2018年衡水市房地产市场分析

2018年，衡水市住建局严查房地产违规销售，严格治理中介机构违法违规，为房地产市场健康发展提供了一个良好的环境。市场销售遇冷，虽然商品房预售量增加明显，仅次于2013年的点，但商品房销售备案量和二手房交易量均少于去年。商品房价格依然维持在高位，二手房价格略有松动，小幅下探。

商品房市场

预售量攀升。从全年来看，2018年我市商品房和商品住房批准预售面积同比增加三成多，增加幅度较大。仅次于2013年，为近五年来的第二高位。

造成这种现象主要是由于政策和市场两方面的共同作用。政策方面，我市整顿房地产市场秩序，规范房地产市场发展，打击无证售房行为，保护购房者权益。开发商办证意识增强，积极办理预售，从而合法合规售房。市场方面，去年预售处于低位，去年商品房预售面积为218万平米，商品住房预售面积为182万平米。但与此同时，去年的房地产市场行情火热，开发商销售情况较好，从而导致我市库存减少。今年一些房企积极开发新盘，或进行原有项目的后续建设，其中不乏规模较大、知名度较高的房企推盘入市。以上原因造成商品房及商品住房预售量同比、环比均有较大幅度增加。

销售速度放缓。2018年衡水市商品房及商品住房销售备案面积同比减少。主要注意的是，2018年累计商品房销售备案面积275.41万平方米，其中包含83.19万平方米回迁房面积；2018年累计商品住房销售备案面积237.93万平方米，其中包含70.55万平方米的回迁房住宅面积。

2018年，河北楼市调控政策持续收紧，严查违规销售、治理中介机构违规行为；发展租赁住房；多市实行限售、限购、限贷。在调控政策及高房价影响下，今年我市商品住房销售表现平淡，开发商反映销售不畅。市场中，消费者的观望情绪浓厚。造成这种现象的原因一是房价在高位运行，在一定程度上超出了人们的购买力水平。二是需求在前两年的市场热潮中得到一定程度的释放，纯刚需数量减少。三是在高房价压力下，以前形成一定购买人群的本市县域居民也有部分放弃了购房计划。本地置换型需求因为房价上涨乏力或者房价太高也在观望。以上原因造成今年商品住房销售备案量环比下滑。

价格维持在高位。2018年商品住房价格维持在高位。虽然商品房及商品住房销售量不足，但是并没有出现以价换量现象，开发商即使有促销活动，降价幅度也不大，商品住房价格比较稳定。另外一些知名房企的房源价格较高，在一定程度上拉高了销售均价。

存量房市场

存量房及存量住房交易量为近6年以来的次高点，价格以稳为主。2018年，存量房交易面积、套数和存量住房交易面积同比小幅减少，存量住房交易套数同比微增0.5%。从分析2017年、2018年每月的存量住房交易量可以看出，我市二手房市场在2017年上半年热度较高，每月交易量较多。从2017年下半年开始转冷，2018年不温不火一直延续中介机构也反映到店来访量较少，人们观望情绪浓厚，成交量不大。但是，2017年存量房及存量住房交易量为自2013年以来的点，今年仅次于去年，为近6年来的次高点。

目前我市存量房市场现状有以下几个特点，一是价格稍高，好的房源价格直抵商品房价格，在一定程度上超出了人们的购买力。二是需求不足。我市本地的购房需求已得到一定程度释放，外来人口不足，难以形成有力支撑。另外，二手房有其固有的问题，部分房源较为老旧，配套不全，也降低了二手房的吸引力。从存量住房交易面积减少，交易套数微增可以分析出，小面积户型交易量增多，面积小的经济型房源受青睐。

存量住房平均交易价格同比有所上涨。在实际中，存量住房交易价格有分化现象。其中建成年代较近，配套较好的小区，二手房价格依然坚挺；一些老旧小区的二手房价格有所松动，议价空间增大。

展望2019年，中央经济会议再次强调 “房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，住建部也强调“稳地价、稳房价、稳预期 ，促进房地产市场平稳健康发展”。在此大环境下，坚持房子的居住属性，防止市场大起大落，成为明年政策的主基调。