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为什么住宅要限高100米?

楼市小胡 2018-05-14 09:55:03

住宅没有限高100米的强制规定,现在城市里超过100米的住宅比比皆是,100米作为界限只是开发商为了减少投资和减小公摊面积作出的决定,为什么要以100米为限呢?下面我就从消防安全方面来回答为什么大部分住宅的建筑高度控制在100米以下。

一、住宅建筑高度超过100米时,依据《建筑设计防火规范》GB 50016—2014的要求,住宅户内必须设置自动喷水灭火系统和火灾自动报警系统,具体条文如下:

8.3.3 除本规范另有规定和不宜用水保护或灭火的场所外,下列高层民用建筑或场所应设置自动灭火系统,并宜采用自动喷水灭火系统: 1 ----------------------;2 ----------------------;3 ----------------------;4 建筑高度大于100m的住宅建筑。8.4.2 建筑高度大于100m的住宅建筑,应设置火灾自动报警系统。建筑高度大于54m、但不大于100m的住宅建筑,其公共部位应设置火灾自动报警系统,套内宜设置火灾探测器。建筑高度不大于54m的高层住宅建筑,其公共部位宜设置火灾自动报警系统。当设置需联动控制的消防设施时,公共部位应设置火灾自动报警系统。高层住宅建筑的公共部位应设置具有语音功能的火灾声警报装置或应急广播。

设置了自动喷水灭火系统和火灾自动报警系统后,开发商的投入支出将大大增加,虽然消防安全系数提高了,但这也将将促使房价升高,但住户却不一定买账,因为自动喷水灭火系统和火灾自动报警系统设置在户内给内装和美观带来一定的影响,所以开发商一般都把住宅控制在100米以下。

二、住宅建筑高度超过100米时,依据《建筑设计防火规范》GB 50016—2014的要求应设置避难层,具体条文如下:

5.5.31 建筑高度大于100m的住宅建筑应设置避难层,并应符合本规范第5.5.23条有关避难层的要求。5.5.23 建筑高度大于100m的公共建筑,应设置避难层(间)。避难层(间)应符合下列规定: 1 第一个避难层(间)的楼地面至灭火救援场地地面的高度不应大于50m,两个避难层(间)之间的高度不宜大于50m;2 通向避难层的疏散楼梯应在避难层分隔、同层错位或上下层断开;3 避难层(间)的净面积应能满足设计避难人数避难的要求,并宜按5.0人/m2计算;4 避难层可兼作设备层。设备管道宜集中布置,其中的易燃、可燃液体或气体管道应集中布置,设备管道区应采用耐火极限不低于3.00h的防火隔墙与避难区分隔。管道井和设备间应采用耐火极限不低于2.00h的防火隔墙与避难区分隔,管道井和设备间的门不应直接开向避难区;确需直接开向避难区时,与避难层区出入口的距离不应小于5m,且应采用甲级防火门。避难间内不应设置易燃、可燃液体或气体管道,不应开设除外窗、疏散门之外的其他开口;5 避难层应设置消防电梯出口;6 应设置消火栓和消防软管卷盘; 7 应设置消防专线电话和应急广播;8 在避难层(间)进入楼梯间的入口处和疏散楼梯通向避难层(间)的出口处,应设置明显的指示标志;
9 应设置直接对外的可开启窗口或独立的机械防烟设施,外窗应采用乙级防火窗。

通过上面规范条文可以看出,当住宅建筑的高度超过100米时,每50米要设置一个避难层,且避难层只能做设备用房,根据现在住宅建筑面积的计算方法,避难层只能均摊到每户中去,这就造成住宅的公摊面积太大,不利于销售,所以开发商一般都把住宅控制在100米以下。

三、住宅建筑高度高度100米时,依据《建筑设计防火规范》GB 50016—2014的要求其外墙保温材料要求采用A级保温材料,具体条文如下:

6.7.5 与基层墙体、装饰层之间无空腔的建筑外墙外保温系统,其保温材料应符合下列规定:1 住宅建筑:1)建筑高度大于100m时,保温材料的燃烧性能应为A级;2)建筑高度大于27m,但不大于100m时,保温材料的燃烧性能不应低于B1级;3)建筑高度不大于27m时,保温材料的燃烧性能不应低于B2级;2 ----------------------;

从上面条文可以看出,超过100米时应选用燃烧性能A级的保温材料,而现在市场上A级的保温材料非常少且保温效果不佳,不得不加大保温层的厚度,这不仅增加施工的难度还增加开发商的投资成本,所以开发商一般都把住宅控制在100米以下。

另外还有消防给水的分区给水问题,楼梯间正压送风等等问题都是要增加开发商的投资成本的问题,摊薄开发商的开发利润的问题,开发商怎么会做这种不利己的事情呢?

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