衡水市购房客群分析

近两年衡水房地产发展得相当快，各种购房动机则相对分散。具体来说有以下几种：

1、二代农民工的住房升级换代的需求

这些需求不敢说完全合理，但却十分旺盛。举个例子，笔者的老家，这里的农村已经找不到多少年轻人了。他们中大部分上学或者外出打工，这些人正在或者已经到了适婚年龄，农村的房子是铁定看不上的。有的是男方父母主动在县城买房，方便中间人帮助找对象，有的则是夫妻双方结婚有一段时间，孩子到了入学年龄，他们咬咬牙在县里或者衡水市买套房，方便孩子上学。

2、部分购房需求下沉

部分人其实工作生活在大城市，但户口并没有迁入，算不上真正融入大城市。他们为了给自己买个保障，也倾向于在老家买套房子作为退路之一。以他们的收入在这些衡水或者小县城买套房，不费什么劲。

3、城市居民的换房

这类需求其实是支撑了当前衡水的楼市，这类需求其实是真正的需求，房子差了换套好房子住，再正常不过了，但这里有一个问题，换房本来是一件极其慎重的事，衡水市的房地产发展了这么多年，也没有出现过集中换房的情况，今年出现这种情况，是极不正常的。

个中原因我想大家都清楚，一、买涨不买跌是中国人自古以来的购买习惯，加之人民币贬值，房子是人们资金保值的希望；二、购房周期使然，衡水房价低迷了三四年，三四年前的刚需人群一直处于观望阶段，今年楼市大爆炸似的一轮又一轮上涨，老百姓们叫苦不迭随之加入买房大军阵营。所以，这类需求只能是“一锤子买卖”，这一波爆发了，未来相当长的时间都不会再有了。

4、城市群周边的三四线城市

衡水楼市出现的外部购房者。他们大多来自于北京、石家庄、天津、保定等地。这些城市由于不断收紧，即使你有钱现在也没名额买房，需求转移至周边的三四线城市。加之衡水一直是河北的价值洼地，没有限购政策出台。这部分人说白了是买房买出路，或者是以租代租，减轻自己在大城市的生活压力。

据我了解，目前衡水市，今年的买房成本相对于去年，有了明显增加。房屋总价由几十万跃升至上百万，首付也是十几万增加至三四十万。在收入没有明显增加的情况下，这样的价格还有这么大的成交量，必然是大幅增加债务所致。

总体上来说，中长期是看好的，因为衡水得益于高铁建设缩短与大城市距离，城市的发展必然要求人口向大城市及其周边集中，需求是长期存在的。

但短期来说，这种现象也存在了不小的风险。由于外来购房者，会给当地楼市加码，当地刚需没能及时入手房源的一部分人，因房价过高几乎后期也就放弃买房了。