有价差就是捡漏的大好机会？

先给大家看两张近期留言的截图，然后再开始我们的今天的话题：

你看出来了吗？三四线城市与二线城市的价差在缩小，郊区与主城区的价差在缩小。

放眼，现在的房价上涨指数排名里——

领涨的都是清一色的三四线城市、地级市甚至是县级市！

于是，中国的楼市出现了这种奇葩的现象：

(注：以下数据为官方统计的房价数据，真实数据需乘以1.3倍)

河南，许昌和焦作的房价点，碰到了省会郑州的底；

安徽，阜阳和安庆的房价点，碰到了省会合肥的底；

江苏，苏北的徐州和盐城的房价点，碰到了苏南准一线城市苏州的底......

原因正如我在回复用户留言所说的，因为这些省会城市有限购限价的压制，价格被死死地控制在一个特定空间里，而三四线城市因为有天量的棚改货币托底，又没有政策限制，房价突飞猛进。

一个被压制，一个被鼓励，两者在这个时间节点默契的相交了。

三四线城市的房价，跳涨再跳涨,纷纷触碰到了省会城市和的二线城市！

看到这里，想必有些朋友又会心痒痒了，三四线城市在涨啊，要超过二线城市了，能不能买？

买个屁啊，你抓紧时间拿着拆迁补偿款，抓紧时间落户，到那些价格尚在底部的那些省会城市和的一二线城市落户、摇号、抢房！

一旦地级城市的房价开始逼平了省会城市，那么所谓的低价红利已经被吃干喝净，纯粹就是靠着棚改货币来续命。

三四线城市与二线城市的价差缩小，并不代表三四线城市的城市竞争力在短时间内迅速增强，实际上，人还是那些人，产业还是那些产业。

接下来，会有越来越多的人发现这种奇葩现象的不合理和不科学。

那波购买力极强的拆迁户一定会手持大量棚改的银子进入省会城市和的一二线城市落户，买房，毕竟同样的价格，这里拥有更好的商业、更好的教育、更好的医疗、更好的城市发展机会。

更重要的是，因为限价，还有政府一手帮你摁着房价，一手用抢人大战帮你打开大门的缝隙，让你在远远低于二线城市应有的价格水平，帮助你上车二线城市。

中国的高等教育发展到今天，谁家没有几个大学毕业生？

在当下这个节点，的机会来自于逃顶和抄底。

逃哪些城市的顶？

逃那些房价已经逼平省会的那些三四线城市的顶！

抄哪些城市的底？

所在省份有集中爆发的大规模棚改、6成以上比例都是货币化安置、省会城市正在爆发抢人大战、落户和限购被撕开缝隙、且省会城市限价执行比较严格……

去抄这些省会城市的底！未来一定会有一大波缓过神来的棚改拆迁户，持币涌入这些省会城市中！

三四线城市与省会城市的价差缩小，毫不犹豫，抛弃三四线城市，上车一二线城市。

第二条留言涉及的是：郊区与主城区的价差缩小。

正如留言中所提到的，郑州主城区，三环以内15000的盘大有得挑，你干嘛要跑20公里之外的港区去买房？

你或许会说：老师，这是万科美景魅力之城，万科的楼盘诶。

是的，不少学员都会犹豫，因为郊区盘不仅仅是价格低，不少都是大开发商。

以郑州为例，万科龙湖这些大开发商进入郑州后，根本拿不到郑州主城区三环内的地，地主要被本地开发商拿了，这里涉及政治原因，你懂的。

郑州的高端改善片区北龙湖，都是被永威正商正弘名门这些本地开发商拿了地，正商拿了三块地，名门更是北龙湖的大地主，而外地开发商基本很难拿地，即使有，像金茂府、融创，也只有一小块地。

而像万科龙湖这些大开发商在主城区拿不到地，只能远走郊区，开发郊区盘。

但是我们要考虑一个最实际的问题：在地段和品牌开发商之间，如何去找一个平衡和妥协？

不管是主城区还是港区，最终接盘的都是刚需客群。但很明显，从市场的声音来看，港区万科美景魅力之城被集体唱高，而主城区的小开发商楼盘被不置一词。

而认可万科美景魅力之城的人，在这样的情形下，大概有如下两种情况：

1.你都不是真正的刚需客，并不清楚刚需的主要欲望，只是凭借万科品牌知名度+美誉度>小开发商，来做主观判断；

2.你已经在港区，或者周边区域上车的人。

万科品牌好，带精装。花园洋房，容积率3.0，紧靠西湖公园，有湖有水有风光。

但是，对于刚需来说，什么才是最重要的？

只要一点就能筛选了：是不是真的不用在意上班打卡时间？

很多时候，对于刚需的居住选择来说，通勤时间才是一切。每天9点准时打卡上班的人，可以买主城区，你真的愿意买20公里之外的港区？

所以除非是在港区上班，不然就不要想着买港区。

万科美景魅力之城其实是一个伪概念。

只是刚好这块地被万科、美景两大开发商一起开发了，同样用了万科的品牌而已。除此之外，你无法找到它和万科到底有什么联动关系。

你每天花了大量的时间往返于市区和郊区，万科的任何配套，你基本上都享受不到的，可远观而不可亵玩焉！

价差不大的情况下，到底是为了品牌而选择远郊，而放弃地段和配套？还是为了时间成本和生活便利，选择具备地段优势和配套优势的基本靠谱的一般品牌？

这个问题本身并不难选择。对于郑州来说，“休想骗我出三环”是深入人心的，可见对地段有多敏感。环境是可以改善的，地段不可复制。

而且郑州的拆迁推进很快，所以三环以内就有大量的新房可选，高端住宅区北龙湖，刚需片区东区、金水老城区、常西湖新区.......而住在郊区，通勤时间超过1，想必你的生活品质也会大打折扣。

你可能会说“我是投资啊”，可是你想，你未来转手给谁？

在郑州主城区工作的人？上文已经说了，刚需最看重就是地段配套，他们更倾向于三环内置业。

在港区工作的人？港区目前密密麻麻的楼盘你不是没有看到，新房这么多，你二手房怎么卖？

品牌、物业、湖光山色，非常美好。但是在需求占位中，它们并不是刚需欲望中的占位。

生活中，“老破小”和“远大新”愁了不少人。

远大新：环境好，小区容积率低，舒适度高。

而我是很明确的地段主义者，坚决站队主城区，尤其是对刚需。而且目前很多城市主城区比郊区限价更严格，主城区价格远远低于实际价格，更是上车的好机会，反而是郊区有些虚高。

别人可能会说，老破旧的主城区，动不动就堵车，动不动就看海，到处是停的车，到处都是人，看着烦躁焦心。

郊区则距离主城不远，发展可期，规划比之老城上心，未来也有配套，关键是居住环境良好。当然，价格上，也可能略具有优势。

三环外，规划年代比较新，整个区域环境来说比较好，居住人口不是很多，楼盘的容积率相对环内来说比较小，舒适度确实会比较高些。

如果未来四环的区域规划有地铁，就还好。

在我看来，二线城市四环边的近郊未来也是主城，只是目前来看商业、教育等设施配套不齐全。

随着城市的建设，慢慢会发展起来，比远离主城的远郊项目要靠谱的多。不在乎配套，不在乎用时间去等，倒是可以关注，起码也是安全。

但是，在当前，主城区仍旧是的资产保值地。

我和李老师去深圳考察的时候，看到的是深圳目前刚需最普遍的做法就是在龙岗龙华之类的地方买一套房，租出去，然后自己租住在福田，等资金充足之后，把龙岗龙华的房子卖了，再买回福田。

站在未来1通勤大都市圈范围内，站在城际间的价差关系来看，临近一二线城市的郊区确实也有洼地，但是坑也不少，要谨慎。

之前有个学员还问过我远离成都55公里之外的仁寿是否可以考虑？拜托，帝都北京的辐射范围也才50公里，一个小小的成都的辐射能力还能超过北京？

一般来说，从城市三环到四环的跨进，成熟需要5年以上的发展时间。在这个时间里，四环的配套会比较弱，且是一个持续的过程。

老破小和远大新，怎么选？

1.想要成熟的配套，就选择三环内的楼盘。想要比较好的环境、社区比较纯粹，那就暂时要忍受周边的荒凉，没有什么是十全十美的。

2.明白了自己的侧重点之后，就根据开发商、地段，周边学校等情况去分析这个楼盘到底值不值得你买？其实所谓买得值不值，就要看你在整个角度去看，同样的钱你能不能买到更好的。

3.价差不一定就是捡漏的好机会。同区域的改善楼盘选择，看性价比、开发商、学校、交通、产品等去分析。如果是主城区和郊区楼盘对比，一定要考虑交通成本和通勤时间，是否能够接受。