衡水市2015年12月房地产市场分析
（一）商品住房情况分析
2015年12月，共办理《商品房预售许可证》13份，同比大幅减少67.5%，环比减少31.6%。本月共有河北达华房地产开发有限公司、衡水老白干（集团）天丰地产开发有限公司、河北博宏房地产开发有限公司、天鸿房地产开发有限公司、衡水广厦房地产开发有限公司、天正房地产开发有限公司和衡水龙兴房地产开发有限公司七家开发企业办理了《商品房预售许可证》。2015年共办理《商品房预售许可证》188份，同比减少19.7%。另外，本月衡水精信房地产开发有限公司办理商品房现售许可证23份。
2015年12月，我市市区商品住房批准预售面积13.66万平方米，同比大幅减少62.8%，环比大幅增加57.7%；商品住房预售套数1364套，同比减少62.4%，环比增加44.2%。2015年商品住房批准预售面积158.03万平方米，同比减少33.6%；商品住房预售套数15642套，同比减少32.1%。
总体分析：本月商品住房预售面积同比大幅减少62.8%，但较上月有较大幅度增加，57.7%约六成。梳理本月的预售项目可以发现，办理预售许可证的项目中三年以上老楼盘的扫尾工程比较多，新开工的楼盘很少。究其原因，临近年底，开发商为了回笼资金，为达到预售条件的楼盘积极办理预售手续，以便签约备案，及时获得按揭购房者的银行贷款。政策上近期召开的中央经济工作会议提出把去库存作为今年房地产工作的重点，推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，扩大有效需求，这也在一定程度上增强了开发商信心。另外，由于市场原因，上月基数也较小，综合起来造成本月预售面积环比有较大幅度增加。同比来看，从今年8月预售量锐减以来，至今没有恢复到旺盛的供给状态，所以与去年同期相比仍有较大差距。本月有开发公司项目以前因为土地方面原因，一直未办商品房预售许可证，房屋竣工后，本月直接办理了23个商品房现售许可证。
2015年分析
纵观今年全年的预售办理情况，无论是住宅还是商业，从预售许可证份数、批准预售面积、预售套数来看都比去年有30%左右的下降。1—7月的预售办理情况要好于8—12月。从市场角度看，房地产市场依然没有显著回暖。同时，一二线城市与三四线城市分化愈加明显，一线城市因潜在需求大，库存去化显著；三四线城市库存高企，消费者入市积极性不高，销售缓慢。另外随着人们居住水平的提高，购房需求减小。在这些不利因素影响下，开发商对前景预期不乐观，信心不足，入市较为谨慎。从资金方面看，在不景气的大环境下，开发商普遍资金链紧张，启动新项目较难。从政策上看，虽然今年出台了一系列财政、税收、信贷、公积金等方面的房地产刺激政策，但并未对市场产生全面而明显的提振作用，尤其是我市，去库存、恢复信心仍需时日，预售量偏少的状况仍将在一段时间内持续。
2、商品住房销售面积同比增加、环比增加
2015年12月商品住房销售面积为16.27万平方米，同比增加29.9%，环比增加9.7%；商品住房销售套数为1588套，同比增加31.9%，环比增加12.4%。2015年商品住房销售面积为163.06万平方米，同比增加4.1%；商品住房销售套数为15753套，同比增加4.4%。
2015年12月商品住房平均成交价格为4037元/平方米，同比下跌1.3%，环比下跌7.4%。2015年商品住房平均成交价格4257元/平方米，同比上涨7.4%。
总体分析：本月商品住房销售面积同比增加约三成，环比上月增加9.7%。政策方面，年末中央高层不断喊话“去库存”，提出楼市去库存的目标、原则与路径，河南、安徽芜湖、广西北海等地地方政府也根据实际情况纷纷采取财政补贴购房措施，将房地产去库存真金白银地落到实处，以减轻刚需购房者的置业压力。同时，央行降息降准、降首付比例等信贷政策和公积金政策的不断放宽，也为购房者提供了一个宽松环境。市场方面，临近年底，房企项目为完成年度销售目标，加快推盘节奏，加大促销力度，进而提高楼市活跃度。本月有23栋楼未办理预售许可证，而是直接办理了现售许可证，随后集中办理销售合同备案，这在一定程度上拉高了备案量。另外由于元旦原因，本月结账日期推迟到12月31日，比往常增加5—6日。统计区间的扩大也加大了统计数值。以上原因综合使得本月商品住房合同备案面积同比、环比都有所上升。
价格方面，本月办理销售备案的合同中，凤凰城、精信小区等地理位置较为偏远的居多，这部分房源价格较低，拉低了成交价格。另外临近年底，开发商为了冲击销量完成年度销售任务，不少项目推出了各种类型的打折促销，实际也降低了成交均价。以上原因使得本月成交价格同比、环比有所下跌。
2015年分析
综观2015年全年商品住房销售状况，与去年相比，销售面积与平均销售价格稳中小幅上升。我市商品住房销售面积2012年为146.68万平米，2013年为230.83万平米，2014年为156.64万平米，2015年为159.89万平米。在2013年达到一个销售高峰后，近两年有所回落，但今年比去年略有好转。政策方面，国家相续出台一系列提振政策，“3·30新政”、降准、降息，放宽公积金提取等政策，放开二胎等国策都对楼市产生一定的提振作用。今年楼市整体表现为冷热不均，一线城市销售好转，三四线城市库存高企，销售困难。这种状况首先与宏观经济是分不开的，随着经济增长由高速向中高速转变，房地产业进入了一个换挡期，也面临着结构调整，更多的是尊重房地产自身的市场规律。地产行业进入新常态，将从以往的支柱性产业发展为基础性产业。第二，有效需求减少。衡水作为小城市，我市城市居民自有住房拥有率较高，对外来人口吸纳能力较弱。目前购房的主要是结婚族、农民进城等刚性需求及一部分改善性需求，有效需求减少。另外投资投机性需求也已经大大减少。第三，人们观望情绪依旧浓重，出手意愿低。库存高企，房价上涨动力不足，“买涨不买跌”的心态更加重了人们的观望情绪，除非迫切需要买房，否则出手意愿较低。
价格方面，在商品住房库存较大，销售不畅的情况下，我市商品住房销售价格上涨动力不足，房价保持基本稳定。有部分楼盘进行多种促销活动，采取平价或降价方式积极跑量。2015年我市房地产市场仍未走出困境，在艰难中前行。中央经济会议提出要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场，鼓励开发商调整营销策略适当降低房价，楼市组合政策有望出台。中央的表态将对明年楼市产生积极的影响，有助房地产市场回暖。
（二）存量住房情况分析
1、存量住房交易面积同比增加、环比减少
2015年12月，存量住房交易面积为2.61万平方米，同比大幅增加48.7%，环比减少16.5%；存量住房交易套数为279套，同比大幅增加52.5%，环比减少11.4%。2015年存量住房交易面积为30.11万平方米，同比增加17.3%；存量住房交易套数为3152套，同比增加14.5%。
2、存量住房交易价格同比上涨、环比下跌
2015年12月，存量住房平均成交价格为3536元/平方米，同比上涨6.9%，环比下跌3.4%。2015年存量住房平均成交价格为3490元/平方米，同比上涨12.0%。
总体分析：本月成交量同比有较大幅度增加，环比有所减少。通过市场反应来看，本月二手房市场整体较为低迷，入市者较少，市场活跃度较差。政策上，本月未出台新的明显刺激政策，前期出台的楼市提振政策对消费者影响减弱。同时，从今年四月开始成交量回升，几个月来购房需求已在一定程度上得到释放。综合以上原因造成本月二手住房成交量有环比回落。但成交量好于去年同期，同比仍然大幅增加。
价格方面，由于上月存量住房交易中贷款购房者较多，平均成交价格基数相对较高，所以本月二手住房成交价格环比微降，但较去年同期仍上涨。
2015年分析
整体来看，我市今年二手住房交易量比去年有小幅上升，同比增加17.3%。二手住房成交均价在整体稳定的基础上小幅上涨。政策方面，“3·30新政”中营业税缴纳年限由五年缩短至两年，对二手住房市场形成很大的利好刺激，刚满两年的房产交易量大幅增加。房贷及公积金政策放宽，首付比例和利率的降低，降低了购房门槛，减轻了购房压力，促使消费者入市。另外受不动产统一登记及中央大力反腐预期影响，市场上释放的房源增多，购房者选择空间增大，对交易有促进作用。
从市场方面看，今年我市二手房整体供大于求，以卖方市场为主，销售周期延长。购房者以农民进城购房、婚房等刚性需求为主，需求不旺盛。价格方面，供需关系决定买方话语权增加，这就造成了二手住房价格上涨动力不足，部分房源房价滞涨甚至下跌。高品质小区的优质房源抗跌能力较强一些，一般小区的房源议价空间增大。预计2016年存量房市场去化仍面临一定的压力，短期内以成交量和价格以稳为主，不会有大的起伏。
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