[摘要] “房子是肉体，产业才是灵魂”，“住宅已经失去上升空间，产业地产才代表未来”，过去两年，地产界充斥着这些真理似的说法。明源君认为这些观点都没错，然而知易行难！不幸的产业地产各有各的不幸，每个案例都可以写一本书。明源君归纳了产业地产失败的5类主要原因，并配以相关的案例，希望警醒后来者。
“房子是肉体，产业才是灵魂”，“住宅已经失去上升空间，产业地产才代表未来”，过去两年，地产界充斥着这些真理似的说法。明源君认为这些观点都没错，然而知易行难！
现实中，一些产业园区修到一半停工，裸露的墙体好像原子弹爆炸后的场景；更多产业园区空在那里，可以直接用来拍鬼片；修到一半意识到大事不好、试图改变土地性质转型的，招商几个月才意识到自己的定位错误、把文化园改成化工园却更加租不出去的，都大有人在……种种残酷的事实证明，不是每个地方都适合做产业地产、不是每个企业都适合做产业地产，也不是地方政府全力支持就能保证成功……
不幸的产业地产各有各的不幸，每个案例都可以写一本书。明源君归纳了产业地产失败的5类主要原因，并配以相关的案例，希望警醒后来者。出于与人为善的考虑，所有失败案例均使用化名。
【一、不仔细研究法律法规，不为相关风险做准备】
我国的土地出让方是各地方政府，而与产业地产有关的法律法规，各地有很大区别。
明源君提醒房企，一个地方的成功模式，不能复制到另一个地方。因为相关法律法规，是在开发过程中逐渐接触到的，有些企业不做调研，盲目进入新的地区，终导致重大失败。
主要法律问题1：“工业地产”是否可分割销售
修好的园区能否进行分割销售，对于资金准备不足和财务成本较高的企业来说，是生死线。而关于这道生死线的规定，各地完全不一样。
地方政府在行政管理实践中，对“工业地产”分割销售转让原则上是不允许的。但实际上我国房地产管理主要法规和国土资源部有关行政规章中均没有禁止“工业地产”分割转让的规定。
地方政府禁止分割转让，主要原因在于企业获得“工业地产”用地的时候，大多是低价乃至零地价获得，而政府在价格上让步是因为对该产业园区的未来有期待，希望它能实现政府的某些目的，一旦允许分割转让，政府目的无法达成，且将冲击正常市场，滋生腐败。
但在某些地区，是有条件允许工业地产分割销售转让的，比如2014年3月14日，杭州市人民政府出台规定：“鼓励开发区（园区）建设标准厂房，标准厂房可以分幢、分层转让，中小企业原则上通过标准厂房解决生产用房。”2014年3月28日上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局规定“（三）研发总部通用类……土地房屋整体转让和分割转让的，需经出让人同意”。
南京、武汉等地也都在2013年出台了相关规定，细则各不相同。
而地产公司如果不详细研究各地规定的不同，很容易出现各种问题。
失败案例：
1、某龙头房企，在一二线城市通过收购方式获得一已经基本建成的产业园区，本以为可以根据其之前在某一线城市的成功经验分割销售迅速回款，终却发现当地根本不允许分割销售，如果分割销售要转换土地用途，需要缴纳非常高的地价，得不偿失，结果项目一直停顿，几年没有处理。
2、某企业用很低价格，在南方某都市获得一块地，用于建设文化产业基地，其核心是一家艺术品博物馆。在付出数千万之后，该企业觉得回本的时候到来，把该基地分开出租给数百家工艺品商店，租期数十年，并称这并未背离发展文化产业的初衷。后来该公司被举报，政府初步认为其变相销售。因为引发众多纠纷，企业负责人被警方控制。
主要法律问题2：土地一级开发的钱从哪里出
之前房企获得土地，一般都是招拍挂，问题不大。但产业地产出现以后，许多企业喜欢去和政府讲条件，也就是我需要几千亩地做园区，做成以后对当地经济发展有好处，你给我条件。终形成一种模式：企业和政府共同进行一级土地开发，企业出钱，政府后期分钱给企业。那么企业一级开发的钱后期从哪里出呢？一般是参与土地出让金的分成。
但是一旦如此，3方面的风险也就随之产生：1、各地对土地分成规定不统一；2、土地分成可能无法兑现；3、土地长时间不出让，花出去的钱拿不回来。
关于土地出让金能否分，各地的规定完全不同：海南规定土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，由政府和开发商分配，也就是说开发商多可以拿到70%；四川则完全不一样了，规定企业不得以任何方式参与土地出让分配。
而且，即使当地规定土地可以分给开发商，也必须列入财政预算，否则开发商拿不到钱。为了彻底避免风险，好的方式是要求政府出具正式的承诺文件，但这个很难。
即使当时把土地分配列上提成，也有问题，土地即使已经招商成功，还面临政府土地指标的问题，其具体上市出让时间并没有确定，一旦3年后才出让给钱，对很多企业来说是致命的。
失败案例：
某西部城市一开发区，与某中型房企签订合同，开发一个产业园区，该房企除获得土地出让的部分收入外，还将获得对园区中部分土地进行二级开发的权力。但土地完成一级开发后，二级开发因为领导更换等原因迟迟未能开展，终一拖就是3年。该房企财务成本很高，终付出惨重代价。
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