[摘要] 2014年悄然已过，2015年已经来临。2015年楼市究竟是怎么的走势？2015年1月楼市政策大通关。
1、七部委一月内密集发声来自中央的楼市“定心丸”
中央层面从国务院总理李克强，到包括国家发改委、住建部、财政部、国土部、国税总局、国家统计局、央行在内的七个相关部委主要领导，就当前房地产市场及未来走势密集发声。
1月21日李克强在世界经济论坛上指出，近来中国房地产市场投资量和交易量确实出现了一些波动态势。但由于中国城镇化进程，对房地产的需求是长期的，中国政府希望房地产市场能够长期平稳健康发展。今年政府将加大城市棚户区改造力度，加大这方面的投资力度，这从一个方面也说明中国住宅投资的需求是长期的，必然带动与此相关的行业和产品供给。
1月16日，国家发改委副主任朱之鑫表示，国内房地产并没有出现危机，房价适当波动是正常状态，是在挤出投机性需求，2015年将稳定住房消费。目前的重点是满足从生存性需求向改善性需求和舒适性需求转变。
1月21日中国人行行长周小川在达沃斯论坛上表示，尽管中国一些城市的楼价下降，但央行应该保持货币政策稳定性，因为房地产市场不存在严重的性问题。周小川表示如果整体经济指标稳定，央行很难出台专门针对房地产市场的政策。周小川指出，中国房地产市场正在经历周期性调整，一部分可以通过宏观审慎政策来应对，而不是用货币政策来应对。
国家统计局局长马建堂认为，房地产去年从上半年开始出现了一轮调整，销量、价格下行。四季度以来的数据显示，随着一些行政性的限购措施放开、金融信贷政策的相应调整，房地产出现了一些积极变化。房地产风险总体已经化解，局部的风险仍在，如库存高的问题。
住建部在2014年底的建设工作会议中就确定了“2015年房地产市场保持平稳运行”的工作方向。部长陈政高也在20日表示，房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已无必要。住建部拟出台收购商品房用于保障性住房指导意见。
财政部提出了“政府购买服务方式盘活存量房”的解决方案。
国土资源部部长姜大明认为，2015年新增建设用地将继续调减，将从增量扩张为主转向盘活存量与做优增量并举，严控总量有保有压。
国家税务总局局长王军则在年初表态，今年将积极会同有关部门推动房地产税立法等工作。
业内人士认为，从中央层面来说，房地产一调到底、急速萎缩不仅无利而且有害。同时，释放大利好、过度刺激的做法早已被证明是失败的，因此好的情况是，对房地产市场适度刺激，给整体经济的结构调整以缓冲，因此从这一方面来看，2015年房地产市场的走势应该相对平稳。
2、国土部：今年启动不动产统一登记信息平台建设
国土资源部部长姜大明在国土资源工作会议上指出，今年将全力以赴推进不动产统一登记制度改革，启动不动产统一登记信息平台建设。《不动产登记暂行条例》于去年年底出台。国土资源部在地籍司加挂不动产登记局牌子，并开始负责指导监督的各类不动产登记，组织指导土地调查、统计、遥感监测、不动产权属争议调处等工作。据了解，目前国家层面不动产登记及大部分省级机构职责整合到位，24个省(区、市)也完成了省级职责整合任务。《不动产登记暂行条例》将于今年3月1日起实施，落实《条例》时间紧、任务重、难度大。一是要抓紧出台不动产统一登记实施细则，尽快颁布使用统一的簿册证书。二是要以市县两级为重点，推动地方政府加快职责整合，争取年内基本完成。三是要启动不动产统一登记信息平台建设。四是要选择10到15个地区率先建立不动产统一登记窗口。
3、多地出台楼市微刺激政策 助力楼市去库存
日前多地出台楼市刺激政策，促进市场回暖。绍兴市出台的政策主要以购房税收补贴为主；福州市是政府回购市场上存量商品房用作拆迁安置房，意在降低楼市库存。福州近日下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见（试行）》，明确由各级政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体，解决被征收房屋群众对安置现房的需求。协商确定的价格原则上低于市场评估价格15%以上。业内认为这是明显的救市政策，虽然价格低于市场价15%，很少有市民会愿意出售给政府，但对购房者有托底作用，在政府回购承诺的影响下，购房者入市的积极性会提高。此前也有其他多地试点回购商品房充当保障房，包括四川省、安徽省、江苏省、辽宁省、内蒙古自治区、贵州省等。而厦门和四川则集中在清理楼市行政干预、全面取消限购。1月16日起，厦门思明区、湖里区144平方米以下商品住房取消限购措施，将利好岛内楼市。厦门本市户籍家庭与非本市户籍家庭将享受同等待遇，调整政策中提到的“商品住房”并不单指一手房，也包括二手房。
业内人士认为，政府回购商品房可能更适用于库存高企的三四线城市，但相对于巨大的库存而言，起到的作用有限。对于一些有投资吸引力的城市来说，限购松绑可从一定意义上刺激地方房产交易的活跃度。基于目前的市场行情和时间节点，一季度应该不会出现突然的政策调整，年初楼市将进入传统“冬眠期”。 3月份的两会上，中央对楼市的定调可能会影响接下来一线城市调控政策的走势。
4、1月三部门联合发文 放宽公积金支付房租条件
自2014年10月出台公积金政策支持缴存职工购买首套和改善型自住住房，推进异地贷款业务后，2015年1月28日,住建部、财政部、央行联合发文,宣布放宽职工提取住房公积金支付房租的条件。职工连续足额缴存满三个月，本人及配偶在缴存城市无自有住房且租房的，无需租金发票、税票,可提取双方住房公积金支付房租，且以租房名义提取公积金,不影响其贷款；租住公租房，可按照实际房租支出全额提取；租住商品房，各地根据当地租金水平和住房面积确定提取额度。沈阳已率先发布消息，从3月1日起，在沈职工连续足额缴纳住房公积金满3个月，本人及配偶在沈无自有住房且租房，可提取本人及配偶的公积金支付房租，每年可提取一次，在沈阳市区租房每年多可提取1.44万元。其他多地并未落实新政。今年1月份，北京市管、国管住房公积金政策也均进行调整，公积金贷款高额度由80万元提升至120万元。
业内认为接连放宽公积金政策，与目前房地产“救市”的市场导向相吻合，盘活各地公积金资源，已经成为缓解商业银行信贷压力、刺激住房消费入市的手段之一。公积金贷款额度的提高，将使更多购房者具备买房支付能力。此次新政出台之前部分城市已允许公积金支付租金，但手续繁琐，利用率低。改革之后增加了公积金租房的便利度，并且使得各类公积金资源不至于出现沉淀和浪费。租房的放宽对无力购房或者没有必要购房群体的一次利好，但这种政策放宽，对交易市场基本没有提振影响，相反会使一部分急着购房的买家放慢脚步，改买为租，对楼市有降温作用。
融360报告显示，1月房贷政策继续呈现放宽趋势，利率连续7个月下行，房贷放款速度也由此前的2至3个月下调至1个月。在35个重点城市525家银行中，164家银行提供优惠利率。从分布来看，房贷优惠利率主要集中在北上广深四大一线城市以及南京、杭州、无锡等几个热点二线城市，占比达6.47%。其中上海高，占比达75%。房贷优惠利率分布多集中于一二线城市的主要原因是因为三四线城市楼市积累风险较大，银行出于风控考虑，优惠幅度较为有限。因此，在市场表现方面，低利率刺激更多的潜在购房者入市，从而促使部分热点城市的楼市更快回暖，但对于明显供过于求的三四线城市则影响效果有限。
目前大多数城市房贷利率已接近银行所能承受的底线，除非央行再次降息，否则首套房利率难现大幅下调。一个新的趋势是，银行的二套房贷款政策越来越呈现出差异化，未来，银行或凭借个性化的二套房贷款政策来吸引更为优质的改善型置业人群。因为对银行来说，二套房购房者是更为优质的客户，他们已拥有的房产可以作为还款保障；购买二套房的人群收入水平相对更高，还款能力更强；二套房房贷利率相比首套房要高，银行更大。目前在35个主要城市中，不少银行在央行新政发布后修改了二套房贷款政策，包括调整首付比例、贷款利率等。如西安中国银行规定，名下有2套以上住房且贷款还清，首付低40%，利率基准。南京紫金农商行规定，名下有2套以上住房且贷款还清，首付低30%，利率基准。
编者按：
前几个月，许多银行虽然提供折扣利率，但放款时间长、附加条件多，实际上要享受折扣优惠的门槛很高。而到了年底，这种情况有所改善，不少银行降低了折扣利率的门槛，甚至有部分银行已经对九折利率不再设限。政策利好加低利率，有望吸引更多购房者加速入市。据了解，我市各大行房贷利率没有变动。
6、郑州房产过户直系亲属间可自行定价
近日郑州地税系统出台规定，郑州市内五区，即中原区、二七区、惠济区、管城区、金水区，直系亲属办理房产过户时，其成交价由交易双方自行申报，而且终定价也不再由税务部门评定，但必须有由公安部门出具的直系亲属关系证明和户口本。直系亲属过户可自行报价，交易价格降低，过户产生的税费可以减少。直系亲属包括父母、子女、配偶、祖孙、兄弟姐妹。
百姓买卖房产需要交契税、营业税和个人所得税等，征收税费的依据，就是房屋的交易价格。但是有一部分人为了偷税漏税，故意把房屋的合同价格写得很低。比如一套实际价值100万元的房子，他们在合同中把交易额改为20万元。这就是所谓的‘阴阳合同’。这样，就可以按照20万元的价格交税，从而偷税漏税。为防止这种情况的产生，新规定出台之前地税部门通过评估系统为交易的房子核价，买卖双方按照地税部门定的价格交税。
7、住建部发布意见 搭建住房租赁信息政府服务平台
住建部日前印发了《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，要求建立多种渠道，发展租赁市场。一是搭建住房租赁信息政府服务平台。二是积极培育经营住房租赁的机构。鼓励成立经营住房租赁的机构，通过长期租赁或购买社会房源，可直接向社会出租；也可以根据市场需求进行装修改造后，向社会出租。三是支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租。支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。四是积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点。五是支持从租赁市场筹集公共租赁房房源。从租赁市场筹集公共租赁房房源，有利于提高安置工作效率，有利于盘活存量住房，有利于解决公共租赁住房管理难等问题。
各地可以通过购买方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房，保障性住房要逐步从实物保障为主转向建设和租赁补贴并重，“补砖头”与“补人头”相结合。鼓励和支持符合公共租赁住房保障条件的家庭，通过租赁市场解决住房问题，政府按规定提供货币化租赁补贴。
编者按：
房屋租赁管理是市场处的重要职能，根据《意见》完善职能，加强对租赁市场的监督和管理。
8、河北省2015年保障房开工19万套 进行房地产建设违法行为专项整治
1月6日，我省召开全省住房和城乡建设工作会议。一项重点任务是保障性安居工程，提出进一步加快棚户区改造，用好国开行棚改贷款政策，鼓励通过货币安置、政府组织居民自主购买或政府直接购买存量商品房等方式，提高安置补偿效率。各地要抓紧制定这三类方式的安置补偿管理办法。优化公租房筹集方式，鼓励采用长期租赁符合条件的社会房源、发放货币补贴等方式提供住房保障。发挥住房公积金的保障功能，进一步放宽使用门槛、简化提取手续，支持缴存职工改善住房条件。2015年保障性住房和棚户区改造住房开工19万套、基本建成17万套，11月底前全面完成任务。
重点任务二是开展房地产开发建设违法行为专项整治。2014年12月30日河北省政府办公厅发出《关于开展房地产开发建设违法行为专项整治的通知》，专项整治年底前部署，2015年6月底验收。本次专项整治范围为2011年1月1日及以后开工建设的城市规划建设用地范围以内的房地产开发项目。2010年12月31日及以前开工建设的房地产开发项目，属违法占地、违法建设、违法预售的，也要清理。1月6日我省住建会议要求对2011年以来开工的项目逐一“过筛子”，发现违规问题立即采取强措施，一查到底。今年起对新出现的违规开发项目要“零容忍”。抓好工程质量治理两年行动，严肃查处违法发包、转包、违法分包及挂靠等行为，严格施工现场质量行为量化考核和建材设备使用检查。加快建筑市场信用体系建设，完善黑名单制度。依法问责，发现主管部门失职、渎职，一律从严问责。还提出建筑节能减排，统筹地上地下建设，村镇规划建设、推进“五水”工程等几项重点任务。
9、农村产权流转监管落地 承包权不得流转
近日，国务院办公厅印发《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》，要求坚持公益性为主、坚持公开公正规范、坚持因地制宜和坚持稳步推进的基本原则，引导农村产权流转交易市场健康发展。《意见》提出，法律没有限制的品种均可以入市流转交易。现阶段的交易品种主要包括农户承包土地经营权、林权、“四荒”使用权、农村集体经营性资产、农业生产设施设备、小型水利设施使用权、农业类知识产权等八个门类。流转交易主体主要有农户、农民合作社、农村集体经济组织、涉农企业和其他投资者。除宅基地使用权、农民住房财产权、农户持有的集体资产股权外，流转交易的受让方原则上没有资格限制（外资企业和境外投资者按照有关法律、法规执行）。农户拥有的产权是否入市流转交易由农户自主决定。《意见》明确指出，交易品种将不涉及农村集体土地所有权和依法以家庭承包方式承包的集体土地承包权。
《意见》指出，农村产权流转交易市场是政府主导、服务“三农”的非盈利性机构，可以是事业法人，也可以是企业法人，设立农村产权流转交易市场要由当地政府审批。当地政府要成立由相关部门组成的农村产权流转交易监督管理委员会，承担组织协调、政策制定等方面职责，负责对市场运行进行指导和监管。此外，县、乡一级流转服务平台是交易市场的主要形式，现阶段市场建设应以县域为主，确有需要的地方，可以设立覆盖地(市)乃至省(区、市)地域范围的市场，承担更大范围的信息整合发布和大额流转交易。
编者按：
由于农村土地的产权权属关系复杂，适用的规则也不同，《意见》在农村土地所有权、承包权和经营权上进行了分类指导，旨在落实决策层提出的“三权分置”理论，防止农民因流转而失地。这并不是说农村集体土地不能流转，恰恰相反，中央还再三强调要重点推进农村集体经营性建设用地入市的改革，但这里是指经营权的流转交易。集体土地的所有权永远不可能交易，承包权现在也明确提出不在进场流转品种范围内，说明维护农民利益，防止他们在流转过程中失地是决策层推进改革的基础。
10、石家庄将建质价相符物业费 定期发布物业收费标准
日前，国家发改委放开24项商品及服务价格，其中包括非保障房小区的物业费和停车费。但同时也强调，业主对物业公司有充分自主选择权的非保障房小区，才能放开物业费和停车费，其余小区仍将执行政府指导价。石家庄市住房保障和房产管理局发布消息，今年省会将推行建立“质价相符”的物业服务动态价格调整机制，参照济南、太原等物业管理先进城市做法，建立符合物业管理行业客观发展规律“质价相符”的物业服务动态价格调整机制，物价部门定期发布物业服务收费标准，并适时向社会公布。提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。同时，今年省会还将重点解决100个老旧小区无市场化物业公司管理的问题。 石家庄现行物业费收费标准于2004年出台，为0.15—0.8元/月×㎡，10年未调整，远远低于周边省市标准。
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