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2015年4月楼市动态

房天下房天下   2015-05-07 10:25

[摘要] 衡水房天下房天下从衡水住建局得知2015年4月房地产楼市动态。

1、4月百城房价环比基本持平保定环比涨幅

中指研究院报道,2015年4月,100个城市(新建)住宅平均价格为10522元/平方米,环比微跌0.01%,跌幅较上月缩小0.14个百分点。有39个城市环比上涨,60个城市环比下跌,1个城市环比持平。涨幅居前十位的城市依次是:保定、合肥、温州、济南、深圳、盐城、潍坊、乌鲁木齐、石家庄、武汉。本月价格环比下跌的城市数量增加5个,其中跌幅在1%以上的城市有14个,较上月增加5个。跌幅居前十位的城市依次是:东营、洛阳、泉州、海口、呼和浩特、杭州、株洲、宜昌、桂林、镇江。同比来看,100个城市住宅均价与2014年4月相比下跌4.46%,跌幅较上月扩大0.11个百分点。另外,北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为18961元/平方米,环比转跌为涨,小幅上涨0.12%;同比继续下跌,跌幅较上月扩大0.27个百分点,至3.46%。

我省7个样本城市新建住宅平均价格三涨四跌,其中保定环比涨幅,石家庄第九,衡水58位。虽然有四个城市环比均呈下跌态势,不过跌幅都在1%以内。

整体来看,政策利好影响下百城价格指数整体表现平稳,跌幅继续收窄。政策方面,“3·30新政”后,多城市继续出台公积金调整政策,积极稳定住房消费;货币方面,4月20日央行宣布再次降准1个百分点,进一步改善房地产投融资环境;需求方面,各类政策组合效果初步显现,市场信心逐步增强,楼市整体成交量平稳释放;供应方面,随着房企推盘节奏加快,主要城市迎来供应小高峰,库存量略有增加。

展望未来,随着各类政策逐步落实及货币环境的持续宽松,首置及改善类购房需求将平稳释放,市场回暖趋势将进一步延续。由于当前大部分城市住宅存量仍处高位,短期内整体价格将保持平稳。不同城市来看,各城市对政策敏感度存在差异,未来价格走势将持续分化。

2015年4月百城房价指数河北城市房价变动情况

百城房价

编者按:

据我处商品房备案科数据显示,衡水市商品住房4月份均价4059元/平方米,同比上涨6.5%,环比下跌4.0%,与百城房价指数中衡水数据差距较大。(备注:因为中指院统计范围为衡水市区楼盘,住建局统计范围为衡水全市包括县城楼盘,所以数据存在差异,但是并不矛盾)

2、统计局:3月70大中城市房价环比趋稳 销售量明显回升

新建商品住宅,与上月相比,价格环比下降的城市有50个,上涨的城市有12个,持平的城市有8个。环比价格变动中,高涨幅为0.7%,低为下降0.9%。与去年同期比,70个大中城市价格全部下降。同比大降幅为11.2%,小降幅为0.4%。二手住宅与上月相比,价格环比下降的城市有48个,上涨的有12个,持平的城市有10个。环比价格变动中,高涨幅为0.9%,低为下降0.7%。与去年同月相比,价格下降的城市有69个,上涨的城市有1个。同比价格高涨幅为0.4%,低为下降13.5%。

国家统计局刘建伟分析,环比房价总体趋稳,城市间继续分化。3月份70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有50个,比上月减少16个;持平和上涨的城市分别有8个和12个,分别比上月增加6个和10个;二手住宅价格环比下降的城市有48个,比上月减少13个;持平和上涨的城市分别有10个和12个,分别比上月增加6个和7个。一线城市新建商品住宅价格和二手住宅价格环比综合平均,分别由上月下降0.1%和持平转为本月上涨0.2%和0.3%。三线城市新建商品住宅价格和二手住宅价格环比综合平均虽仍然下降,但降幅均比上月收窄。环比销售量回升明显。3月份,70个大中城市新建商品住宅成交量为21.7万套,比2月份增加65.9%,接近去年同期水平,主要原因是2月份属于房地产传统销售淡季,春节过后房地产市场成交逐渐活跃。随着3月底楼市新政影响的逐步显现,预计未来销售量可能继续回稳。同比房价继续下降。受去年同期基数较高影响,房价同比继续下降。70个大中城市中新建商品住宅价格全部下降;二手住宅价格1个城市上涨,其余下降。随着环比房价由降转升,同比房价初步预计降幅将会收窄,并逐渐企稳。

3、一季度楼市表现欠佳 地方土地财政收入下降

近期楼市利好政策频出,但并未扭转楼市的下行态势。国家统计局近日发布了房地产开发和销售情况,商品房成交量不容乐观,楼市库存量攀升,房产投资增速下滑,房地产景气指数下跌。1—3月份,商品房销售面积18254万平方米,同比下降9.2%,降幅比1—2月份收窄7.1个百分点,其中,住宅销售面积下降了9.8%。3月末,商品房待售面积64998万平方米,创下一年以来库存量新高,比2月末增加1076万平方米,同比增长24.6%。其中,住宅待售面积增加了639万平方米。今年1—3月份,房地产开发投资16651亿元,同比名义增长8.5%,增速比1—2月份回落1.9个百分点。分区域来看,只有中部地区的投资增速提高,东部西部地区的增速持续回落,且降幅较上月有所扩大。随着楼市的持续低迷,地方政府的土地财政也受到了影响。1—3月份,房地产开发企业土地购置面积4051万平方米,土地成交价款1123亿元,二者同比分别下降了32.4%和27.8%。1—3月,房地产开发企业房屋施工面积584018万平方米,同比增长6.8%,增速比1—2月份回落0.8个百分点。3月份,房地产开发景气指数为93.11,比上月回落0.66点。业内人士分析,在成交不振及高库存的基础上,房地产开发投资增速进入中速发展阶段,房企拿地积极性不高,地方政府的土地财政也受到影响。另外,开发商今年上半年仍会以“平价走量”为主,在多项政策利好下,一二线城市的房价可能会出现上涨,三四线城市则涨价动力不足。今年季度各类松绑政策纷纷出台,楼市发展环境较好,但近期很多资金流入了股市,而非实体经济,这使得包括房地产市场在内的部分资金被抽走。房地产投资降温已成定局,但这是相对于过去的高位投资而言。横向比较,房地产投资增速总体上仍高于其他行业,只是房地产行业由高速进入了中速增长阶段。

4、成交量攀升 一线城市库存压力缓解

近期一线城市在楼市趋暖的环境下,成交量上升,库存压力缓解。据伟业我爱我家数据,4月1号到23号,北京二手住宅网签面积比3月份同期大幅增加59.29%,成交价格增长2.16%,达31086元每平米。北京市现阶段二手房市场的网签量和实际即时成交量都出现了明显的增长趋势。月度同期的增幅相对较小,年度同期的增幅则非常显著。深圳二手房价格延续了过去五个月的快速增长。据中原地产统计,4月13号到19号,深圳二手房成交均价为33051元每平米,环比上升9.54%,再次刷新了3月份以来的环比涨幅。由于营业税政策落地,深圳二手房市场买卖意愿明显增加,而教育地产及自贸区建设则进一步带动了整体房价上升。从社会结构看,原本在2007年前后买房的群体有了改善型住房的需求,特区内及离特区较近的低价房价格均有比较明显的上升。上海四月中旬某周成交面积达38.5万平米,环比上涨48.27%。二手房市场的火热也延续到了二三线城市。中原研究数据显示,过去一周其监测的21个城市二手住宅成交面积全线上升,其中天津二手房市场同比增加94%,环比上升43%。

新房成交价格方面,北京和深圳的新建住宅成交价格基本稳定。据亚豪机构数据,北京四月中旬住宅成交均价环比下跌2.2%。上海易居研究院的统计表明,截止到4月23日,深圳新建住宅4月份成交价格较3月同期环比微跌1%。值得注意的是,18号国家统计局发布的3月份房价统计数据显示,70个大中城市的新建商品住宅成交价格较去年同期均有不同幅度的下降。

随着成交量的逐步攀升,一线城市的库存压力得以缓解。北京等一线城市尽管库存量仍处较高水平,但由于市场成交量逐步上升,市场去化速度已经有所提高。以上海为例,剔除春节季节性因素,按照80万平方米/每月的销售速度计算,其去化周期已经缩短至15.47月。这说明,短期内上海楼市去库存的压力有所降低,未来上海商品住宅基本面可能出现反弹趋势。与一线城市不同,二线城市及大部分三四线城市的库存压力较大。张宏伟分析,福州、厦门、青岛、武汉、西安、长沙、宁波、大连等二线城市,以及无锡、温州、芜湖、徐州等大部分三四线城市,仍然面临较大的去库存压力,起码在上半年不可能出现大规模涨价,甚至在年内也难以大规模涨价。

5、恒大首推无理由退房 或引发行业洗牌

恒大地产集团自4月16日8时起将在所有楼盘住宅实施无理由退房,该措施覆盖147个城市的305个楼盘。购买恒大所有楼盘住宅的客户、已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务,并且无任何违约行为,则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间,均可无理由退房。恒大是宣布“无理由退房”的房企,其范围、力度之大开国内先河。

中原地产张大伟表示,首先无理由退房对于中国90%成交是期房的房地产市场现状来说,的确是解决了购房者对房屋质量的担忧。恒大作为的标杆房企,这一行为值得提倡,后续预计也会有更多企业学习借鉴。其次是在目前这个市场周期,恒大无理由退房更多是为了去库存营销的努力。整体看,房地产市场依然处于低温过程中,无理由退房,可以解决购房者在投资需求与自住需求双方面上对房地产的心理痛点。从营销上看,对增加成交量有帮助。但在实际生活中购房者选择无理由退房的可能性非常小。因为目前市场成交大部分为期房,购房者从签约到收房起码需要1-2年时间,大部分需要支付10-15%的按揭贷款利息或者是资金成本。另外收房前,还有3-5%的税费支出,所以如果选择退房,这部分将成为购房者的损失,整体看,出现退房的可能性不大。有观点认为,恒大此举将引发行业洗牌。恒大表示,希望住宅“包退”成为市场新常态。

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