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商铺会随着住房下跌吗?现在投资商铺怎么样?

楼市小胡 2018-05-14 09:45:27

商铺会随着住房价格下跌而下跌吗?恰恰相反,随着住宅市场调控的加紧,大量以住宅开发为主的房企将商业地产当作避风港,将资金投入商业地产。其经营方式一般以销售为主,并自持一定比例的优秀物业运营。

但是,在楼市分化的背景下,商业地长并非哪里都是避风港。

从全国来看,商业地产投资增速已明显放缓。

在住宅调控频繁,商业地产调控相对宽松的背景下,商业地产投资一度高涨,但是库存压力不断累积,2014年以来,商业地产开工面积已经放缓。

不同省市间投资增速差异明显,部分地区投资热度高涨,若销售速度放缓则将面临一定的去化风险。

从商业地产新开工面积来看,华北地区开工面积增速较快约20%,投资热度较高。而福建、辽宁和黑龙江新开工面积同比跌幅均超30%,投资意愿低迷。

库存压力最大的地区

商业营业用地方面,华东是库存最大的地区。近五年库存规模占比达32%左右,其次为中南地区,占比约20%。东北和西北占比分别为12%,8%。

但是因为华东地区经济发达,商业地产销售速度快,去库存压力最大的反而是东北地区。天津、山西、北京、辽宁、吉林、西藏、青海和内蒙古存销比高于20%,其中辽宁、吉林、西藏和内蒙古近来来新开工增速已处于全国地位,但去库存仍无改善。天津、山西和青海新开工增速仍处于全国前列,库存有进一步加剧的可能。

下图是各省市商业营业用房新开工面积同比(单位:%)

零售物业面临租金下跌威胁

零售物业也就是商铺方面,空置率不高,但是租金对市场极为敏感。从空置率看,天津、沈阳和重庆空置率相对偏高,达到10-15%,北京仅为5%。

从租金来看,零售物业租金对市场的敏感度较高,一旦市场景气度略有下降,租金便面临大幅降低的风险。受经济下行、电商冲击影响,近几年零售业步入低谷,连带着商铺租金下跌,多数一二线城市优质零售物业首层租金大幅调低,最大跌幅超过45%。

结合空置率、租金来看,重庆、成都、天津和沈阳、武汉零售物业同样面临较大风险。

现在的确很多人将资金投入商铺开发,但是投资商铺雷也多,风险也大,还是要选对地区。

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