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小产权房合同在什么情况下生效,哪些情况下无效?

南辕北辙 2018-03-12 09:42:35

小产权房并不是法令上的概念,它仅仅我们在社会实践中构成的一种约好俗称的称谓。是指在农人团体土地上缔造的房子,未交纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管有些颁发的,所以叫做“乡产权”,又名“小产权”。

城镇政府发的所谓小产权房产,实际上没有真实的产权。这种房没有国家发的土地运用证和预售许可证,购房合同疆土房管局也不会给予存案,所谓产权证也不是真实合法有用的产权证。

小产权房有哪些类型?

1、通常意义上的小产权房:占用团体用地或犁地违法缔造,将农人团体用地运用权流通,用于商品住所开发的违法修建。(这个是最常见的)

2、约束出售的小产权房:在政府划拨或出让的土地上,不按计划功能开发或运用,并将约束出售的房子直接在市场上出售,具有产权胶葛的不完全产权房。


3、军产房:在戎行享有运用权的土地上进行商品房的开发,之后卖给军人以外的当地居民,俗称“军产房”

4、有些二手房:一些二手房还没处理征地手续及欠缴土地出让金就进行生意,该类房子的生意合同会被视为无效。

小产权房买卖合同有效的情况:

同一村集体内部成员之间签订的买卖合同

我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民,并禁止向城市居民出售,但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖,根据私法原理,法无禁止即可为,我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖,因此,只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力,签订小产权房买卖合同时意思表示真实,不违反法律或社会公共利益,一般认定该小产权房买卖合同有效。

小产权房买卖合同两种无效的情况:

1、本集体成员与其他集体成员之间签订的买卖合同

农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。


如果本集体成员与其他村集体成员签订了小产权房买卖合同,那么买卖标的物不仅是房屋,其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权。因此,买卖双方所签订的《房屋买卖协议》违反我国有关法律、法规强制性规定,应认定为无效协议。

2、本集体成员与城镇居民之间签订的买卖合同

农村的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有。而农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房,宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转,城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的,该买卖行为一般是无效的。

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