[摘要] 1日19时许，当一个男子在杭州之江壹号售楼处打开一个红色塑料手提袋时，这个楼盘的销售人员都看呆了——他们卖出的房子虽然都价值数百万元，但大部分人从没看到过50万元现金。
1日19时许，当一个男子在杭州之江壹号售楼处打开一个红色塑料手提袋时，这个楼盘的销售人员都看呆了——他们卖出的房子虽然都价值数百万元，但大部分人从没看到过50万元现金。
“这个客户一大早就打电话来，叫我们把房子给留着，并且承诺晚上8点之前一定会到。”之江壹号的营销总监胥霭对《财经日报》记者说，没想到这个客户从上海带着50万元现金直奔案场。
这个来自内蒙古的客户没想到被很多人“围观”，也很不好意思。他说在他老家，大家买房子都喜欢直接付现金。这50万元首付款，点钞机点了半，有好事者量了一下，堆起来有5个iPhoneplus那么高。
在央行、财政部、住建部等部委前天分别出台多项利好楼市的政策后，各地楼市波澜顿起。
一天卖一亿
胥霭说，这个客户和昨天下单的很多客户一样，都是第二次来就直接付钱下单，“有一个股民直接来付了300万，说余下的300万尾款本周付清。”这个股民客户说，他准备这几天卖掉股票，直接从股市撤到楼市来。
楼市新政实施天，位于江苏无锡的“万科·信成道”售楼处挑灯夜战。这一天，包括该楼盘在内的无锡万科四个楼盘联合启动“零点行动”，声称4月1日零时前“不涨价、不打烊”，只等客户来抢房。而4月1日零时之后，这几个楼盘将不同程度地提价。
在杭州，融创是个提出“24不打烊”的地产公司。“3月30日晚上连夜开会，直接决定31日所有项目都不打烊，预计顾客人数会爆掉。”融创杭州副总经理邵佳对本报记者表示，这个判断来自多年的行业经验。
他没有判断错。“这次政策属利好，价格已经到了底部。之前的一些改善型客户对市场没法判断，新政加快了他们的决策。融创的很多大单客户对价格比较敏感，所以这两天下手比较快。”邵佳对记者说，昨日楼市的火爆还是让他们有些吃惊，截至22时，整个融创杭州一天的销售已经破了1亿。融创杭州的在售楼盘有6个。
新政天，头上仍高悬“限购令”的广州楼市波澜不惊。加上不是周末，因此没有出现看房高峰，多数楼盘还在等待公司指令。广州番禺的一个楼盘，新政出台后时间回访所有意向客户，因此比同行多迎来几拨访客。其营销负责人透露，首付比例降低，对于改善型客户影响不大，但楼市上行预期可能对购房者心理造成影响。
从记者多方采访的情况看，广州多数楼盘暂无实质性动静，基本执行原有的价格和销售策略。不过，开发商分管营销的高层昨天都在开会中度过。一位营销总监说：“上午一个会下午一个会。”
二手房瞬间涨价
碧桂园、雅居乐、景瑞等地产公司纷纷打出了“24不打烊”的信号，尤为显眼的是，这些公司无一例外放出了“7天不涨价”的信号，意即一周之后难说。“清明节后涨价的可能性很大。”一位业内人士透露，前十大地产公司中的一些已在制定涨价方案，一些福建企业这几天就在准备涨价了。在深圳，部分开发商3月31日也开始涨价，有的涨幅高达10%，有的则以“涨价在即”为名促销。
深圳的一些地产中介机构昨日忙于撮合客户签约。一些二手房业主在获知新政后立马提价，多的涨了20万元。
深圳中原地产多个店铺在新政出台当晚就延迟打烊，签约量和价格都有不同幅度的上涨。深圳中原住宅部副总经理谢建奎告诉《财经日报》记者，3月30日17时许新政出台后，短短几个就让深圳中原龙岗片区一天的成交量比往日上涨了三成。
“一般门店晚上10点左右就会下班，但30日很多家门店为了客户签约，加班到凌晨。印象深的是有一个房源原本叫价450万，新政出台后，业主马上加价15万。我们约了业主和客户当天晚上12点过来谈，一直谈到凌晨2点，终于签约。”谢建奎说。
据深圳美联物业的监测，其旗下门店挂牌的二手房主，大多在新政出台当晚上调了价格，调价的比例为：普通住宅约在5%~10%，豪宅10%~15%。
在深圳工作的小温很郁闷。她原本约了中介3月30日晚看房，这套32平方米的小户型总价98万元，但新政出台后一就涨了7万元。小温觉得涨得太多，不再考虑这套房子，她只能次日去看看其他涨价相对缓和的房源。
谢建奎说：“二套房首付比例下调、营业税免征年限‘5改2’力度很大，直接带动市场走强，也释放出房价将涨的信号。很多客户之前都持观望态度，新政出台后‘下手’的速度快了。”
买还是不买
深圳的杨先生想再买一套，去年底以来看过不少房，但作为工薪阶层，他手头资金并不充裕，一直未出手。新政虽然降低了二套房首付门槛，但从长远看，他实际支付的总价要高出几十万元。
业内给本报记者算了一笔账：以200万元总价的住房为例，按照七成首付计，首付款为140万元，需贷款60万元，20年期、等额本息、新的基准利率贷款条件下，还款总额为102万元，总价为242万元。而若只按新政规定的四成首付计，那么首付款是80万元，需向银行贷款120万元，还款总额为205万元，总价为285万元，比种方式高出43万元。
因此，降低首付比例对改善型购房者而言，贷款实际上是增加了，除非他们不缺钱，能付出高于四成的首付。在广州，大多数接受本报采访的购房者就表示，降低首付比例意味着月供增加，要多支付利息，因此只要有条件，仍然愿意多付一些首付。
买，还是不买，成为摆在购房者面前的难题。
但深圳的形势似乎容不得购房者过多考虑。深圳中原地产研究中心的数据显示，深圳的楼市成交已全面回暖。尤其是二手房交易，有些热门房源甚至出现一天多次提价的现象。二手房均价已从2014年9月的30233元/平方米一路攀升，突破33000元/平方米。而不断上涨的新房价格也没有阻止新房成交火爆，3月底开盘的多个楼盘销售率都在80%以上。
在行情驱动下，开发商也加紧入市，深圳3月底确定将在4月份加推或开盘的项目达到20个，有很多项目都在3月底临时推出。深圳由于拥有较多的适龄购房人口，成交量持续扩大。
美联物业表示，楼盘提价、惜售现象将迅速出现，可能会部分程度抵消政策利好。而且此次央行给出的政策倾向于指导性，商业银行在二套房贷款上将灵活应对，或许难以普遍给出首付比。
“国家各部门联合推出促进楼市健康发展的政策，符合总理政府工作报告中提出的‘支持居民自住和改善住房需求’宗旨。另外也可以看到楼市去行政化的力度在进一步加强，房地产市场回归‘自治’新常态。然而大小业主闻风涨价，实在有违政策出台的初衷，无形是给买卖市场添加了压力，不利于去库存和促进市场健康发展。”美联物业表示。
佛山市顺德区一位多年从事投资的人士则对本报记者表示，短期内楼市会有成交小高潮，但长期走势仍有待观察，“我身边有多套房产的人都计划将部分房子出手，并且暂时不会考虑再买入，未来的市场主要靠刚需支撑。”
专家称新政并非刺激性政策 松绑刚需符合期待 经济日报
首套房用公积金贷款首付比例降低、二套房个贷首付比例下调、个人转让住房免征营业税期限缩短……多部门联动，打出促进房地产市场平稳健康发展的组合拳，凸显“分类指导，因地施策”的调控意图，传递出支持自住和改善性住房需求的明确信号—
3月30日，经国务院批准，央行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》（以下简称“《通知》”），下调了住房公积金和第二套商业性个人住房贷款首付款比例。
《通知》称，对拥有一套住房且相应房贷未结清的居民家庭，改善性自住房首付款比例调整为不低于40%。此前，二套房商业贷款首付比例为不低于60%，北上广深为70%。
此次调整后，首套普通自住房公积金贷款不再区分面积，统一调整为首付款比例20%。在此之前，首套普通自住房公积金贷款90平方米以下的，首付款比例为20%；90平方米以上的，首付款比例为30%。《通知》还支持二套房购房者申请公积金贷款，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房的，首付款比例为30%。
政策并非“刺激性”
中国银行国际金融研究所副所长宗良认为，这一政策，是落实今年《政府工作报告》提出的“支持居民自住和改善性住房需求”的重要举措，体现了稳增长的意图，并非所谓“刺激性政策”。
随着房地产市场进入调整期，区域分化有所加剧，此前一系列抑制房地产市场过热的政策已经不适用当前房地产市场的供求状况。2014年9月，央行出台了“287号文”，放宽住房贷款首套房认定标准，支持居民家庭合理的住房消费，对促进刚性住房需求的释放起到了积极作用。此次《通知》则是“287号文”的延续。
“随着我国城镇化快速发展和居民收入水平提高，对住房的刚性需求和改善性需求还有巨大的空间。”中国民生银行首席研究员温彬认为，自去年以来，我国房地产投资增速放缓，库存上升，房价有所回落。虽然去年9月央行已经对房贷政策进行了调整，但鉴于二套房首付比例过高，依然限制了改善性需求的释放。
与此同时，我国居民家庭的储蓄率仍然较高、杠杆率较低，财务状况稳健，有能力扩大房贷杠杆。在此背景下，调整个人住房贷款政策，支持合理住房消费，对稳增长、促改革、调结构、惠民生具有重要意义。
温彬认为，此次下调二套房首付比例、再结合近期央行的两次降息，可以有效提高居民购房能力、降低还贷压力，有利于改善民生，同时也有利于房地产市场的平稳健康发展。
调控避免“一刀切”
此次政策也在着力避免“一刀切”的单向调整。在下调住房公积金和二套房贷首付比例的同时，政策也更加注重采取市场化、正常化、长效化的方式。
“不同地区和城市房地产市场有不同特点，如一些一线城市需求较为旺盛，而二、三线城市需求偏弱，需要根据不同的情况灵活调整。”宗良表示。
过去房价上行期间，在调整住房信贷政策时，住房信贷政策主要配合房地产宏观调控，刚性比较强，多是短期应急举措，且调整方式也多是与行政化措施相结合。而我国幅员辽阔，不同地区、不同城市情况各异，各地房地产市场周期也不一致，区域分化将成为今后较长时期内房地产市场运行的新常态。
“此次调整给市场留下了空间，不同地区和不同金融机构能够灵活调整。”宗良认为。今年的《政府工作报告》提出，要“坚持分类指导，因地施策”。也就是说，住房信贷政策要充分考虑当地房价波动、信用环境、个人住房贷款不良率、房地产市场供求关系、居民收入水平、改善性需求弹性、贷款风险保障程度等宏观审慎因素，进一步完善区域性、差异化的住房信贷政策，以适应各地不同情况，避免“一刀切”式的单向调整。
业内专家建议，今后住房信贷政策调节要采取更加市场化的方式，更多依靠市场自律机制，更加尊重市场主体的意见，既充分发挥市场化的作用，又避免市场无序竞争。
房地产金融回归常态
“目前，我国房地产市场已从供过于求向供求基本平衡转变，前期为抑制房价过快上涨而采取的非常规房贷政策，也需要根据市场变化回归到常态。”温彬表示。
相对于财政政策和货币政策，首付款比例调整政策在应对房地产波动方面具有针对性强、成本小、效果好等优势。作为重要的宏观审慎工具之一，首付款比例已被多个经济体引入监管实践。目前，全球陆续有20多个发达和新兴经济体将设置首付款比例作为宏观审慎工具实施，英国等国目前也在考虑把设定首付款比例引入到监管领域。
业内专家认为，目前我国住房信贷政策非常稳健。“从国际上看，调整后，二套房40%的首付比例仍然是比较审慎的，能够防止投机性需求的膨胀。”温彬表示。此外，我国套商业性住房贷款首付比30%，在国际上也处于合理水平。从国际经验看，个人住房贷款首付比一般在20%至30%左右。
对于未来趋势，宗良认为，随着房地产金融市场回归本源，房地产市场将还原到正常状态，需求能够正常释放，并将促进房地产市场平稳发展吧。
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