[摘要] 自区域规划概念刚一出台就受到极度热捧的通州运河核心区，终于初现雏形。
自区域规划概念刚一出台就受到极度热捧的通州运河核心区，终于初现雏形。3月18日，保利地产位于通州的项目保利大都汇亮相，其将很可能成为今年通州运河核心区早呈现并交付使用的项目。此外，华业新北京中心、绿地中央广场以及富力、复地、富华等项目也将陆续入市，通州运河核心区正在进入全面收获时期。
“高端商务中心区”定调板块
保利大都汇的亮相，可谓通州运河核心区“掷地有声”的项目。
事实上，自2009年，北京明确通州作为现代化国际新城的定位以来，虽然政府及政策层面给予了通州很高的关注度，通州楼市也借此而升温，但作为通州新城建设和发展战略引擎区的运河核心区的诸多入驻项目，一直保持低调而神秘的面孔。
“京津冀协同发展战略已经上升为国家战略，对于通州这个北京的城市副中心来说，迎来了难得的发展机遇。”通州区新城建设管委会主任朱志高在保利大都汇亮相仪式上表示。的确，与北京其他区域相比，通州具备了京津冀桥头堡与北京城市副中心的双重身份，通州楼市也用足了这一概念。
在通州区投资促进局副局长吴涛看来，通州运河核心区具有四个方面的优势：首先是制定了低碳城市指标体系，各个在建项目都会遵循这一低碳城市指标体系；其次是立体的城市交通体系日益完善；第三是地下空间的综合利用，运河核心区设计了地下4层的空间，缓解了交通拥堵的压力；后是围绕运河源头五河交汇分布来打造城市，建筑具有亲水特色，打造宜居的城市副中心。
吸引了保利、绿地、富力、华业、复地、富华等众多知名房企进驻的运河核心区，位于通州新城五河交汇处，规划面积16平方公里。该区域作为通州现代化国际新城建设和发展的战略引擎区，将建成北京高端的商务中心区，打造高端的商务环境，成为面向环渤海、东北亚的“首都门户”。
运河区大量地块仍待出让
记者了解到，运河核心区自2010年开工建设以来，已经从规划设计走向项目建设、从地下工程走向地面建设阶段。据了解，运河核心区内目前政府承担的基础设施建设已经完成，包括地下主干道、地下环隧、垃圾回收设施等已经建设完成，目前处于地面建设阶段。
运河核心区建设的全面加速，从土地市场上也能可见一斑。近年来，运河核心区大量整理出来的土地上市交易，为通州新城建设提供了更大的空间。
记者根据北京市国土资源局网站数据统计，自2010年至今，通州运河核心区共有41宗土地出让，总建筑面积约达395万平方米，总成交金额近440亿元。尤其是从2013年开始，运河核心区土地迎来放量期，运河核心区也一度成为通州供地的“主力军”。而且，根据运河核心区高端商务中心的定位，通州运河核心区并无住宅用地，均为商业金融用地、其他多功能用地。
记者了解到，目前运河核心区所有土地的一级开发已经完成，未来还将有大量土地出让。
房企“逐鹿”力求差异化
毋庸置疑的是，随着大型项目的集中入市，通州运河核心区所要打造的高端商务氛围将日益呈现，这同时也意味着，各大项目之间的竞争也日趋激烈。
从目前来看，写字楼、商场、酒店、高端公寓的“四合一”形态是运河核心区大部分开发商的选择。
保利大都汇项目总建筑面积为18.7万平方米，包含2栋甲级写字楼、3栋创意办公楼、2栋公寓、1栋商业及底商产品。产品分别为100—300平方米办公写字楼、100—300平方米灵动办公创意工作室、150—200平方米商铺以及45—55平方米公寓四种业态。容积率约为3.93，为通州运河核心区密度低项目。
绿地中央广场则是涵盖甲级写字楼、总部小独栋、休闲商业街的创新型智慧商务综合体。华业·新北京中心建筑面积近80万平方米，其中，项目的核心建筑、近300米高的“北京塔”将是北京第四高楼。而远洋地产与台湾新光集团联合拿下的地块项目，也为综合物业形态，由于是台湾新光集团在北京的第二个项目，其中的国际购物中心备受关注。
一拥而上的多个大型城市综合体出现在通州，也引来过剩的担忧。对此，通州某大型城市综合体项目负责人表示：“如果单就目前的通州而言，有两三个大型的商业综合体就够了；但如果把通州放在京津冀一体化桥头堡的位置上，通州商业地产的体量还会有巨大发展空间。”
“在规划之初，各项目也做出了差异化的定位。”中经联盟秘书长陈云峰对此表示。例如保利大都汇主要依托集团文化艺术产业优势，打造商务艺术综合体；绿地凭借商办专家的实力，打造智能办公写字楼；华业新北京中心以小户型公寓为主；富华则以企业独栋为主，与其他房企的高层写字楼产品不同。
中国商业地产联盟常务副理事长兼秘书长王永平也表示，各大型商业综合体之间规划定位的差异性，将有效避免同质化竞争带来的风险。随着竞争的白热化，优胜劣汰将取决于开发商的专业化程度。
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