[摘要] 在“政策无用”的表象背后，是供需格局的变化。经过多年的房地产投资高增长，当前房地产市场的供需关系正在趋稳，部分城市出现供大于求现象。
在“政策无用”的表象背后，是供需格局的变化。经过多年的房地产投资高增长，当前房地产市场的供需关系正在趋稳，部分城市出现供大于求现象。
从此前统计局公布的数据不难看出，今年以来，房地产投资、新开工面积、销售等指标的增速不断走低。其中，前五月的房地产开发投资同比名义增长14.7%，达到历史罕见的低点。说明需求不足，楼市供应端也开始乏力。
市场供应过剩到何种程度？以北京为例，根据中原地产研究部的统计，2014年上半年来，北京期房住宅供应大涨，合计供应住宅套数达到了37220套，同比涨幅达到70%。
但与此同时，由于市场交易低迷，截至6月20日，北京期房住宅库存达到46117套，现房库存34727套，合计库存80844套。这是自2013年1月1日以来，北京新房库存再次回归到8万套以上。也是最近18个月来的新高。
值得注意的是，京城楼市库存的增加，相当部分原因在于需求未能全部释放，尚处于观望状态。但即便如此，仍然反映出供需关系的逆转态势。有分析指出，一线城市尚且如此，广大二三线城市的过剩情况就更为严重。其中，不断被披露的“空城”、“鬼城”现象，以及公务员卖房等情况，均凸显出这种局面。
近期西南财经大学发布数据显示，目前我国住房存量远高于住房需求量，62%的存量住房已经满足的住房需求。2013年中国城镇地区整体住房空置率为22.4%。
供需关系的逆转意味着大调整的来临。2004年以来，我国已经历过三次房地产短周期，当前已进入第四个周期。
此前两轮调整分别位于2008年底2009年初，以及2011年底2012年初。其中，前者的房价下跌周期持续了6个月，后者为8个月。由于处于房地产“黄金十年”，调整的规律是：房价上涨时涨幅很大，下跌时跌幅很小；涨得时间长，跌得时间短。
相比之下，如今的内外环境均较为恶劣，主要体现在，既无“四万亿”财政刺激计划及超宽松货币政策，又面临整体市场“供大于求”的情况。这也决定了，此轮市场调整的周期将会更长，即房价下跌的时间可能超过8个月。
楼市低迷成交惨淡 实时房价排名榜单出炉
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