[摘要] 刚刚过去的楼市“银十”，其成交数据不容乐观。北京一、二手房成交量大幅下滑，而住宅均价也首次回落至2万元以下，本月新推楼盘数量也创下新低，这不禁让业界感叹楼市的冬天已经来临。除了北京楼市遭遇量价齐跌外，沪、深等地的楼市成交量也出现大幅下挫，但其房价仍然坚挺。
开发商分化加剧
自4月份启动楼市调控以来，在一系列金融信贷、土地以及税费等政策的作用下，各大房企也正遭受着前所未有的考验，而其经营情况则直接关系到房价的涨跌。记者也注意到，随着调控的深入进行，开发商的经营业绩正日益出现分化，纷纷调整经营策略应对调控，新一轮的行业内洗牌也在暗流涌动。
在已出炉的上市房企的三季度报告中，虽然“招保万金”前三季度净利润增长明显，但业绩则呈现分化之势。其中，万科第三季度营业收入下跌27%，而净利润却同比上升6%；保利地产实现净利润6.63亿元，同比增长69.87%；招商地产实现营业收入同比增加7.96%，但单季净利润却下滑达20.54%。金地集团业绩可谓最为“惨淡”，第三季度，该公司实现营业收入16.8亿元，同比下降约1.8%，而净利润大跌76.75%。而香江控股、中弘地产、绿景地产、浙江广厦等上市房企甚至遭遇亏损的境地。
行业的危机亦即转机。事实上，调控下的房地产业尽管面临成交低迷、资金紧张的难题，但已有部分大型房企开始为大规模的兼并扩张做准备。恒大地产副主席夏海钧曾表示，中央不断使用各种办法收紧银根，包括提高准备金率和控制贷款，将使得大开发商在竞争中面临更有利的情况，这也会导致行业集中度增加。与此同时，万科、金地等公司也明显加大了获取土地资源的力度，新一轮的行业洗牌已悄然展开。
11月1日，万科联手合作方斥资12.5亿元在大连斩获5宗地块；绿地近期分别在武汉、大连连夺两幅地块；金地集团也表示，将利用手中的货币在第四季度积极拿地。
一些地方性的龙头企业也纷纷趁着行业低谷，通过拿地布局。厦门建发集团在经历了两次海西高调拿地后，近日还频频在天津、南京、桂林等地拿地；11月1日，深圳龙头企业深业南方以22.1亿元的总价击败众多房企拿下广州金沙洲地块，借道前地王进入广州市场。
除了直接拿地外，一些房企还频频通过收购股权来获取优质地块。嘉凯城通过收购广东恒丰和深圳恒丰合计持有的武汉巴登城51%的股权，获取总建筑面积130万平方米的土地。近日万科洽购深圳建设集团一事也浮出水面，上半年万科在范围内已完成了17起收购，合同金额8亿多元。
有人得意有人失意。相对于上述房企积极拿地、储地，另一部分房企则并不乐观。华远集团已经有很长一段时间没有在其大本营北京获得土地，对于土地市场的困局，集团总裁任志强回应，今年仍将继续拿地，将通过并购、合作等多种方式主要在二三线城市获取质优价廉的土地，启动二三线城市布局策略。
但在一线城市拿地受阻，紧盯二三线城市的房企显然不止华远一家。佳兆业日前也表示，其购地策略主要集中在长三角区域较富裕的二三线城市，大深圳区域、珠三角地区的广州、珠海等城市。而房企大佬早在一年之前已经大举布局二三线城市，如今其在二三线城市的销售利润率丝毫不逊于、甚至超过了在一线城市的平均水平。
在赌涨未来预期竞相在拿地的同时，开发商也逐渐调整经营思路发掘新的利润点，而商业地产和保障性住房因为受楼市调控影响小而受到青睐。
龙湖地产近日表示将致力于商业地产的大力推广建设，到2014年商业项目所贡献的利润将占利润总额的15%-20%。10月20日，万科与中信地产就北京CBD赢嘉中心签署战略合作协议，赢嘉中心项目也正式启动，万科借此正式迈出了进军商业地产的一大步。奥园地产也称，下半年的发展重点是增加商业地产的比重，并施行“住宅为主，商业为辅”的发展策略，以确保公司现金流的通畅和经常性受益的增加。保利地产发展商业地产的计划更为“激进”，保利打算将商业物业的投资比例逐步增大到总体投资的30%，未来的3年内，将持有型商用物业面积增加到300万平方米。
与此同时，近期招商地产公告宣布，公司取得深圳保障性住房中标通知书，但这并非招商次参与保障性住房建设，其在北京、深圳等也均有保障房的建设配套。此前，因为规避楼市调控可能带来的风险损失，万科、富力、保利等大型房企早已纷纷介入保障房项目。
有市场分析人士指出，随着调控力度的加大以及国家土地出让政策的规范化、市场化，特别是有品牌、有实力的地产企业在重要城市布局的完成，房地产行业进入壁垒将日益提高，市场集中度将进一步提升。从长远看，中国房地产行业必将出现规模庞大的巨型企业。
“如果调控力度持续，开发商将会加快分化淘汰，从而市场洗牌又一次开始。”苏晶表示。
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