[摘要] 2015年楼市动态汇总。
1、百城住宅均价连续四个月双涨
中指研究院报道，2015年11月，100个城市（新建）住宅平均价格为10899元/平方米，环比上涨0.46%，涨幅较上月扩大0.16个百分点。从涨跌城市个数看，41个城市环比上涨，56个城市环比下跌，3个城市持平。涨幅居前十位的城市依次是：苏州、深圳、惠州、廊坊、上海、武汉、珠海、南京、北京、宁波。其中，苏州、深圳环比涨幅超过2.50%，居前两位。跌幅居前十位的城市依次是：绵阳、湛江、贵阳、台州、银川、宜昌、昆山、三亚、西安、烟台。其中，绵阳、湛江跌幅超过3.00%。同比来看，100个城市（新建）住宅均价较去年同期上涨2.93%，涨幅较上月扩大0.86个百分点。住宅价格同比2014年11月上涨的城市个数为34个，上涨城市个数较上月增加1个。其中，深圳上涨34.75%，仍居首位。另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20391元/平方米，环比上涨0.99%，涨幅较上月扩大0.34个百分点；同比上涨7.63%，涨幅较上月扩大0.98个百分点。
河北7个样本城市新建住宅价格和上月表现相同，5升2降，环比以上涨为主。廊坊、衡水、邯郸、保定、秦皇岛5个城市上涨，其中廊坊居第3位，衡水居第19位；唐山和石家庄下跌。
整体来看，11月房价整体仍呈平稳回升态势，环比、同比连续4个月双涨，本月涨幅继续扩大。政策方面，中央继续强调去库存战略，为楼市释放新一轮政策信号，同时，住房公积金管理条例修订稿出台征求意见，公积金提取范围将更广泛，楼市信心得到进一步提振；供应方面，年末房企积极推盘加快回款，新增供应量较上月有所增加；需求方面，多重利好政策刺激下一二三线城市成交量均平稳上升，库存压力继续得到缓解。展望未来，围绕中央去库存战略导向，更多相关财政、货币等支持政策将陆续出台，楼市“暖冬”可期。价格方面，部分一二线热点城市受需求热度及高价土地成交影响，房价上涨压力依然较大；而多数二三线城市未来随着库存压力缓解，房价有望逐步止跌企稳。
2015年11月百城房价指数河北城市房价变动情况
编者按：
据我处商品房备案科数据显示，我市商品住房11月份均价4359元/平方米，同比上涨2.6%，环比下跌0.7%。
2、统计局:10月份房价环比涨幅回落同比涨跌差异明显
据国家统计局消息，2015年10月，新建商品住宅（不含保障性住房）方面，70个大中城市中，价格环比下降的城市有33个，环比上涨的城市有27个，环比持平的城市有10个。环比价格变动中，高涨幅为上海上涨2.1%，低为岳阳下降1.0%。价格同比下降的城市有54个，同比上涨的城市有16个。同比价格变动中，高涨幅为40.5%，低为下降6.5%。二手住宅价格变动情况，70个大中城市中，价格环比下降的城市有23个，环比上涨的城市有38个，环比持平的城市有9个。环比价格变动中，高涨幅为北京上涨1.1%，低为遵义下降0.9%。价格同比下降的城市有45个，同比上涨的城市有24个，同比持平的城市有1个。同比价格变动中，高涨幅为36.8%，低为下降9.5%。四大一线城市，北京房价同比上涨8.1%，广州同比上涨7.1%，上海同比上涨12.7%，深圳房价同比涨幅达40.5%，居之首。虽然10月房价同比上涨城市出现增加，但从更能反映短期变化的环比数据上看，70城新房和二手房价格环比上涨的城市个数分别比上月减少12个和1个。河北三城市石家庄、唐山和秦皇岛新建商品住宅环比分别下降0.2%、0.1%和0.1%，环比降幅不大，基本保持稳定。
国家统计局刘建伟分析，新建商品住宅与二手住宅价格环比上涨城市个数减少，涨幅回落。10月70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均涨幅分别比上月回落0.2和0.3个百分点。其中，一、二线城市房价环比涨幅回落；三线城市新建商品住宅价格环比由持平转降，二手住宅价格环比持平。新建商品住宅与二手住宅价格同比上涨城市个数增加，不同城市间房价同比涨跌差异明显。一线城市新建商品住宅与二手住宅价格同比均上涨且涨幅相对较大，涨幅分别比上月扩大2.4和1.1个百分点；二线城市新建商品住宅价格同比下降1.9%，降幅比上月收窄0.9个百分点，二手住宅价格同比则由上月下降0.9%转为持平；三线城市新建商品住宅与二手住宅价格同比下降，但降幅分别比上月收窄0.7和1.0个百分点。
据中原地产研究部数据显示，北京从今年前11个月成交套数超过2014年全年，楼市“量价齐升”的格局基本确立。但在数据上涨的背后，北京楼市改善型项目供应的结构性短缺正在显现，呈两极分化态势。今年楼市成交套数接近市场相对稳健的2012年和2013年，成交价格则在购房需求的拉动下，加之高地价催升房企惜售心态，导致年末楼盘涨价现象再度重现。截至日前，北京2015年全年成交商品房住宅（剔除保障房、自住房）合计为48923套，这一成交量也超过了2014年全年成交量，成交均价达到了29371元/平方米，同比上涨了9.3%。截至11月29日，11月北京新建商品房住宅签约3904套，成交均价达到了3.23万元/平方米，这一成交均价也是北京历史上单月均价第二次突破3万元/平方米，超过了9月创造的3.21万元/平方米。
北京楼市正在呈现明显两极化趋势，自住房、别墅及高端住宅成交比重明显提升。数据显示，年内北京成交单价低于6万元/平方米的普通住宅共成交1264.6亿元，占总成交金额的57%；自住型商品房共成交382.45亿元，占总成交金额的比重为17%；别墅及成交价格超过6万元/平方米的高端住宅成交金额占比分别是15%和11%，共计26%。普通住宅虽然仍占半壁江山，但与去年同期相比减少了12%。而包括别墅在内的高端住宅成交占比上升明显，同比增加了9个百分点。专家表示，这一变化与政策加大对刚需及改善型客群的购房支持相关。今年楼市成交量的走热趋向于两极化，即首套刚需和高端改善。而处于价格中端的改善型住宅空间则受到挤压。统计显示，今年前11个月，五环内楼市供应基本是两居、三居产品，面积在120平方米以下，成交套均总价低于400万元，对于改善型客群来说过于局促。
自去年楼市进入调整期以来，房地产开发投资增速持续下跌，房企去化速度放缓，库存一路走高。据国家统计局数据，10月末，我国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。而今年楼市库存整体也呈上涨趋势，除五月份库存下降了15万平方米外，其他月份均为上涨，已经从年初的62169万平方米涨到了68632万平方米。房地产开发投资数据也不容乐观，数据显示，1—10月份，房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1—9月份回落0.6个百分点。这已经是该指标在去年1月开启下降模式后的连续第20次下调，房地产投资增速滑落达89.6%，降幅将近九成。具体数据，1—10月，房地产开发投资同比增长2%，增速比1—9月回落0.6个百分点，尽管继续呈下降走势，但回落的速度有所收缩。其中，10月份房地产开发投资下降了2.4%。在住房销售方面，1—10月，商品房销售面积同比增长7.2%，增速比1—9月份回落0.3个百分点，房地产的库存还在大增。1—10月，房地产新开工面积下降13.9%，跌幅在短暂收窄后又有所扩大，说明房地产企业不看好未来市场，开工的热情不高。10月末，商品房待售面积达6.9亿平方米，比9月末增加2122万平方米。房地产市场的住房还在增加。
值得注意的是，虽然库存整体在持续走高，但一二线城市和三四线城市却有明显的分化，一二线城市的库存压力明显少于三四线城市。从上海易居研究院的数据来看，10月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为10.0、12.2和18.9个月。正是由于区域间的差距，三四线城市由于库存高企，市场风险提高，一线城市由于新增人口众多，房地产市场需求相对旺盛，所以多数大型房企回归一线城市，造成了土地市场的火热，高价地频出。
业内人士分析，房地产开发投资增速的大幅回落在很大程度上影响到了GDP。在当前房地产市场库存高企、投资持续下滑的形势下，中央连续强调去库存是稳定经济、防范系统性风险的重要举措，也释放出新一轮楼市刺激政策的强烈信号。
从国家统计局数据来看，目前我国房价呈现一、二线城市环比仍在上涨，但涨幅回落；三、四线城市房价由持平转降的趋势。从CRIC（克而瑞地产研究）监测的数据来看，9个重点城市（北京、上海、广州、深圳、成都、昆明、南京、武汉、苏州）的商品住宅成交均价从今年4月起进入上行通道，但10月多数城市房价出现小幅回落，仅上海和苏州两个城市仍保持着上涨趋势。这一趋势背后有两个原因。一是从市场角度来看，不论是土地市场的热度，还是库存压力，一、二线和三、四线城市呈现的两极分化。一线和部分热门二线城市地王记录频频被刷新，土地成交楼板价屡创新高，看涨成为共识。二是从产品角度来看，随着二季度改善型需求的集中释放，近几个月中高端项目成交占比已不断走低，刚需成交重新成为主力军。一线城市中深圳表现为明显，单价66000元/平方米以上的项目成交占比从8月的10%降至10月的5%；不少二线城市也有类似情况，比如比如杭州单价45000元/平方米的项目成交占比从7月的4%降至10月的1%。
未来一线城市房价上涨动力仍充足，去化压力大的二线和三、四线城市则堪忧。在房地产开发投资额继续下滑，新开工降幅进一步扩大，商品房销售面积和金额同比增速也双双放缓的大环境下，未来各城市间需求，供求关系，以及房价将分化加剧。像上海、深圳这类一线城市房价上涨动力十足，未来很长一段时间房价将继续处于上行区间。而深陷去化压力的二线和三四线城市则需谨慎。比如二线城市中的去化困难户沈阳和青岛，三、四线中的承德、三亚、烟台、徐州等城市。这类城市未来房价上行空间十分有限。首先，供过于求的市场关系注定房屋价格很难上涨；其次，在强大的去化压力下，房企降价促销，以求快速回笼资金的可能性极大；后，这类城市多数家庭拥有两套以上的房屋，加上部分城市人口外流，未来即使有利好政策出台，也很难拉高需求。
6、房地产周期性调整 楼市复苏尚须耐心
来自国家统计局的数据显示，今年1—10月，房地产开发投资增速为2.0%，连续22个月出现下滑，房地产走势持续低迷。有业内分析人士指出，我国房地产市场走势呈现出周期性特征，当前正处于第二个大周期的“末段”。供应过剩和区域分化的特征决定了市场进入到一个自发调整的新阶段，且此时面临的内外环境也大为不同，即使按照上一轮的刺激力度，市场也难以迅速升温。
我国房地产市场发展每7年为一个大周期，每个周期内包括5年左右的增长期，和1—2年的衰落期。从房地产市场真正建立基础制度开始算起，个大周期在2003年到2008年。其中，2003年到2007年为增长期。在各项市场化措施的推动下，房地产市场规模迅速扩大，房价也快速上涨。2014年出现的市场调整，有两个主要特征。其一，那是在没有明显打压政策和外部压力的情况下，房地产市场次出现调整。相比之下，2008年的市场调整，有着国际金融危机的影响。其二，在本轮调整过程中，市场首次出现了区域分化情形，并在不断加剧。具体表现为：一线城市供不应求，地价飙升；二、三线城市供应过剩，投资乏力。这说明房地产市场出现了自发调整。正如很多“产能过剩”的行业一样，即使有政策干扰，这个调整的过程也不会在短期内结束。即使出台强有力的政策，如类似“两成首付、七折利率”的强刺激政策，市场销售将会有明显改善，并带动房价提升。但这只是“去库存”的过程，房地产开发投资、新开工等供应端指标并不会迅速改善，还需要一个缓慢的恢复期。另一个不确定因素在于财政政策。2008年末出台的“四万亿”投资，有一部分流入了房地产业，并间接刺激楼市回暖。如今虽然信贷环境宽松、资金成本低，但其作用无法和“四万亿”相比。
从数据指标来看，房地产市场的调整仍未见底，房地产投资增速、新开工面积、拿地金额等指标有可能继续下滑。种种迹象表明，即使出台强力刺激政策，房地产市场也很难像2009年那样迅速回暖。未来市场将呈现出供需趋于平衡、房价上涨趋缓、市场低速运行的特征，房地产业对于国民经济的拉动作用将不可避免地削弱。
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