四线城市为10个,相当于每个城市2.6万套,每套50万,杀入该三四线城市房地产市场的钱就到了130亿。漫天发钱给人买房,房价怎么可能不飙上去呢?

一二线我买不起,我还不能买自己的城市嘛?再加上一二线城市高房价的外溢效应,三四线城市房价的火可谓是越烧越旺,一发不可收拾。

最新的数据显示,在这一轮“货币化棚改”的激发下,全国已经有200个县城房价超9000元/平米。房价突破万元的城市也已经超过60个,这其中有近1/3是三四线城市。

在这之前,很多小县城的房价还徘徊在4000-5000元/平米。

03、

讲真,货币化棚改一个非常好的政策。因为市场上的棚户区,通常是城市中居住功能最差的地方,抗灾性差,采光通风差,无道路,无绿化,无公共活动场地。

拆除改造这些房屋,有利于城市化建设,更有利于农民“市民化”,能减少很多社会矛盾。本地土著可以通过棚改的形式,获得更好的居住环境,而推行的进度上,也可以更为的高效。

但是,在国人被“房本位”强化过的思潮下,这个好政策目前完全变味了。库存是去了,但房价也被强拉起来了。但是,现在形势变了。以前是给你发钱,虽然现在没有给你一刀切,但也在慢慢在给你收紧,多以实物安置为主。

所以,此次货币化棚户改造的全面收紧,对于三四线城市来说,什么限售啊,全国房产信息联网啊,都是隔靴搔痒,这个才是真正的釜底抽薪。

而且,喜欢在三四线城市囤房的逻辑,本身就是很危险的行为。

1、中国人口向一二线集聚趋势未改。大部分三四线城市的人口基本是负增长,呈流出状态。房地产的主体是人,如果人都没有了,购买力从哪里来,房子又建给谁?

2、三四线城市的基本面不好看举个例子,从世界500强的企业分布来看,在中国大陆的98家企业中,总部在一线城市的企业为75家,占据了绝大部分,三四线城市仅有9家企业,不足总数量的10%。基本面这样,何来长期动力?

3、三四线城市房子的流通性差目前的三四线城市,90%以上的人都在买新房。前几年三四线的城市,因为库存大,价低,购买者基本以自住为前提,动不动就100平以上。

当这些居住属性被基本满足的差不多了的时候,你要再转手就变得很难了,因为三四线城市的购房基本都集中在新房,还不到必须购买二手房的阶段。

那么,对于普通人来说,面对这一轮变化,应该怎么做呢?对于本地棚改户来说,如果能拿到钱,就尽量拿钱吧,没有金融属性的房子,拿到手也只鸡肋。

而对于仍旧抱有侥幸心理大批购入三四线城市囤房的来说,要开始警醒了。你可能看到你家房子涨了,但这只是短期的。根本没法持久。还是维持之前的判断:不看好暴涨的三四线楼市。

《普通投资者如何从人生第一套房裂变成第六套房》系列文章:

第一篇:《普通投资者如何从人生第一套房裂变成六套房》

(人生第一套房一定要赚钱)

第二篇:如何开启房产裂变之路,一套变两套,两套变三套

第三篇:普通投资者如何快速筹集资金,破限购?

第四篇:笋盘都去哪了?

第五篇:如何防范二手房交易的陷阱

第六篇:不同类型的房产价格上涨的逻辑

迪七篇:一座城市板块轮动规律和投资方法

第七篇:楼市投资中最容易出现的亏损是什么

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