[摘要] 房产税试点开始倒计时：搁置争议 分批试点成必然。
（来源：证券日报）房产税试点开始倒计时：搁置争议 分批试点成必然
悬念 1
征收对象是谁？
重庆“两会”上明确要征收高档商品房房产税，同时是“增量存量都要征。”按照黄奇帆2010年4月接受媒体专访时透露，重庆设计的是“特别房产税的政策设计方案”，对高端住房房价和消费必须要约束，这与重庆“两会”时传出的征收高档商品房房产税的声音基本一致。
重庆划分的征收对象目前有两种，一、凡城市独栋住房（别墅）或住房建筑面积超过200平方米，且评估价值达到上年主城区商品住房平均售价3倍以上住房的产权人。二、住房评估价值达到上年主城区商品住房市场平均售价3倍以上住房的产权人。
此方案一出，便引来众多争议。重庆市高出城市均价3倍的高价房和别墅，只占全市房屋总量的很小一部分，独栋住房（别墅）一般在城市郊区，房价很少有达到城区商品住宅均价3倍以上的，大范围的别墅将可能被排除在征收范伟之外，城区的高档公寓虽然价格偏高，但既符合200平方米以上，又是3倍均价以上售价的住宅，剩下的数量并不多。
与重庆不同，传言中的上海版房产税属于增量存量“一刀切”的方式，对增量房进行调节，针对新购房者人均面积超过70平方米以上征收房产税，以后再逐步过渡到存量房。但此方案一出，上海立即形成了短暂的“抢房潮”，与房产税开征“赛跑”，还有人支招说增加户口本上的人头数，以此摊低人均面积。
这些方案都存有争议。有观点认为，若要征个人房产税正确的做法就是对所有个人住房一视同仁。不论是市场上购买的商品房，还是政府提供的福利房，或是经适房、限价房，只要个人拥有产权，都应纳入课税范围。因为与其他种类住房相比，商品房特别是高档房，已经担负了更多税负。
悬念 2
税基是什么？
按照上海增量存量“一刀切”的办法，可以省去开征房产税过程中繁琐的房屋价值评估过程，按照购买价值征收即可，而重庆的计税办法则是，对高档商品房按评估价值的70%—80%计算，同时计税时扣除120平方米基本住房建筑面积。
房产税按照评估价值计征，问题在于价值怎么评估？特别是重庆，超过均价3倍的房产作为征收对象，由谁来评估？国内的房地产价值评估师少之又少，这个复杂的评估过程需要多长时间来完成，评估过程中是否存在徇私舞弊的现象，都可能产生争议。
而按照1986年版的《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。不同年代购买的位置相邻的住宅，其售价可能相差数倍甚至十数倍，这种余值的评估直接影响房产税的缴纳额度。
当然，更大的争议在于房产税与土地出让金的关系，还是绕不过房产税开征的法理问题。黄奇帆认为“如果房产税与土地出让金两头收的话就过分了”。
如果说房产税是一种财产税，那么房产作为“财产”应分为两部分，一部分是建筑物的产权，另一部分是建筑物占用土地的70年或50年使用权。房产的绝大部分价值体现在后者，而人们在购房时，已就此向政府缴纳了土地出让金。首创集团总经理刘晓光就认为，不能在交纳70年的土地出让金后再交纳房产税。
更有观点指出，如果征收房产税，则要剔除土地出让金部分，仅对房产进行价值评估，并以此为税基进行计征。然而，在今年年初财政部和国家税务总局刚下发了一份2010年12月21日的通知，对地价计入房产原值征收房产税的问题做出了新的规定。该通知称，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。对宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的3倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
悬念 3
税率是多少？
目前为止，流传中的税率已经有多个版本。重庆版房产税，在目前盛传的版本中税率为1%。黄奇帆此前也曾表示，对于别墅或高价商品房的高端消费群体，将通过收取1%左右的房产税加以遏制，“不会给普通百姓增加负担”。
按照2010年4月透露的方案，针对前文提及的两种征收对象，税率也有两种不同的分档累进税率方案。方案一：（1）独栋住房建筑面积在300平方米以下的，税率为1%；300平方米至500平方米的，税率为1.5%；500平方米以上的，税率为2%。（2）建筑面积达到200平方米以上的住房，评估值在上年主城区商品房市场平均售价3倍至4倍的，税率为1%；4倍至5倍的，税率为1.5%；5倍以上的，税率为2%。方案二：住房评估值在上年主城区商品房市场平均售价3倍至4倍，税率为1%；4倍至5倍的，税率为1.5%；5倍以上的，税率为2%。
上海版房产税，据复旦大学房地产研究中心副主任陈杰透露，税率将在0.5%~0.6%之间。据称，陈的消息来源为参与房产税议定的人士。
但是，税率如何确定，坊间仍有争议。房地产专家韩世同认为，税率的高低与房产税的政策目标有关。如果只是为了房地产调控限制多套物业和高档物业，就应采取“高税率、窄税基”的做法；而如果是税制改革使之合理化并保持稳定的财税来源，则应采取“低税率、宽税基”的做法。
按照1986版《房产税暂行条例》规定第四条，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。
悬念 4
是否存在免税对象？
在1986年版的《房产税暂行条例》中，列举了五项可以免纳房产税的房产，其中，与百姓密切相关的就是“个人所有非营业用的房产”，而在即将可能推向的房产税中，是否有人也能免税？
按照1986年版《房产税暂行条例》思路，只要是产权房就要缴纳房产税，目前产权房不仅局限在商品房，还包括经济适用房、两限房、房改房，还有一些单位分房也属于个人产权，这些非市场流通环节得到的产权房，是否能享受免税待遇，都是需要敲定的。
单房产税征收细节就不止这些细节需要推敲，而房产税开征后，税收的用处，土地财政能否减轻，现有税负是否会调整等问题也都随之而来，黄奇帆此前曾承诺，征收的特别房产税收入，将“全部用于公租房的建设和维护”。而流传的诸多上海版房产税方案中，都未提及征收来的房产税将用于何处。在相关地方政府财政收支不透明、不公开的情况下，民众对政府加税自然会有不信任感和抵触。
任志强直言不讳地指出，“如果中央可以授权地方自定房产税征收的权力，就等于给了地方政府一把可以随意从民众身上割肉的刀，先从肥的割起，直到刮光所有的肉。财政收入年年高增长的欲望，是个无底的深渊，永远无法满足。非以支定收，且经民众有权决定的税，必会剥夺财产保护的权利。”
专家表示，房产税改革是房地产市场制度建设的重要环节，对于房地产市场调控有积极作用，但不会对房价产生“一剑封喉”作用。在“十二五”的开局之年谈论房产税，除了增加房产的持有成本、抑制投资和投机需求外，其更为重要的现实意义是调节收入分配，分好社会财富的“蛋糕”。
中央财经大学税务学院副教授高萍说，“近几年房产投资或投机成为一部分人积累财富的重要方式，对居民收入差距的扩大产生了越来越大的影响。通过对面积大、价值高、套数多的个人住房征收房产税进行适当调节，可以一定程度上促使收入和财产的合理分配，缩小贫富差距。”
高萍还表示，除了合理调节收入分配，房产税的改革将使我国财产税体系进一步健全，更好地发挥财产税在税制结构中的作用。同时，房产税也将为地方政府提供稳定的税源，在一定程度上缓解地方政府财力紧张矛盾。
“先行试点可以在制度设计、税基评估、征收管理等方面探索和积累经验，也为以后改革逐步扩大到奠定基础。”中国社会科学院财贸所所长高培勇指出，他同时强调，在改革试点中一定要注意保障居民的基本居住需求。
对于房产税开征后能否起到抑制投机需求、降级房价的作用，高培勇表示，成本、利润和税金构成了价格，房产税改革只是对税金进行调整，不足以对房价造成巨大的影响。
北京大学财税法研究中心主任刘剑文细致分析道，对于房地产市场和房价来说，影响的因素是非常多的，如供求关系、贷款制度、住房保障制度，以及中央与地方的财权与事权的关系等等。房产税只是一个税种，是一种税收的手段，虽然它确实会增加房产所有人的持有成本，对房地产市场产生一定影响，但不要指望房产税的恢复征收会对房价产生“一剑封喉”的作用。
任志强也认为房产税根本起不到抑制房价的作用。他表示，如果用房地产税解决房价问题，从各国情况来看逻辑上推理上和实际上都是错误的。房地产税根本解决不了房价问题。房产税可以影响人们的消费行为，持有成本增加的时候严重供不应求，大家还买，而上供求平衡时，大家就不会过度投资性购买。房产税是间接通过消费行为调节市场的供求关系，随着供求关系变化而影响到价值。但是供求关系在他看来十年之内解决不。所以，“供求关系占主导地位的时候，房产税起不到抑制房地产价格的问题。”
金科集团副总裁李战洪对重庆市即将出台的高档商品房房产税对房价的影响作了分析，他认为，重庆政府对“低端有保障、中端有市场、高端有约束”十五字的贯彻实施，是政府在稳步推进重庆房地产市场健康发展。由于重庆是以中低端房为主的房地产市场环境，所以房产税的开征并不会造成重庆房价下跌。
房产税是一把双刃剑，如果处理得当，可以精准打击投机客；如果处理稍有偏差，是否将中伤普通房产持有人以及租房客，反而扰乱了房地产市场运行。
房地产是兼备商品属性和资产属性的特殊商品，在其实现使用价值的同时，还具有增值保值的特性，令大批投资客趋之若鹜。房产税一旦开征，将增加投资投机者的房屋保有成本，必然会抑制投资与投机者的需求，在住宅市场逐步挤出投机客，从而淡化房地产的资产属性。
随着住宅的稳步供应、投机客的退出，房价有望长期维持在成交稳定的水平上，刚性需求的购房矛盾得以缓解。另一方面，由于开发环节税负的降低而降低开发成本，进而降低前期购房成本，购房需求不仅不会被抑制，反而可能得到激励。
政策体系重大调整 个人住房纳税进入试点阶段
备受各界关注的房产税，终于来了。新华社昨日晚间发布消息说，最近召开的国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省（自治区、直辖市）人民政府从实际出发制定。
有关负责人在回答记者提问时明确表示，房产税为地方税，试点征收的收入属地方财政收入。
为充分体现调节收入分配的政策目标，改革试点征收的收入将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设等，以解决低收入家庭住房困难等民生问题。
负责人还说，对个人住房征收房产税，主要有两大目的。一是有利于合理调节收入分配，促进社会公平；二是有利于引导居民合理住房消费，促进节约集约用地。
据了解，房产税是世界各国普遍征收的一种财产税，主要对保有的房产征收。我国房产税征收范围之所以扩大到此前免税的个人住房，是因为改革开放以来，我国经济社会形势发生了较大变化。根据中共中央关于制定“十二五”规划的建议中提出的要求，有必要研究推进房产税改革。
不过，鉴于历史原因和现实情况，我国目前对个人住房普遍征税的条件尚不成熟。对个人住房征税需要在制度设计和管理机制等方面进行充分研究论证并在实践中逐步探索。负责人表示，为不断积累经验，积极稳妥地推进房产税改革，有必要在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点。
记者注意到，一个容易为外界忽视的细节是，国务院层面并未指定进行改革试点的具体城市，而根据财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部三部门联合发布的有关文件，对个人住房征收房产税改革试点的为“部分城市”，并未仅仅限定在此前呼声的上海市和重庆市。
根据官方的表述，房产税改革下一步走向是：试点开始后，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部将总结试点经验，适时研究提出逐步在推开的改革方案。条件成熟时，在统筹考虑对基本需求居住面积免税等因素的基础上，在范围内对个人拥有的住房征收房产税。
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