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2014石家庄土地市场量跌价涨

买房网   2015-01-19 09:14

[摘要] 近日,燕赵都市报买房网发布《2014年石家庄市土地市场分析报告》(以下简称《报告》)。该《报告》显示,2014年,石家庄城区土地市场和商品房市场呈现出“量跌价涨”的态势。在土地市场上,虽然绝大多数地块仍是底价成交,“补票”趋势不减,但出让土地均价均仍呈现一路高涨,同时,土地出让面积较去年大幅减少、多

近日,燕赵都市报买房网发布《2014年石家庄市土地市场分析报告》(以下简称《报告》)。该《报告》显示,2014年,石家庄城区土地市场和商品房市场呈现出“量跌价涨”的态势。在土地市场上,虽然绝大多数地块仍是底价成交,“补票”趋势不减,但出让土地均价均仍呈现一路高涨,同时,土地出让面积较去年大幅减少、多地块未达“保底价”流拍以及2015年土地新政的落地执行等因素让2015年土地市场显得变幻莫测。

 


■政府入账122亿元

根据买房网统计的数据显示,2014年石家庄市区(市内四区、高新区不含正定新区,下同)共出让54宗土地,其中,50宗成交,4宗流拍,累计成交土地1558.4万平方米(约2376.5亩),总成交金额122.19亿元,约合514.15万元/亩。

根据买房网统计的数据显示,2014年石家庄市区(市内四区、高新区不含正定新区,下同)共出让54宗土地,其中,50宗成交,4宗流拍,累计成交土地1558.4万平方米(约2376.5亩),总成交金额122.19亿元,约合514.15万元/亩。


■土地成交总面积为近4年来低

根据《2014年土地报告》显示,2014年石家庄市区土地成交总面积为2118亩,对比前3年(2013年,2012年,2011年)的数据,为近几年低值,仅为2013年石家庄市区土地成交总面积的1/2。

根据《2014年土地报告》显示,2014年石家庄市区土地成交总面积为2118亩,对比前3年(2013年,2012年,2011年)的数据,为近几年低值,仅为2013年石家庄市区土地成交总面积的1/2。

买房网数据研究中心统计,在2014年,石家庄国土局共发布了6次土地出让公告,计划出让54宗地块。相比2013年计划出让的59宗地块,减少了3宗地块。

不但计划出让的地块减少了,2014年地块“流拍”事件也成为影响土地成交面积的一个重要因素。在9月17日,石家庄[2014]049-059号地土地使用权出让活动如期举行,其中[2014]049、[2014]051、[2014]052、[2014]053号地因低于设定的底价,均未能成交。

■土地均价同比飙升35.1%

根据《2014年土地报告》数据显示,与前3年相比,2014年石家庄市区土地出让面积和成交金额都出现了下降,但2014年土地均价呈现了上升趋势,呈现量跌价涨的状态。

根据《2014年土地报告》数据显示,与前3年相比,2014年石家庄市区土地出让面积和成交金额都出现了下降,但2014年土地均价呈现了上升趋势,呈现量跌价涨的状态。

买房网数据研究中心统计,2014年土地出让面积约为2376.5亩,同比下降46%,成交金额1221863万元,同比下降27.5%,成交均价约为514.15万/亩,相比2013年土地出让均价380.56万/亩,约上涨了35.1%。

 据石家庄市住房局官方统计数据显示,2014年石家庄市区商品房成交均价为7173元/平方米,同比增长7%。有业内专家表示,地价的飙升导致开发商的拿地成本增加,这不仅成为导致2014年石家庄房价上涨的重要原因,还将继续影响2015年石家庄房价。


■补证项目仍是“主流”

《2014年土地报告》还指出,2014年石家庄市区共出让54宗土地,其中33宗地块涉及到27个项目补证,项目“补证”率为58.9%,这也意味着2014年石家庄土地市场的主流仍是“补证”。

《2014年土地报告》还指出,2014年石家庄市区共出让54宗土地,其中33宗地块涉及到27个项目补证,项目“补证”率为58.9%,这也意味着2014年石家庄土地市场的主流仍是“补证”。

2014年石家庄“楼市整顿”更加严厉,贯穿全年,被迫停工项目急需通过补证来达到预售条件,从目前情况来看,2014年石家庄土地市场仍会以“补票”为主流。然而,今后房地产项目补证恐怕将更加困难,自去年开始,石家庄土拍中都已增设了地块底价,竞买人报价低于底价将直接丧失竞拍资格。业内预测,新的竞拍方法将使开发商补证难度越来越大,为了尽快补证,开发商很可能会提高报价,直接导致开发商成本增加,地价上涨。

据统计,2011年至2014年期间,每年石家庄相关部门都会开展2次以上的“房地产整顿行动”。


■长安区出让面积和成交总金额居首位

根据《2014年土地报告》数据显示,长安区出让土地块数和面积多,分别为11宗和556914.18平方米(约835.38亩),占2014年土地总成交面积的35.2%,新华区则均少,分别为4宗、和61488.92(约92.23亩),占2014总成交面积的3.9%。

根据《2014年土地报告》数据显示,长安区出让土地块数和面积多,分别为11宗和556914.18平方米(约835.38亩),占2014年土地总成交面积的35.2%,新华区则均少,分别为4宗、和61488.92(约92.23亩),占2014总成交面积的3.9%。

此外,从成交金额来看,长安区成交总金额高为496300万元,占总成交金额的40.6%,其次是高新区、桥西区、裕华区、新华区。

买房网数据研究中心认为,9月23日石家庄规划调整后,桥东区被“瓜分”,其中部分项目划归到长安区;而2014年石家庄几个大体量项目“土地补证”其中主要集中在长安区,其中包括紫晶悦城、龙溪城。这两大原因也使长安区成为了2014年石家庄土地出让面积大的区域。


■桥西区土地成交均价

从成交均价分析来看,桥西区成交均价高,为767.9万元/亩,与2013年石家庄市高区域(裕华区)土地成交均价720.98万元/亩相比上涨了6.5%,其中位于桥西区的[2014]001号地块成为石家庄新的单价地王,也成为桥西区均价居高的主要原因,该地块项目为华润中心,也是华润置地首次入驻石家庄的商业综合体项目。

从成交均价分析来看,桥西区成交均价高,为767.9万元/亩,与2013年石家庄市高区域(裕华区)土地成交均价720.98万元/亩相比上涨了6.5%,其中位于桥西区的[2014]001号地块成为石家庄新的单价地王,也成为桥西区均价居高的主要原因,该地块项目为华润中心,也是华润置地首次入驻石家庄的商业综合体项目。

其次为长安区的594万元/亩,裕华区574万元/亩,新华区495万元/亩,高新区成交均价低,为172.82万元/亩,工业用地和科教用地直接拉低了该区的整体成交价。但从出让土地的性质来看,高新区商服住宅类型土地共出让9宗,成交面积为204.76亩,成交金额为90680万元,成交均价为442.86万元/亩。

正定新区土拍流拍成“常态”

根据《2014年土地报告》数据统计,2014年,石家庄市国土资源局正定新区分局共发布了5次公告,计划出让8宗地块,成交出让3宗地块,剩余的5宗地块中1宗土地流拍(未达保底价),4宗地块撤拍。3宗土地成交面积约为145.28亩,成交金额为42700万元,成交均价为293.92万元/亩。成交均价低于石家庄主城区各区域商服与住宅类型成交均价。

根据《2014年土地报告》数据统计,2014年,石家庄市国土资源局正定新区分局共发布了5次公告,计划出让8宗地块,成交出让3宗地块,剩余的5宗地块中1宗土地流拍(未达保底价),4宗地块撤拍。3宗土地成交面积约为145.28亩,成交金额为42700万元,成交均价为293.92万元/亩。成交均价低于石家庄主城区各区域商服与住宅类型成交均价。

2014年下半年,土拍无故撤销与流拍成为了见怪不怪的事情,尤其对于正定新区而言,已经是一种“常态”。据买房网数据研究中心统计,在2014年未成功出让的土地一方面由于“未达保底价”流拍,也有部分土地出现“无故撤销”情况。

与此同时,2014年正定新区土地市场很“悲惨”,从8月13日,正定[2014]005号地块因“未达保底价”流拍之后,紧随其后的2次拍卖(3宗地块)全部无故“撤销拍卖”。这样的“悲惨”背后,却透露着一个“信号”:正定新区政府有意“提高”地价,开发企业持观望态度。


■2015年石家庄土地市场预测:

1、土地成交均价继续上涨

买房网分析认为,2015年,石家庄土地市场将会逐步走向正规化。

买房网分析认为,2015年,石家庄土地市场将会逐步走向正规化。

2014年年末,石家庄市政府出台《关于进一步规范土地市场秩序的意见》,该意见指出,“为进一步规范我市土地市场秩序,实现土地一级开发、二级开发彻底分离,做到净地收储,净地供应,大限度维护政府,从源头上杜绝违法建设。”该意见的实施日期为:2015年1月1日。

  对于该政策的发布将意味着,石家庄土地市场将逐渐走向“规范”,许多地块进行“招拍挂”后,才能成交,这不仅可以为城市吸引更多的企业入驻,也预示着石家庄土地交均价将继续上涨。

2、开发商“补票”仍是主流


  2014年石家庄“楼市整顿”更加严厉,贯穿全年,被迫停工项目急需通过补证来达到预售条件,从目前情况来看,2014年石家庄土地市场仍会以“补票”为主流。然而,今后房地产项目补证恐怕将更加困难,自去年开始,石家庄土拍中都已增设了地块底价,竞买人报价低于底价将直接丧失竞拍资格。业内预测,新的竞拍方法将使开发商补证难度越来越大,为了尽快补证,开发商很可能会提高报价,直接导致开发商成本增加,地价上涨。

  2014年石家庄“楼市整顿”更加严厉,贯穿全年,被迫停工项目急需通过补证来达到预售条件,从目前情况来看,2014年石家庄土地市场仍会以“补票”为主流。然而,今后房地产项目补证恐怕将更加困难,自去年开始,石家庄土拍中都已增设了地块底价,竞买人报价低于底价将直接丧失竞拍资格。业内预测,新的竞拍方法将使开发商补证难度越来越大,为了尽快补证,开发商很可能会提高报价,直接导致开发商成本增加,地价上涨。


  据买房网数据研究中心统计,石家庄2014年全年至少有33宗补证土地,涉及27个房地产项目。

3、长安区仍是土地存储大区域


2013年长安区出让的土地面积大,达到了1274.05亩,占整个市区土地出让面积的29%,2014年长安区出让的土地面积依然大,约835.38亩,占2014年土地总成交面积的35.2%。今后市区老厂区开始逐步搬迁,如石钢、南车石家庄车辆厂等老厂区都已启动搬迁。据官方数据显示,石家庄老厂区搬迁将释放6000余亩土地,尤其目前老旧厂区为集中的长安区.因此,长安区还将是石家庄土地储备丰富的区域。

  同时,老厂区的搬迁土地市场的直接影响将是石家庄二环内净地将逐渐增多。

4、正定新区将是开发建设的主战场

尽管2014年正定新区8宗地块中5宗地块流拍,但是对于2015年正定新区土地市场仍乐观。其原因主要有两方面:政府政策倾向性:12月29日,中共石家庄市第九届委员会举行第六次全体(扩大)会议。会议上确定了2015年正定新区的发展目标,指出2015年石家庄将强力推进城市跨河发展战略,把滹沱河北岸作为石家庄城市建设的重点方向。  

企业关注度:自从实施“北跨战略”以来,正定新区迎来了130余家名企的考察,其中不乏万达、恒大、隆基泰和、银泰、路劲、华润和中交建等大型企业。目前河北龙头企业天山集团已在正定新区拿地,建商业综合体。由此可以看出,未来正定新区将是石家庄开发建设的主战场。

 

 

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