[摘要] 导读：受目前市场供求关系的影响，房价再次暴涨的几率并不大,“以价换量”仍将是开发商的主要策略。房地产市场目前是总体供求基本平衡、局部地区相对过剩的状态,房地产市场调整仍处于“去泡沫”阶段。
导读：受目前市场供求关系的影响，房价再次暴涨的几率并不大,“以价换量”仍将是开发商的主要策略。房地产市场目前是总体供求基本平衡、局部地区相对过剩的状态,房地产市场调整仍处于“去泡沫”阶段。
房价暴涨的几率不大
业内人士普遍认为，受目前市场供求关系的影响，房价再次暴涨的几率并不大。“房贷新政只是稳预期，让市场回暖的核心原因还是8、9月份的房价一直保持在相对平稳的低位水平。”张旭说。
在前期库存尚未消化且下半年新盘集体入市的情况下，“以价换量”仍将是开发商的主要策略。张大伟分析，今年“十一”假期，武汉、成都、杭州等少部分城市市场成交明显好于去年同期，除了房贷新政刺激了购房者的入市信心，限购取消又吸引了大量外来人口到省会城市购房外，最重要的是开发商积极开展“以价换量”，能有效吸引改善型居住需求。
“信贷的落地执行、市场本身的供求关系和价格因素仍将是影响市场成交能否持续复苏的关键因素。”张大伟说，“随着9—10月供应高峰的来临，各地的成交也有望达至年内高峰。然而，在目前新盘销售率、存量等指标压力之下，开发商唯有合理定价才能将供应高峰转化为成交高峰。”
无法逆转楼市分化
总体上看，房地产市场的调整可能还需要经过一个阶段
“当前房地产市场的一个根本特征是区域差异，不同区域房地产市场的发育程度、面临的主要矛盾差异很大。总体上看，房地产市场的调整可能还需要经过一个阶段。”国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌表示，尽管现在出台了房贷新政，有些地方取消了限购，但总体上房地产市场调整仍处于“去泡沫”阶段。
实际上，房贷新政也无法逆转楼市分化格局。对于不少二三线城市，去库存依然是重中之重。今年10月11日，青岛绿城诚园项目二期释放出六五折销售的消息后，引发老业主冲击售楼处。然而，在城镇常住人口不足北京1/4的青岛，商品住宅库存已是北京的2倍，去库存周期高达26个月。即使有了房贷新政，“降价跑量”仍是开发商不得不做出的必然选择。
“房地产市场目前是总体供求基本平衡、局部地区相对过剩的状态。要实现房地产市场软着陆，就必须稳步减少住宅新开工面积，防范供给过剩从局部向蔓延。”余斌表示，今年以来住宅新开工面积大幅回落，市场预期开始调整，对中长期房地产市场的稳定运行利大于弊。“虽然近期调整力度较大，整体经济下行压力增加，但必须看到，市场调整是房地产业必须经历的阶段，也是以‘短痛替代长痛’的务实选择。”
在稳定供给的同时，大量基本及改善型住房需求仍待释放。尽管目前我国城镇家庭户均拥有住房已超过1套，但不同人群的实际占有并不平衡，住房成套率也有待提高。在住房政策中，也需要补上政策性住房金融体系这条短腿，来更好地支持“住有所居”。
“楼市去库存调整靠市场”渐成趋势
备受瞩目的“9·30”房贷新政已经过去1个多月了,在此期间,一线城市楼市有所回暖。但从范围而言,特别是三四线城市,仍有大量库存需要消化。
“9·30”房贷新政重设了首套房的认定标准,调整首套房贷利率下限。中指研究院公布的实时数据显示,10月主要城市成交普遍回升,42个主要城市的新建商品房成交总量环比增长12.6%。北京市住建委的数据称,10月北京二手房网签8923套,虽有长假因素影响,但仍然接近9月水平。
可以说,“新政”对楼市产生了一定的刺激作用。不过,业内人士分析认为,“新政”对10月市场的影响主要体现在成交量上涨,因为大部分房企的库存依然积压,在这种情况下,房价处于调整过程中。中指研究院的数据就显示,10月份,100个城市平均房价环比仍然下跌0.4%。
对于楼市缓慢回暖的原因,中原地产首席分析师张大伟表示,目前的房贷新政只是明确了新的首套房认定标准,从各银行的细则来看,并无明显的利率优惠。
他认为,利率设定属于市场行为,在资金成本普遍高企、银行吸储相对困难的背景下,期待金融机构给予购房者实质性的利率优惠恐是奢望。
实际上,从整体而言,高库存仍然是楼市最主要的现状。业内人士认为,个别热点城市仍然库存高企,三四线城市供大于求的状况依然存在。
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