[摘要] 二套房公积金贷款，须满足人均住宅建筑面积低于28.81平方米。如果三口之家住房面积超过86.43平方米，申请公积金贷款购买二套房将会被拒贷。继月初住建部等四部委联合发文，调整住房公积金贷款政策后，昨天，实施细则出台并同时实施。
（来源：新闻晨报）二套房公积金贷款，须满足人均住宅建筑面积低于28.81平方米。如果三口之家住房面积超过86.43平方米，申请公积金贷款购买二套房将会被拒贷。继月初住建部等四部委联合发文，调整住房公积金贷款政策后，昨天，实施细则出台并同时实施。
而面对高涨的房价与总额仅为80万元的贷款上限，北京住房公积金管理中心表示，将适时进行调整。业内人士分析，预计政策不会导致大量退房现象的出现。
昨天，北京住房公积金管理中心发布《关于规范北京住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》(以下简称《通知》)，对贷款的各项细则进行了严格限定。对购房屋为第二套住房的个人贷款发放对象，《通知》严格限定：一是现有人均住房建筑面积须低于市统计局人均住房面积统计；二是属于缴存的职工家庭。
北京住房公积金管理中心一位负责人给出明确数字，目前第二套住房的个人贷款发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于28.81平方米(不含)的缴存职工家庭。如果三口之家住房面积超过了86.43平方米，申请公积金贷款购买二套房将被拒贷。
在计算面积时，应根据缴存职工家庭现有住宅建筑面积及缴存职工家庭成员数量计算。缴存职工家庭成员包括未成年子女。
-房卖出仍算二套
《通知》明确表示，二套房贷款仅限于购买改善居住条件的普通自住住房，公寓、别墅及其他高档住宅，将不发放贷款。需要特别提醒的是，公积金贷款仍按照“认房又认贷”的原则执行。
北京住房公积金中心的相关负责人昨天表示，如果贷款申请人此前曾有住房，不管其是否有贷款记录(包括公积金及商贷)或是全款买房，即使已经卖出，手中无房了，再贷公积金仍然按照二套房界定。也就是说，如果原来的住房中人均超过了28.81平方米，就算已经卖了，现在也没办法再贷公积金了。
《通知》同时要求，借款申请人属于购买首套自住住房的，房屋套型建筑面积在90平方米(含)以下的，首付款比例不得低于20%；房屋套型建筑面积在90平方米以上的，首付款比例不得低于30%。至于三套房，则不会放贷。
-贷款总额拟提升
在北京买套房，动辄200万、300万元，而公积金贷款一般也就能贷80万，很难解决根本问题。住建部此前表示，各地住房公积金管理委员会须根据实际，合理确定住房公积金个人贷款额度，并按规定进行备案。
北京住房公积金管理中心昨天表示，本市将按照“满足职工基本住房需求、资金充分运用”等原则，适时拟定公积金个人贷款额度，报北京住房公积金管理委员会批准确定。据介绍，公积金贷款上限调整将“结合北京市住房价格、人均住房建筑面积住房公积金业务发展状况这三个方面。”
-申请将严格审核
相关负责人强调，公积金个人贷款只能用于满足缴存职工基本住房需求，支持缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住住房。严禁使用公积金个人贷款进行投机性购房。公积金管理中心将利用市住房城乡建设委、人民银行营业管理部的信息系统，核实公积金个人贷款申请人的现有住房情况及个人住房贷款情况。
记者了解到，借款人提供虚假信息的，管理中心应依据相关规定，追究借款人责任，停止发放公积金个人贷款，记入个人信用信息记录。
-业界分析
新政不会引发退房潮
对于本市公积金细则的变化，会给市场带来哪些影响？中原地产分析师张大伟告诉记者，根据其统计数据，截至10月份北京利用公积金贷款的购房者，超过80%为首套房购房者，这部分购房者在新政中基本不受影响。
链家地产首席分析师张月表示，公积金贷款从交易到初审一般要七个工作日左右。上一周全市成交4200套。根据此前的市场状况，按照15%使用公积金、其中30%为二次使用计算，约有近200套受到此次《通知》的影响而滞留，总量较小。
业内人士普遍认为，虽然公积金政策更加严格，但相对于商品房贷款基本取消各项优惠政策，公积金的相对优势更加明显。因此一般不会有客户取消购房，预计政策不会导致大量退房现象的出现。
延伸阅读：
（来源：中国新闻网）楼市调控为何陷入尴尬
住建部副部长仇保兴日前在中国城市科研会住房政策和市场调控专业委员会成立大会上表示，目前中国房地产的价格波动前所未有，调控压力也前所未有，但仍面临六个方面的难题：一是中国城镇化发展带来的刚性需求，住房刚性需求旺盛；二是民间资本投资领域过窄；三是全球化的热钱涌动与人民币预期相结合；四是房产持有环节税收制度缺失；五是地方政府对土地财政的依赖；六是中国各地区之间经济发展不平衡。
从今年4月国务院发布通知，在范围内展开对房地产市场的宏观调控以来，历时已半年有余。虽然各地已经传出一些房价下跌的零碎新闻，但从总的格局来看，高房价仍然未见整体性的松动。相反，开发商仍然以饱满的热情投入拿地，创造“地王”的新纪录。
11月25日，国企性质的广铁集团以86亿元夺得一块土地，折合每平方米楼面均价达到17276元，成为广州的新地王。此前数日，万科、华远等地产巨头，在广州、北京、南京都投入巨额资金出手拿地。这说明，调控政策未能动摇开发商对未来楼市的预期。
房地产市场调控为什么陷入尴尬？仇保兴副部长列出了6大理由。
对住房的刚性需求大都是居住性购房，但现在居住性需求却因高房价而受到了遏制；民间投资过少，可融资的大门一旦打开，得益的是国有开发商而不是民营资本；至于征收房产方面的税款，所起的作用只是抬高房产持有成本，不可能抑制人们持有住房的需求；至于各地区的经济发展不平衡，只会影响各地区之间的房价差别，与某些地区的房价过高并没有实质性的关系。
在已有的房地产调控政策中，政府动用了财政、货币等多方面的政策工具，其目的正是为了解决这些问题，却收效不大。
仇保兴副部长有一点算是说到了点子上，这就是地方政府对土地财政的依赖。长期以来，地方政府为了从楼市中得到更多的利益以取得更多的财政收入，对这种投资功能的泛滥乃至一些投机行为，不但缺乏遏制的动力，相反会利用行政资源加以支持。即使是在房地产调控力度越来越大的今年，地方政府的这种态度仍未从根本上改变。有报道称，今年的土地交易市场异常火爆，上海、北京的土地出让金已突破千亿元，大连、天津亦离此不远。
中指研究院公布的数据显示，截至11月22日，上海土地出让收入已达1369.94亿元，但土地供应量实际上并未有太大增长，同比增长仅为6%，而成交均价却猛增64%(11月23日《财经日报》)。土地成交价格的猛增，实际上已经为房价的猛增打下了“根桩”。很显然，正是地方政府对“土地财政”的过度依赖，才使楼市调控陷入了目前的困境。
但核心问题在于，地方政府对土地财政的依赖并不是凭空产生的，而是在我国现行行政体制下产生的一个现象。地方政府承担了大量繁重的地方性行政事务，能够得到的财政支持却很有限，事能够与财权的不匹配，使地方政府不得不努力开拓财源，房地产市场显然是可以利用的。
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
