文字版 | 周云龙跟大家讲的买房的那些事儿

3月18日晚7:00，衡水房天下举行了《楼市微课堂》公益讲座，本次讲座房天下邀请了森垚地产锦绣前城资深置业顾问周云龙为特约讲师，跟大家聊聊买房的那些事儿。

问题一、现在买房是买二手房还是一手房？

周云龙：新房和二手房各有利弊。

总的来说，新房的户型设计比较新颖，符合现代人的生活理念，比如说玄关、飘窗，落地窗等新型的设计已经成了当今户型的标配，未来出手也更容易些，但老户型就不一定具备这些设计思路了。

新房的房龄比较短，贷款的可以达到最长的年限和的额度。

新房比二手房的交易流程更简单，售楼处看了房，签了购房合同，选择贷款的银行。交房只需缴纳相关的税费，直接收房就可以了，比起，二手房的交易流程能省心不少。

新房税费少，再加上这个交易费用少，所以占用咱们老百姓的现金呢，也就相对于少一些，同一价位的房子，新房缴纳的税费要比二手房少很多，新房子需要缴纳基本的契税，公共设施，维修基金和房屋登，房屋产权登记费用。

新房比二手房的产权清晰，产权时间比较长啊，使用的时间也更长一些，产权的期限是从开发商拿地之日起开始算。一般情况下，二手房剩余的产权年限普遍比新房少，而新房的产权清晰，能避免以后不必要的纠纷。

而如果购买了二手房呢，房屋本身就会有折旧，损坏，额外的付出维修的成本。再加上，如果是社区物业管理水平不够好的话，社区的公共设施的损耗也会很厉害，对于新业主来说，此时享受公共设施，这个心理落差就会很大了。

通常来讲的二手房，首付比例也比较高，很多价格较合适的都以全款为主。对于新购房的业主，这个前期压力会比较大。

二手房这边儿的流程，就是先去看，房产权必须得核实，这个环节很重要，这个房子有没有抵押的纠纷啊，上家如果不肯交房，不肯迁户，这些都是风险，容易造成后期不动产证这个下发困难或者是入住困难等问题，然后在之后就是交付，买方申请贷款，交税费和中介费，在过户交接，水电煤气费和物业费，领取新的不动产登记证，然后等贷款下来了才能交付房屋。

问题二、网签和备案根本不是一回事！买房的千万要注意！

周云龙：网签是房地产管理部门，为规范房地产企业规范销售房屋。防止开发商捂盘以及一房多卖而建立的一种网络化管理系统。

购房网签，相当于这个房屋管理部门将买卖协议备案，并在互联网上公示。而且网签后还会得到一个网签号，可以在互联网上查询到网签信息，已经网签过的房屋无法进行第二次网签，一定程度上有利于避免开发商一房二卖，是一种行政管理行为。

而备案呢，备案包括开发商备案和购房合同备案。前者指开发商企业在取得预售证后向房产部门备案房屋出售，价格，面向社会出售。后者是指购房者和开发商签订的合同，在房屋管理部门登记备案，实现法律的效力的一种方式。

问题三、的买房时机，到底是什么时候，刚需首套房怎么买？

周云龙：什么是刚需，对于刚需来说，任何时候。都适合买房，刚需就像吃饭一样，是必须迫切的解决问题。买房子也一样，刚需就是你没有房子，丈母娘或者女朋友就不同意结婚，没有房子就没地儿住，没有房子就没有户口，就享受不到城市的商业，交通，教育，医疗等资源的服务。

而且刚需的房子是用来住的，不是用来炒的，如果你只有一套房子，无论房价涨跌，都和你没有关系，因为卖了你就没有地儿住，商品只有通过流通才能产生价值，如果作为刚需来说，房子是用来自己居住的，根本就没有在市场上流通，那么涨跌对于个人来说就没有什么意义了。

有人认为国家调控，然后咱们得认清这个调控的目的，每一次调控的都是有效的。只不过就是和咱们想的结果不一样，从之前十几年房地产多次调控情况来看，每一次调控都是有效的，都达到了中央所调控的目的，只不过这个目的呢，和大多数人想要的结果不一样。很多人将调控的初衷设定在房价下降，所以感觉每一次调控都是无效的，但是我们翻翻那些调控的政策文件，而没有一条政策说。要让房价下降，而是反复强调保持房地产市场的健康稳定的发展。

其实，对于大多数人来说，生活确实充满艰辛的，买房便是这种艰辛的一种。买房很难，但是不买房只会更难，希望在2019年，每一个刚需购房者都能够顺利的买到自己心仪的房子。

问题四、房价会下跌吗？

周云龙：、有人就一直问房价会不会跌。我们看一组数据啊，就是从2017年到现在，这个原材料上涨率：水泥上涨了10%-15%，电线上涨了5%-10%，木材上涨了15%-30%，塑料上涨了30%，铝材，铁，纸箱上涨了30%。不锈钢线路板，还有运费都上涨了30%-40%不等，物价上涨成为当下和长期的趋势。

关于房价，是跌是涨，房子是刚需，未来人人都会要买房。

第二、房子捆绑了太多的社会福利；

第三、丈母娘挑选女婿，首先就要是房子。

第四，房子是保值增值的投资。

第五，房地产是地方财政的主要收入来源。国家调控呢，控制房价上涨过快而非打压。

有网友问，这个房价还能回到四五千一平吗，如果真是回到四五千一平的话，这房地产就肯定崩盘了。房地产如果崩盘了，这个涉及到的相关产业倒闭，银行，金融行业的贷款就无法收回，产生金融危机，大量的人员下岗，还贷能力大幅下降，购买能力严重不足，开发商的房子卖不出去，同时政府的土地呢，也就卖不出去，引发政府财政危机，政府的各项福利支出都无法得到保障了，肯定就引发这个民生问题了。

所以呢，政府不会让房价大幅下跌，但是呢，也不会让房价不受限制的上涨，因为一旦房地产泡沫破裂了，房地产还是会崩盘。

问题五、房子怎么才算婚前财产

周云龙：关于房子，怎么才算婚前财产，是父母赠与的房产。其实现在很多年轻人的。买房压力都非常大，很多都是由一方父母出资为子女购买的房屋。然后登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第18条第三项规定，是为只对自己子女一方的赠与该不动产。应认定为夫妻一方的个人财产；由双方父母出资购买的不动产产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母出资的份额按比例共有，但当事人另有约定的除外。

还有就是婚前贷款买房的，也属于婚前财产。在结婚前，如果夫妻其中一方自己购买的房屋，签订了不动产买卖合同，以个人财产支付首付款，并在银行贷款。婚后用夫妻共同财产还贷。离婚时，该不动产由双方协议处理，如果存在双方婚后共同还贷支付的款项。及其相对应财产的增值部分，离婚时应根据婚姻法第39条项规定的原则，有产权登记一方对另一方进行补偿。

但是要注意，在夫妻双方的婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但要考虑一些重大理由且不损害债权人利益的除外。

如今，想要购买一套属于自己的房，可不是那么简简单单的事儿，买房子压力大，购房成本也高，年轻人在结婚前买房都要。弄清楚个人财产归属情况以及相关法律程序，避免以后夫妻双方产生分歧。

网友互动问题解答：

1、怎么规避买二手房的风险，尤其是还没有入住的二手房。

周云龙：首先来说得找一个靠谱点儿的中介啊，找一些大型的中介。把这些把这个房子呢，他的各种情况。然后落实到。字面儿上啊。在这个双方交易的合同上，要充分体现出来。

2、前段时间说取消公摊面积这个事情怎么看？

周云龙：2月18号，住房和城乡建设部官方网站发布的，关于这个意见征求稿，其中第二部分就是住宅建筑，应以套内使用面积进行交易。

但是对于这消息呢，我们不能否认它的利好的，但是利好并不代表会降价。

也只是对一项工程建设的标准规范的意见，这个规范呢，主要是来约束这个工程建设行为的。这与我们所关心的住宅交易到底是以建筑面积，公摊面积来计算，并无直接的关系，与我们大家关心的这个物业费，取暖费以及任何收费标准的收取也没有直接关系。

不管是以什么来计算，只不过是计算方式的改变。

对多交少交这个物业费，取暖费并没有关系，也就是说公摊面积仍然是存在的，只是对于公摊面积和套内面积的核算方式进行了相应的梳理和规范，取消了一些购房过程中不合理的计算方式而已。

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