[摘要] 2014年的中国房地产市场许是寂寞太久，以至并不算耀眼的“银十”，竟成为诸多京城豪宅名家翘首已久的暖冬，纷纷出手抢收。
2014年的中国房地产市场许是寂寞太久，以至并不算耀眼的“银十”，竟成为诸多京城豪宅名家翘首已久的暖冬，纷纷出手抢收。
万科筹谋推出“系”计划，融创就酝酿紫禁壹号；龙湖坚持精品路线不动摇，泰禾就续写中式人居文化……统计数据显示，仅11月就有以万科、绿地、龙湖、融创、泰禾、招商、鸿坤为首的约33个高端项目相继入市，整一个七大金刚闹京师。
北京楼市的这个冬天，或许不会冷。
“银十”策动楼市 高端项目扎堆抢收
实时统计数据显示，10月份以来，北京楼市共有20个项目入市，仅10月13日—10月26日，就连续两周共推出了17个项目。10月19日至10月25日，北京商品住宅共成交2989套，成交面积高达30.38万平方米，环比分别上涨36%、41%，已连续三周强劲拉升，掀起近期市场的一波小高潮。
在10月已经入市的20个项目中，中高端改善型楼盘达到13个，占比65%。据业内人士透露，伴随着“9•30”房贷新政等多重利好消息，对于改善型人群有更大的推动力，预计后期将会有更多改善型楼盘项目入市。
据凤凰房产了解，11月份北京即将入市的33个楼盘中，纯新盘有包括龙湖地产的滟澜新宸•长桥墅、首开•熙悦尚郡、北京密码等17个。而凤凰房产也注意到，在33个预计入市的楼盘中，改善型三居、四居以及别墅项目总共也是17个，超过计划入市楼盘总量的半数。而这一比例区间在以往只占开盘项目的20%—30%左右。
据悉，本月将入市的楼盘，别墅项目仍只占少数。然而，其中最值得关注的是龙湖地产在北京的第十个别墅作品滟澜新宸•长桥墅。即将于11月中旬亮相的该项目，是北京四季度的别墅新品。据悉，该项目位于北五环昌平沙河板块，主力产品为使用面积350-410平米的联排别墅，共有约120套。相对于龙湖•滟澜山，滟澜新宸•长桥墅在地块配套、建筑风格以及景观园林等产品上进行了全面升级，是今年北京龙湖在低密度的联排别墅产品上的代表作。
改善需求成“托市”主力
11月份，北京市场上的改善盘更是占据了半壁江山。业内人士分析称，这主要还是由于“9•30”央行松绑信贷的刺激效果已经显现，不少开发商开始借力改善性项目加紧冲刺。
中原地产首席分析师张大伟接受媒体采访时表示，在经历了限购持续三年导致的刚需透支后，此次央行新政的主要受益对象是改善型需求人群，这也将成为下一阶段市场的重要支撑力，而信心的复苏对促进改善人群入市有显著的推动力。
北京龙湖营销总监王勐则表示，龙湖在别墅市场推行的是精品路线。从需求来看，高净值人群的改善性需求有强大的市场，只要别墅产品的差异化和稀缺性足够强，肯定能被市场认可。
随着日前滟澜新宸•长桥墅正式亮相，北京龙湖“十墅”全线绽放。“改善性需求其实也有着不少的差加紧。北京龙湖的别墅产品，上至千万量级的高端改善类产品，下至百万左右的度假型产品，实现了为不同购买力的改善性人群提供全面的别墅生活方案，满足不同购房人对别墅产品的需求。“王勐表示。
而对于即将开盘的滟澜新宸•长桥墅，亚豪机构市场总监郭毅表示，北京六环以内的城市别墅为数不多，像滟澜新宸•长桥墅这样的项目，其产品呈现出的空间感受是其他城市别墅难以比拟的，在整个京西北区域。
豪宅市场细分加速是催化剂
“9•30”房贷新政的刺激下，豪宅市场的暖冬是显而易见，但绝非所有项目都会受到青睐。主要因为改善型客群多有数次置业经历，对产品具备更强的鉴赏力，因此对产品品质会比较挑剔。
数天下之豪宅，京城乃必争之地。北京的北城是传统意义的“”之地，也是人们所说的“”，更是富豪们争相购买必然之所在。说起北京的北城，有三大别墅胜地则更需好好谈起，这三大胜地既是——西山别墅区、小汤山别墅去以及中央别墅区，三大别墅区是京城乃至最为抢眼也最为知名的豪宅地带，而其中的高端豪宅更是凤毛麟角，正所谓奇货可居。
譬如，长江实业地产投资有限公司在中央别墅区精心打造的花园豪宅誉天下之“瑞景花苑”，自2014年5月亮相即受市场高度关注。随即加推的“皇廷”系列，依旧延续热销行情，至今已售逾120套，占可售房源近7成，共套现约13亿元人民币。
从市场反映来看，低总价、高品质的别墅项目已经成为市场争抢的主流产品。今年北京高端住宅市场从季度成交量跌至谷底，到二三季度回暖，再到第四季度掀起一股成交热潮，市场明显好于去年。据克而瑞2014年三季度房地产市场总结报告显示，在十大重点城市中，联排别墅是别墅市场成交最为活跃的产品，其在三季度的成交面积占别墅整体成交面积的65.2%。
未来，联排别墅成交面积占别墅市场整体成交面积的比例呈趋势性上升走势。在独栋别墅的供应基本淡出市场的情况下，操作空间较大的联排和叠加别墅成为供应主力。从市场需求来看，越来越多的改善型客群开始选择别墅类产品，来满足其对于空间与自然的多重置业需求。
龙湖的滟澜新宸•长桥墅正是属于此类项目，其除了产品自身的优质以外，项目周边优越的自然环境、醇熟的别墅区生活氛围等方面在沙河板块内相对罕有。
“目前北京别墅的产品有很多，未来别墅市场的竞争将进入更细分的市场。”北京市房协秘书长陈志认为，政府数次强调的“禁墅令”让纯别墅用地供应基本淡出市场，而低密度的联排和叠拼别墅市场空间会进一步增加。
一个事实就是，北京土地供应格局注定占据稀缺资源的豪宅产品将日渐稀少，这也就决定了豪宅将具有更大的空间。从目前的市场表现来看，改善性需求依然强劲，高端豪宅市场必定将受到此轮需求释放的带动。
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