[摘要] 一房被多卖、买了房不能过户、支付“正房”的钱却是小产权……很多购房户在选房时没有注意看好“商品房销售(预售)许可证”等“五证”，造成诸如此类的房地产交易纠纷或案例，屡屡见诸报端。
一房被多卖、买了房不能过户、支付“正房”的钱却是小产权……很多购房户在选房时没有注意看好“商品房销售(预售)许可证”等“五证”，造成诸如此类的房地产交易纠纷或案例，屡屡见诸报端。
2月2日，仁寿县2015新春房地产交易会正式开幕，直到3月5日才结束。此前的1月1日，仁寿县网上房地产交易会早已拉开了序幕，依然到3月5日才结束，给广大市民提供了一个集中选择购房的大好机会：有众多开发商携25个楼盘参加此次房地产交易会，其中不乏大楼盘，好楼盘，楼盘类型也多种多样——纯住宅楼盘、商业楼盘、城市综合体、产业楼盘……
面对如此纷繁的楼盘，市民如何选择楼盘才能避免交易纠纷和麻烦？1月29日，记者专门采访了仁寿县房管局副局长黄涛。他告诉记者并期望借助《眉山日报》提醒市民，购房首先必看“五证”——“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“国有土地使用证”、“建设工程施工许可证”、“商品房销售(预售)许可证”。
房地产开发商和销售商必须具备齐全的“五证”，才是能够对外销售的合法楼盘，并且还要将这“五证”在销售处显眼的地方进行全天候公示。
“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”由规划局核发，“国有土地使用证”由政府和国土资源局核发，“建设工程施工许可证”由住建局核发，“商品房销售(预售)许可证”由房地产管理局核发。这些证件都可以通过网上查询辨别其真假。
对于买期房的购房户，不仅要看预售许可证证号（并到有关部门核实这个证号），而且要看清这上面所标明的销售范围，不在销售范围内的商品房再好也不能买。
另外，黄涛还提醒市民，选房购房时，还要看所选楼盘有没有前期物业管理，即开发商与物业管理公司签订业主入住前的物业管理合同，以保证楼盘前期的卫生、绿化等；签订购房合同时，要签订标准规范的合同文本，并到房管局网签备案。
“国有土地使用证”是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。凡土地登记内容发生变更及土地他项权力设定、变更、注销的，持证人及有关当事人必须按照有关规定申请办理变更土地登记。该证不得用于土地使用权抵押、转让等，记载的内容以土地管理部门土地登记卡登记的内容为准。根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，由土地使用者申请，经调查审定，准予登记，发给此证。
“建设用地规划许可证”是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产开发商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。
核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。
法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得“建设用地规划许可证”而占用土地的，其建设用地批准文件无效。
“建设工程规划许可证”是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。
法律后果：房地产商如未取得“建设工程规划许可证”或者违反“建设工程规划许可证”的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。
◎建设工程施工许可证
“建设工程施工许可证”是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有施工许可证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请办理施工许可证，未取得施工许可证的不得擅自开工。
◎商品房销售(预售)许可证
“商品房销售(预售)许可证”是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的“工程验收证”。
“五证”中重要的是“国有土地使用证”和“商品房销售(预售)许可证”，两者表明所购房屋属合法交易范畴。“商品房销售(预售)许可证”的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。
■温馨提醒
怎样审看商品房销售(预售)许可证
市民买的房子是否合法，关键看是否有“商品房销售(预售)许可证”，一个项目只要有了此证，就说明其他手续均已齐备。买房人在售楼处看到的一般是“商品房销售(预售)许可证”的复印件，这里面名堂挺多，您一定要仔细审看原件。
“商品房销售(预售)许可证”内主要标明了证号、售房单位、项目名称、用途、房屋坐落、销售范围、建筑面积、销售方式、土地使用年限、发证机关、有效期限等内容。
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