河北最大烂尾楼盘诞生记

违规开发，银行停贷，百亿房企猝死，千亩大盘复工无期，拖累万名购房人。

在石家庄南北向迎宾大道中华大街北端，一个建于河道中央、投资达10亿元的别墅项目群在近年的房地产整顿中陷入烂尾境地。

与该烂尾项目呼应，大街南端的地产项目祥云国际，占地达1800亩，曾被列为河北省和石家庄市重点建设项目，除了少部分交房入住后，数十栋大楼烂尾近4年，成为河北省一个烂尾地产项目。

行走其间，宛如鬼城。

与别墅项目涉及人群较少不同，祥云国际建设规模巨大，被项目烂尾拖累的，不仅有万名购房者，还有北京、深圳、长沙等地的金融机构，这些机构曾为项目提供高息融资，但随着项目烂尾，投资资金难以回收。

2017年，因严重资不抵债，项目开发商河北联邦伟业房地产开发集团有限公司（以下简称：联邦地产）破产重整，中科建设供应链管理（上海）有限公司开始介入联邦地产重整。时隔一年多，本计划在2018年内盘活这一超大项目，但时至今日偌大的工地仍悄然无声。

曾为该项目提供8亿元融资的深圳德信资本有关人士向《凤凰周刊》表示，这笔4年的资金至今仍未兑付。

在政策大门洞开之下，祥云国际涉嫌违规建设、无证销售，为市场带来了重重隐患。曾想通过该项目在河北乃至扬名立万的地产狂人李生，虽然曾成功打造当地多个知名地产项目，却因为祥云国际的资金链败局而身陷囹圄。

图/祥云国际 摄影 郭天力

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开盘即创当地销售纪录

石家庄被称为火车拉来的城市，火车站在当地人心里有着极为特殊的含义，周边的商业氛围也较为发达。自从石家庄火车站准备南迁该市南二环区域后，位于火车站西南部的一大片待开发土地便进入了地产商视野。这些地块分属于附近塔谈村、十里尹村和西三教村，共有1800亩地。最终将这些分散地块陆续收入囊中的，是石家庄乃至整个河北省的知名房地产企业联邦地产。

联邦地产将这个开发项目命名为祥云国际，这是一个涵盖住宅、五星级酒店、旅游、购物、餐饮等众多业态为一体的超级城市综合体。项目分为住宅和商业两部分，其中1300多亩的南部区域布局住宅，北部400多亩为商业，而商业又分为“吃遍、购遍全球、玩遍世界”的三大部分，为主题乐园部分，号称将打造成中国的迪士尼、石家庄的欢乐谷。

2012年，随着新火车站建设进入尾声，地块的价值即将凸显，项目前期极为超前的宣传也让购房者看到了的前景。联邦地产的销售在此间达到了高峰。

石家庄市民王先生至今记得祥云国际开盘时的盛况。2012年8月5日，联邦地产租下河北艺术中心，在艺术中心内现场售楼。“这还是河北演出场所次被地产商承包卖楼，2000多人的大厅座无虚席”。当天放出的699套房源一次性售出九成，创造石家庄地产界的开盘销售纪录。仅仅13天之后，另一场商业项目的销售活动再次在这里举行，同样掀起了购房狂潮。

当时买房都需要找关系。联邦为了快速回笼资金，曾一度推出“8返住宅、6返公寓、13返商铺”的政策，也就是，买一套住宅，前两年每年返还18%的购房款，以后逐年递减，8年时返还全部购房款。

“联邦的模式也不是他首创的，石家庄还有房企这么干，但是有的就兑现不了承诺，不过人们相信联邦有实力兑现。因为联邦此前的项目都盘活了一个区域，有着不错的口碑，人们认为这个规划更为宏大的项目会取得更大的成功。”王先生说。

人们在争先恐后买房时，项目建设工地上热火朝天，一栋栋大楼拔地而起。在南二环和中华大街交叉口处，还布局了一大片模仿教堂穹隆屋顶的欧式建筑，并做了彩绘，远望去犹如哈尔滨索菲亚教堂。“联邦地产的老总李生就是黑龙江人，这样的风格也许能让他回忆起东北老家。”人们不无猜测。

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官员站台，融资一路畅通无阻

被石家庄人追捧的联邦地产也被当地政府和外地投资者看好。

在河北艺术中心项目开盘前四个月，联邦地产将触角延伸到上海，斥资3.6亿元收购了位于五角场商圈的大西洋百货100%的股权，并继续斥资1.8亿元收购该商场旁边的3.3亩土地。

拿下大西洋百货后，在商业管理领域尚是弱项的联邦地产，准备与河北龙头商企北人集团深度结盟，与北人集团成立北国大西洋（上海）商业管理有限公司，共同运营祥云国际规模庞大的商业部分。

那场后来广为传播的结盟发布会上，当时的石家庄市副市长张殿奎、桥西区委书记陶明法、北人集团总裁白珊和联邦地产董事长李生悉数露面，主持发布会的是石家庄市委宣传部副部长、石家庄电视台台长兰国良。张殿奎在发布会上对祥云国际做了高度评价，并称该项目得到了省市领导的大力主导，在短时间内完成项目规划和土地动迁，项目将成为石家庄火车站区域的亮点工程。

联邦地产当时还在海南省三亚市拓展项目，与三亚河东区管委会签署了三亚东岸村改造项目，当地宣称这一项目总建筑面积将达到276万平方米。联邦地产的三亚项目也一度得到当地政府的大力扶持。

联邦四处开花的项目建设无疑需要海量资金支撑，但是并非上市公司的联邦地产金融造血功能缺失，公司只能四处融资。好在，因为有房地产发展黄金时期的多个成功地产项目做抵押，联邦的融资之路尚算平坦。华夏银行向其贷款18.45亿元，是联邦地产债权人。位居当年前五的地产私募基金深圳德信资本为其融资8亿元。

此外，中粮信托、河北路桥、河北融投等机构也为其提供巨额融资。这些融资虽然利息较高，但对资金极为渴求的地产行业来说，就算是一杯毒酒，也要饮下。

联邦地产另外一条融资的渠道是与企事业单位的“内部团购”。一位某国有大型银行河北省分行职工向《凤凰周刊》介绍，联邦地产曾与该行合作团购，起初团购价格是5000多元每平方米，很多人缴纳了团购款后，没想到过了几个月，联邦单方面提价，说如果不同意新价格就退款，一分钱利息没有。“相当于让银行职工帮助他渡过了资金难关，过去之后联邦就翻脸不认账了。” 

有政府和机构以及如此多购房者的追捧，所有人都相信石家庄新火车站区域将如期矗立起新地标。一天天增高的建筑群，也让联邦看到了复制祥云国际模式的可能性，他们甚至一度准备将这一模式形成特有的产品系列，在各地推广。从石家庄这个并不发达的城市起家的联邦地产，看到了大踏步走向的曙光。

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李生被带走，资金链顷刻断裂

“以小搏大，十万两银子做百万两的生意。八个坛子七个盖，盖来盖去不穿帮，就是会做生意。”清朝红顶商人胡雪岩的这段话被很多商家视为商业经营的圭臬。

联邦地产的融资生意，也有“八坛七盖”的影子。

一旦某个坛子没盖住，被人发现破绽之后，一连串的商业多米诺骨牌就可能被推倒。

联邦地产的盖子游戏以一种始料未及的方式穿了帮。2014年10月，中央巡视组在河北巡视。早在2012年底，桥西区委书记陶明法涉嫌雇凶伤害情敌、中山街道办副主任张暑末获刑，但陶明法一度被监外执行。2014年，陶明法被重新收监。 

《财经》杂志曾报道称，陶明法曾供述接受过联邦地产李生的700万元贿赂。2014年10月，李生在祥云国际的售楼部被官方带走调查。 

该事件引发资金层面的恐慌。联邦地产内部一名法务人士向本刊表示，在李生被带走之前，联邦本来已与河北某国有大行谈好了贷款8亿元的合同，就差放款了。但恰在此间，李生被带走，导致银行方面认为李生乃至整个联邦地产或将被整顿，银行方面为了资金安全，在最后时刻否决了贷款事宜。 

“银行断贷直接将联邦推向了无底深渊。”这位人士说，如果李生能晚出事个把月，也许后来的一切变故都不会发生。 

李生被带走后不久，德信资本等金融机构部分融资项目到期，因为李生的缺席和银行断贷，导致这些融资款不能如期兑付，也加剧了市场恐慌。普通购房者更是无所适从，眼见曾经热火朝天的建筑工地一天天冷清起来。 

另外一位熟悉联邦地产内情的人士告诉本刊，李生曾向石家庄一家房地产企业借款1亿元，在李生被带走之前，这家公司把债权转让给了河北融投，让融投归还自己1亿元，让联邦将来把1亿元还给河北融投。“这家公司可谓金蝉脱壳，就是苦了河北融投。” 

“离奇的是，李生被带走几个月后，又安然无恙地回来了，没有受到任何追究。”这位人士称，当时大家还以为项目依然能顺利推进，谁知2015年房地产市场已陷入低谷，再加上李生被查的传闻，很多官员也在不断切割与联邦的关系，联邦从曾经的明星企业，一下子变成了问题企业。

资料图|祥云国际

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资不抵债，李生失去联邦控制权

越来越多的融资项目接二连三到期，而且这些融资项目利息较高，造血能力丧失大半的联邦地产回天乏术。2015年年底，祥云国际项目的大批建筑工人走上街头，向联邦讨薪，政府层面也在不断要求联邦化解债务风险，降低社会负面影响。

华融湘江银行（该机构从中粮信托手中接过联邦地产3亿元融资业务）等机构相继发起诉讼，要求联邦兑付到期资金。联邦陷入一连串债务诉讼官司中。 

天眼查显示的涉及联邦地产的法律诉讼高达168起，其中大多是2014年10月以后发生，涉及工程纠纷、借贷纠纷、债券确认纠纷等。 

已严重资不抵债的联邦地产向石家庄市中院申请破产重整。2016年11月，依据有关法律，石家庄市中院指定联邦集团清算组为管理人。经评估，联邦地产负债总额超过180亿元，但集团总资产仅为约105亿元，已经严重资不抵债。 

祥云国际项目寸步难行时，联邦在三亚的项目也陷入拆迁不力的泥淖中。熟悉联邦地产的人士告诉本刊，李生在河北的操作手法并没有得到当地认同，三亚政府从早期的支持，到因为李生忽然被抓，也 对他失去了信心，最终撕毁了与联邦的合作协议，联邦的扩张之路就此梦碎，无疑让联邦境况雪上加霜。 

李生有句话在当地地产圈流传：剑至死都不能离手。但情势急转直下，再锋利的剑，也到了转交给别人的时刻。 

为了纾困，李生将60%的股权出让给总部位于安徽蚌埠的中新房华夏实业有限公司，希图借助中新房的资金力挽狂澜。但中新房华夏对已经成为烂摊子的联邦地产并不上心，这一联姻无果而终。 

在两年多的时间里，祥云国际几乎未动一砖一瓦。

挺过了地产的严冬，石家庄的房地产市场开始悄然复苏。部分地产企业开始重新打量这个类似地产乌托邦的宏大项目。河北上市房企荣盛地产一度对联邦虎视眈眈，隶属于中国科学院管理的中科建设旗下全资子公司中科建设供应链管理发展（上海）有限公司也对祥云国际项目产生兴趣。 

本刊获得的消息称，涉及被查事件而锐气大挫的李生原本还保持着对联邦地产的控制权，但是因为2017年一桩数百购房人集体赴京上访案激怒了当地政府，李生在2018年春因为涉嫌非法吸收公众存款罪等罪名被拘捕，从而彻底失去了联邦地产控制权。 

2018年3月，中科建成为联邦地产股东，并承诺先期投入30亿元资金解决联邦债权债务。 

根据联邦地产《重整计划》等文件要求，中科建将向债权人返还债权的20%，剩余部分三年内还清。 

接近联邦地产人士向《凤凰周刊》表示，联邦地产并未完全按照《重整计划》偿还债务，“只偿还了部分自然人，一些大的机构和工程合作方的债务大多没有偿还。” 

深圳德信资本有关人士表示，他们一直在积极为兑付资金奔走，但是截至本刊发稿，联邦方面的资金仍未到位。

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千亩烂尾大盘复工无期

在强手如林的地产企业中，联邦地产名声不彰，但却是个特殊的存在。

联邦地产内部人士称，公司掌舵人李生，身材高大，口才极佳。他本是中国银行黑龙江省双鸭山市分行副行长，在东北下海经商致富后，2001年，怀揣800万元资金的李生来到石家庄谋发展。 

他在石家庄开发诸多项目中，2006年开发的“空中花园”让他在当地一炮而红，他耗费3亿元巨资在楼顶建设了一个全封闭的热带花园，而且这一商住一体化小区，还超前地成为后来住建部推广的开放式小区。 

祥云国际项目，李生的开发理念又从天空掉头向下，直奔地下而去。

“整个商业项目地下深达5层，不仅要在地下建大量商业，还要形成大片湖面，成为具备开快艇的条件，试想一下，外边是二环快速路，里边开着快艇，这是什么体验？”一位购买了联邦商铺的人士向本刊介绍，祥云国际的商业规划在6年前让人感觉大胆离奇，就是6年后的今天，凡是看了联邦商业项目规划的专业人士也认为并不落伍，这也是中科建相中祥云国际的原因之一。

狂人李生在操盘祥云国际时，对自身实力已失去判断力。占地1800亩的大项目，就是资金实力雄厚的上市房企，也会掂量掂量自身实力和市场消化能力，而且也不会各大板块同步施工，让资金和市场承受巨大压力。但当地官员的齐声鼓吹之下，李生认为祥云国际不仅无惧地产寒潮，还会成为寒潮中的一抹绿色。

至今，仍有人把李生的地产败局归咎于李生被带走调查的时间。如果能推后几个月被查，不仅银行的贷款会准时来到用以兑付到期债务，还会迎来中国地产史上罕见的牛市托举，项目如期建成，也许并非难事。 

但这也仅仅是假设。在透支了当地市场购买力后，2014年秋季的石家庄房地产市场，已逐渐进入寒冬。

后来为李生代持联邦股份的尹文佳是他的第三任妻子。熟悉李案的政法界人士告诉《凤凰周刊》，李生被抓后，尹文佳也被通缉。但被通缉之前她带着孩子，卷走巨额款项远走高飞，至今仍未归案。 

本刊得到的《重整计划》等文件显示，联邦项目有关方面曾达成共识，力促祥云国际项目在2018年主体完工。不巧的是，新一波的地产调控期让房地产市场很快熄火，石家庄房地产市场也陷入冷静期。2018年还有一个季度就要过去，庞大的烂尾工地里，依然空空荡荡，看不到施工队伍。知情人士称，复工遥遥无期。 

这个当年官员口中的“亮点工程”，还将继续保持灰色的水泥原色，数量庞大的购房者和投资者，仍要在焦灼中等待。