[摘要] 2015年5月13日，衡水房天下房天下第五期地产三人行圆满落幕。来自衡水路北区域的三大项目的负责人就热门问题展开了讨论。
房天下讯：为了改善出行环境，提升城市形象，完善城市功能，路北高速北出口至滏阳新河北大堤提升改造工程已经破土动工，同时，衡水市计划2015年投资2.5亿元新建市区高铁北客运站。2015年衡水城市规划中对于路北区域的改造提升愈发重视，路北区域在近几年的发展中也逐步摆脱了脏乱差的落后面貌，整体环境水平都在提升。路北区域未来的发展前景如何？环境的提升对于房地产行业的发展有何深远的影响？对此，衡水房天下特邀业内人士共同进行探讨。
主题：城市副中心——路北的崛起。三年后，路北能否满城繁华，成为衡水副中心？
时间：2015年5月13日
地点：北斗星城东区·御府营销中心
嘉宾：
世联地产营销总监 邹勇 世联地产策划经理 韩玉爽
松瑞地产营销总监 赵艳玲
昊和地产营销总监 李会哲 昊和地产策划经理 杜世铎
衡水房天下第五期地产三人行合影（来源：房天下）
议题一：如何看待路北区域未来的发展趋势？
邹总：路北区域现在正处于高速前进发展时期。举一个简单的例子，衡百是衡水是早的商圈进行体，怡然城的开业相当于衡百的升级综合体购物中心，肯定会带动路北居民的生活配套的改善。高铁对衡水的出行包括生活方式的改变肯定会有很大的影响，政府规划里，在高铁新城规划附近有很多的居住版块，基本在外环之外。所以可以想象的到，未来三到五年，路北将会成为一个崭新的现代城市的缩影。
赵总：路北区域的发展，高铁是一方面，从整个城市框架来讲，衡水包括滨湖方向，路南方向，西南方向，河东方向，还有现在路北方向，目前来说，从住宅的投放量和开发量上来看，比较大的就是路北区域。恒丰理想城、香榭丽都、上海公馆和昊和沁园等大盘加起来是六百万的开发量，六百万意味着18万人口的入住。根据新的统计数字，衡水市区总人口是54万。预计未来三年到五年，路北区域18万人口的入住，相当于建了一个二分之一的衡水。再一个就是，路北加上未来高铁新区，包括现有的和日趋完善的商业配套及教育配套，包括各种基础设施建设，路北区域的发展对每个项目来说都是比较利好的。未来高铁带来的影响，可能是老百姓眼前看不到的，对他们来说更在意的是每个项目现在所展现出来的优势。但是高铁未来的发展趋势是不容忽视的，刚才邹总讲了，它会给老百姓生活方式带来根本性的转变。
李总：目前来说，个，榕花街改造，现在是南北封路，虽然目前来说对我们楼盘到访量有一点影响，但是从长远来看，对我们楼盘甚至路北的每个楼盘都是利好的大消息，包括4月29日怡然城开业，不仅是周边县城还有市里的人来购物的特别多，各个楼盘宣传的人也特别多。可以说，怡然城的开业是路北在衡水的又一次绽放。以前路北给人们的印象是“脏、乱、差”，这是一个老的观念，现在已经在慢慢地开始转变，包括高铁，高速，高架桥，包括以后路北学校，包括中科院幼儿园。
议题二：刚才赵总提到了版块划分，像路北，河西，开发区等这种版块的划分其实并不属于行政划分，它只是人们意识形态中的一种观念，是咱们老百姓自己定位的。赵总也说衡水市区54万，地区总人口400万，这其中，每个人的购房选择是不一样的，河西区域的人购房可能会选择开发区，环境相对来说会好一点；河东区域的人可能会选择河西，上班购物比较方便；关于路北这块人群的选择定位，想听一下各位领导对路北区域这块客源分布情况的分析，还有衡水其他版块区域对路北有什么看法？
韩经理：对于客户这块，我觉得路北各个项目的客户购成可能都有相似或者交叉之处，更多的可能集中在路北区域及路北外延的几个郊县，像深县、武邑、武强、阜城，也有可能是南边比较富裕的郊县，比如冀州（资料显示冀州市民到衡水市区来置业的相对来说还是比较多的，他可能也会选择路北版块），这是郊县的客户；还有一部分的就是地缘性客户，这也是我们各个项目主要的客户来源。这两个部分的客户购成，应该是路北区域所有项目的主要客户结构。其次就是各个楼盘的产品差异性也会使客户构成不同。
路北版块在未来对衡水城市中心人口的吸引，会成为一种趋势。大家可以回顾一下，在三至五年之前，路北是城市价值的低洼地带，当人们发现手里的钱不够了，但是又想住在衡水市里，就会选择路北版块，因为它生活配套比较成熟，但是房价低。但是2014年的市场表现，我相信大家心里都很明白，2014年我们路北版块说起来比衡水的其他版块都要好，无论是从上门量，还是从成交数量和金额来看，路北版块应该是表现非常好的，这就体现出一个转变的过程。刚才大家提到的政策利好，交通便利，或者是商圈入驻，在这些共同因素的作用下，客户会有一个置业心态的转变。在路北区域看好的情况下，越来越多的城市中心客户可能会选择来路北置业，尤其像前进大街，榕花街这种城市街道面貌比较好的地方。
赵总：路北区域的客户购成其实还是有一些特点的，就是刚需人群，但是从2014年下半年开始发生了一些转变，衡水市中心的市民看好了路北的发展趋势，然后会在路北去置业。因为路北区域的几个大盘确实是改造了环境，再加上怡然城的开业、前进大街的贯通，高铁。除了刚性需求，还有一部分是改善需求。改善需求也分为住宅自住和商业投资改善。路北项目多少都会涉及到商业产品，购房商业投资的这部分人，他们看好是三到五年的未来趋势。
邹总：路北大部分的主要购买群体还是以刚需为主，但是现在 还有一个补充群体就是刚改，刚改应该占有一个很少的部分，因为在2014年整个大环境下，开发商的主要客户群体还是刚需和刚改比较多。
杜经理：我们昊和沁园的客户主要针对武邑，饶阳，深县，武强这几个县，南边客户也有一些但不是很多，目前路北这块，我个人感觉客户选择面还是比较广的，毕竟咱们衡水路北这块很早几年已经划作工业园区，原先一些老的废旧工厂也已经转移或者已经改造，目前北边有制药厂还有酒厂，而且他们员工也非常之多。现在咱们路北这块目前环境也是非常优越了，他们选择路北这块，一个是上班，一个是下边县里来路北这块选择，因为路北这块生活群也是达到了一定的水平，选择我们昊和沁园的客户主要针对于深县往北，大体就是这种情况。
议题三： 如何在路北区域高速发展的背景下，建立一个未来三到五年的长远规划？
邹总：从整个城市的发展框架来说，整个路北可能会沿着大庆路还有永安路，建设很多项目，刚才赵总也讲过了，整个路北可能要六百万的量，再加上高铁新增版块的掘起，那个量大概也接近六百万的量，加起来的话它已经构成了将来会吸引衡水以居住为目的的用户来路北居住，等这个区域成型之后，等三到五年以后这个区域肯定会成为衡水主力的有活力的一个居住环境，这是肯定的。
韩经理：副中心这个话题是比较大的， 我们自己判断有这个倾向在，但不一定能做到，这是跟政府规划有关系的。如果政府规划是这样的，它可能会从财力上，人力发展上给予很大的支持，那这个区域成为副中心的可能会很大。但从我们自身的感觉来看，从衡水现在这个形势上来看，比如说滨湖新区版块，河西区版块，开发区版块，包括我们路北版块，都有成为副中心的可能，那么我们在这几个有可能成为副中心的版块中到底具备什么样的优势，这个是我们需要关心的。滨湖新区这个版块上具备的优势可能是自然景观，资源，舒适度这些交通旅游资源，那么在河西区它可能是一个新兴的经济、一个新兴的发展，包括一些新兴的工业这些力量，那么我们路北承担着什么职能，有什么优势？我觉得这不仅仅是某一个项目，应该包括路北所有项目，都要去思考的问题。路北具备的优势可能是人口成熟，人口密度大，包括配套成熟，那么未来的商业，交通，这些都是我们的优势所在。我们路北版块未来两到三年或三到五年发展过程中以怎样的优势去领跑，我觉得这个问题是需要每个项目思考的。
赵总：对于衡水这样的四线城市来说，衡水这几年发展还是挺快的。我觉得对于四线城市来说，有一到两个的中心很正常，像唐山，保定，廊坊它就单纯是一个老商城了，现在大部分人的交通工具是汽车，大家周六日或者赶上五一十一这种节假日，明显的可以感受你很不乐意去衡百，很不乐意去爱特，也很不乐意往胜利路走，但是它毕竟是原有的城区，我只能说是原有城区。因为随着区域的发展，原有城市规划，道路已经不可能去拓宽，加上私家车的占有量越来越多（在河北来说，衡水的私家车保有量，应该是排前几位的），所以的话，一到节假日，这种拥堵其实就造成了人们可能会往外沿走，也就是李总提到怡然城开业有大量的人，据说当时天第二天的时候都到了约两万人口左右，所以我说在路北有这么大的人口基数，有这么大的住宅开发量，再加上交通——其实大庆路属于衡水目前的主干道，再加上前进大街还有榕花街的改造，包括育才街，其实应该体现育才街，因为育才街毕竟是北接高铁高速，南接学府，它也是一条主干道——榕花街那么宽广的道路，还有前进大街，可能使得车流量不是很大，会很便利，这几条主干道应该是南北东西贯通的，再加上这几个三纵三横——其中的大庆路属于三横中的其中一横，三纵的话，前街大街育才街还有榕花大街应该也是，从路北进衡水市直接贯通到衡水湖，所以应该称它为三纵——所以我说城市中心的话，不应该称它为副中心。
其实我觉得它是一个新的中心，而且必将是一个新的中心，对于我们项目来说的话，它不仅仅只是住宅。它早呈现的是住宅，然后是上海公馆，其实我们现在投入更大的人力、物力在广场上，广场活动不断，其实就是为了我们后期的整个商业还有那个区域的人气做前期的铺垫，实际上上海公馆也投入了很多，包括育才街便道的改造，还有现在影像广场呈现出来的小品，包括一些水景，给周围人们打造的一些娱乐场所，然后晚上健身以及孩子们互动的场所，这甚至带动了怡安嘉园的业主，还有沿街门店的租金也在涨。
杜经理：我是土生土长的衡水人，在外地待的时间长了，衡水给我的感觉是比较直观的，因为候一直在衡水，后来回到衡水，感觉衡水的变化是非常大的。以后衡水人口的保有量会越来越多，就业机会和创业机会也越来越大。在一二线城市未来发展方向会非常的拥挤，因为人才越来越多，像二线、三线、四线、五线城市，人才相对来说保有量少，就业率相对较大，上完大学回来的基本上都能找到工作，而且工资不一定比大城市低，有这块基数能保住的话，衡水未来的发展方向会越来越大。再者衡水目前只有一个区——桃城区，商业圈都集中在这里，目前有衡百的带动，把商业圈在衡水逐渐扩散开来，再加上政府的规划，包括东开发区，西开发区，北工业开发区，还有往南滨湖开发区，几个区域的未来发展方向，总体定位都非常的好。咱们路北所在的位置非常好，交通非常便利，高铁在北边，老火车站也在北边，拆不拆不太确定，还有高速也在北边，而且高速也在扩建，现在又开始修通往郑州的路，路北这块目前在衡水崛起可能要快一点，但是崛起要靠各个项目共同去发展，上海公馆，北斗御府，还有我们昊和沁园的二期。虽然我们二期是个小项目，但是我们也融入到其中，为咱们衡水广大的购房客户多建好房子，尽我们能尽的职责改造他们的居住环境，你们可能做的要多一点，把商业做好，咱们路北的工业园区，虽然名义叫工业园区，但是我们路北在衡水几个大的园区来说进步是大的，而且步伐也是猛的。
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