开发商拿地变谨慎 房价是不是该降了？

2018.9.6《买房周刊》19版

开发商现“观望”情绪 河北土地延期拍卖现象增多

本报记者 刘丽佳

近几个月，受楼市严查、金融收紧、房价回调等多重因素的影响，开发商“动作”也纷纷放缓，土地流拍、延期拍卖情况开始增多。调查发现，近段时间，河北石家庄、沧州、保定等多地曾多次有土地流拍情况出现，个别地块还一度经历多次流拍。

土地流拍、 延期拍卖情况增多

在融资受限与销售回款乏力的双重压力下，今年以来，各城市土地流拍情况明显增多。据中原地产研究中心统计数据显示，今年前7个月房地产市场土地流拍一共有796宗。其中，一线城市土地流拍共有13宗，创下2012年以来的新高；二线城市土地流拍共154宗，同比增长200%；三四线城市土地流拍合计达629宗，2017年同期为284宗，同比增长121%。如果计入8月份以来各地的流拍地块，房地产市场土地流拍已超800宗。

与房地产市场一致，今年以来河北也有多宗地块发生流拍、延期拍卖情况。记者调查发现，近几个月，河北石家庄、沧州、保定等多地均有土地流拍。8月17日，石家庄一宗地块引发五家房企竞拍，最终因现场报价未达底价而流拍；同一天，沧州开发区两宗地块因无人报名而流拍；同样也是8月17日，保定主城区9宗地块挂牌出让，7宗地成功拍出，另外2宗地因多家房企报价转入现场竞价，择日再拍。

下半年以来，河北各地发布的土地流拍、延期拍卖情况再度增多。以石家庄为例，据燕赵都市报房地产传媒中心统计，上半年石家庄有5宗地块流拍。而下半年，石家庄已经有多个地块流拍、多宗地块延期拍卖。8月24日，石家庄栾城区原定于8月28日出让的4宗地块延期到9月13日出让；9月3日，石家庄编号[2018]019号、[2018]018号地块先后拍出，而该2宗地块均是此前7月2日因无人竞拍而流拍的地块。

拍地规则“多变” 补证仍是主流

地块的流拍，除开发商降低市场预期、资金链吃紧、销售回款慢等主观因素外，还与土地拍卖规则的日渐趋严不无相关。例如，8月17日石家庄流拍的地块，就设定了“1.竞买人不少于3家；2.设有限价，在达到限价仍有两家及以上竞买人愿意竞价时，采取‘限地价竞自持面积’方式确定竞得人；3.本宗地设有底价，按出价且不低于底价者得的原则确定竞得人。”三个限定条件，这也直接致使该地块最终因报价未达底价而流拍。

拍地规则的“多变”与增多，也让不少习惯此前在拍地时“走个流程”的开发商深感“不安”。“前些年，石家庄的土地拍卖市场很少有‘波澜’，竞拍情况相对很少，很多地块在拍卖之前开发商就已经‘十拿九稳’，‘走个招拍挂流程’就行。而现在，大多地块不到最后一刻，谁也不知道会花落谁家，开发商之间的竞争变得‘白热化’。甚至有的地块甲开发商已经在建，最终却被乙开发商拿下。”石家庄一位不愿意具名的业内人士指出。

引发激烈竞拍的往往是市中心的净地，这类地块因位置优越、性价比高、涉及纠纷少等因素被房企青睐。但是从土地出让比例来看，补证地块仍是土地市场的主流。以石家庄为例，据燕赵都市报房地产传媒中心统计，2018年上半年石家庄市内五区成功出让土地22宗，其中约15宗地块属于补证项目，补证项目占比68.18%。

资金压力增大 开发商拿地变谨慎

土地市场的变化，与当前的房地产市场形势密不可分。据Wind数据显示，截至2017年底，房企平均资产负债率高达70%。更有业内人士指出，2018年下半年房地产行业将步入公司债到期高峰，加之融资渠道的依旧“封堵”，开发商的资金压力将很难缓解，甚至持续加大。

业内人士指出，房企当前资金面相对紧张是导致土地市场接连流拍的重要原因之一，现有的资金情况不允许房企去拿楼面价高于预期的土地。并且，在房地产市场需求放缓的背景下，房企将继续面临销售回款周期增长的状况，这些因素都使得房企在拿地时呈现出谨慎的态度。

自2016年开始，不少房企开启了在三四线城市拿地的热潮，三四线城市一度成为房企继一二线城市全面限购后的又一个“战场”。而此后，此前未加入限购的三四线城市也纷纷收紧楼市政策，房地产市场持续走稳。

拿河北来说，1-8月份，河北省及各地级市相继发布多项楼市政策，监管范围不断扩围，内容涉及商品房销售中介机构违规行为、公积金使用、用地制度、房地产领域违法犯罪等多个方面。以邯郸为例，尽管该市并未出台楼市限购政策，但是今年1月份、4月份、8月份分别出台销售5年监管、购房资金监管、打击房地产违法犯罪等严查政策调节楼市，房地产市场逐渐走稳。

记者从安居客、58同城、赶集网、石家庄买房网等平台了解到，随着楼市的走稳，市场交易量的趋缓，开发商的拿地积极性也开始减弱，“观望”情绪开始出现。

一周楼市快递

1.石家庄本周连续土拍 万科中冶拿地

9月3日、4日，石家庄连续举办多次国有土地公开出让活动，两天共计出让8宗土地，约695.63亩，收入68.3元。其中，中冶地产拿下新华区一块净地，总面积约154.82亩，成交价20.34亿；万科拿下两地块，总面积约253.42亩，耗资25.34亿元。

根据预告，9月份石家庄土地共14宗约1084亩土地排队入市（不含工业用地），起始价共计64.24亿，涉及主城区、高新区、栾城区。

2.百城住宅均价涨幅连续12个月同比收窄

8月30日，易居房地产研究院发布的数据显示，7月受监测的100个城市新建商品住宅成交均价为12809元/平方米，环比增长1.2%，同比增长8.6%。分析认为，这充分体现了近一年“房住不炒”的政策效应。当然从近期部分城市房价反弹的情况看，要警惕下半年百城房价同比增幅反弹的风险。

3.下半年来已有23城出台房屋租赁新政

下半年以来，已有23个城市出台住房租赁新政，通过用地保障、增加房源投入、规范住房租赁交易服务和增加租房补贴等举措，促进房屋租赁市场健康发展。

专家分析称，目前很多城市开始增加租赁土地供应规模，保障租赁市场稳定发展。未来租赁土地供应占比三成左右将成为各地的标配，住房租赁将成为保障居住权不可或缺的重要支撑。

4.半年报显示四大行住房贷款增速放缓

发布的半年报显示，与去年同期相比，四大行个人住房贷款增速有所放缓，热点城市的房贷比重呈下降趋势。其中，工行上半年个人住房贷款增加3418.25亿元，增长8.7%；农行上半年个人住房贷款34009.93亿元，较上年末增长8.5%；建行上半年个人住房贷款45012.16亿元，较上年末增长6.84%。中行未在半年报中披露个人住房贷款相关数据，上半年，境内人民币个人贷款较年初新增2101亿元。

5.停止楼市“去库存”城市产生

日前，内蒙古呼和浩特发布公告称，全面停止房地产去库存调控措施，由此成为个告别去库存的城市。

去库存结束，意味着刺激政策退出、购房补贴取消、棚改货币化放缓，同时以扩大供地为代表的“补库存”开始，以“坚决遏制房价上涨”为目标的楼市调控加码。四年前，呼和浩特正是国内取消限购的城市，从此为楼市去库存拉开序幕。

（本报记者 张静涛整理）

2018.9.6《买房周刊》20版

河北区域楼市观察之衡水篇：

房价走势稳定 购房者观望情绪渐浓

本报记者 张静涛

统计数据显示，8月份，衡水市区共成交3宗土地，成交总面积112.5亩，环比上月增长41.51%，同比去年增长3.63%；成交总金额1.32亿元，环比上月增长300%，同比去年下降27.87%。

虽然土地市场依然火热，但房价从去年十一月以来，基本保持稳定。与很多城市新房二手房价格倒挂不同，衡水新房房价要高于二手房。

新房价格高于二手房

来自衡水房天下的统计数据显示，8月份，衡水市城区共成交3宗土地，成交总面积112.5亩，成交总金额1.32亿元。与7月份相比，成交面积增加33亩，成交金额增加0.99亿元。

与去年同期相比，虽然土地成交数量差不多，但成交金额明显下降。数据显示，与去年同期相比，8月份，土地成交面积增加3.9亩，但成交金额却下降0.51亿元。“地块位置、类别都影响成交价格。”一位衡水地产业内人士解释说。

再来看房价。记者从安居客、58同城、赶集网、石家庄买房网等平台了解到，目前衡水在售新房楼盘有45个，均价8366元/平方米，与上月环比持平。

上述平台数据显示，衡水新房房价在去年11月份达到了8191元/平方米的高点，随后开始下降，至今年7月份，房价在7736元/平方米~7562元/平方米之间波动。进入八月份，随着一些优势地段楼盘入市，带高了整体房价。

与很多城市一二手房价格倒挂不同，衡水新房房价略高于二手房。来自从安居客、58同城、赶集网、石家庄买房网等平台的数据显示，衡水9月份二手房均价为7915元/平方米，环比上月上涨0.08%，同比去年同期下跌0.70%。今年以来，衡水二手房房价基本维持在7810元/平方米~7915元/平方米之间波动。

“差的看不上，好的买不起”

根据衡水市住建局统计，今年1-6月，衡水市区累计商品房批准预售面积91.45万平方米，同比减少13.3%；预售套数11380套，同比减少16.0%。其中商品住房累计批准预售面积82.27万平方米，同比减少9.0%；预售套数8122套，同比减少8.6%。

在备案方面，1-6月，商品房累计合同备案面积为85.77万平方米，同比减少49.4%；商品房合同备案套数为9231套，同比减少48.2%。其中，商品住房累计合同备案面积72.84万平方米，同比减少52.2%；合同备案套数7215套，同比减少51.9%。

在二手房方面，1-6月，存量房累计交易面积49.58万平方米，同比减少17.9%；交易套数5718套，同比减少11.0%。其中，存量住房累计交易面积43.05万平方米，同比减少14.3%；交易套数4544套，同比减少8.9%。

对于衡水市区上半年楼市，衡水市住建局形容为“供需两不旺”。根据该局分析，目前当地商品房房价一直在高位徘徊，多数小区都在万元左右，虽然成交量不足，但价格没有随着成交量的缩减而下跌，仍然比较坚挺。高房价在一定程度上超出了人们的购买能力，阻碍了人们的入市步伐。同时，“我市吸引外来人口能力有限，同时本地需求已得到一定程度释放，人们入市积极性较低”，造成有效需求不足。

对于二手房市场，衡水市住建局分析认为，“消费者入市不积极，可以形容为‘差的看不上，好的买不起’，而房主除非特殊情况急需用钱，大都不肯降价出售，市场比较胶着。其形成原因与商品房类似，即房价高企、有效需求不足和房贷利率上涨。”

基于商品房市场冷清，在高房价压力下有效需求不足，人们观望情绪浓厚等情况。衡水市住建局预判认为，当地楼市“下半年仍将延续这种‘不温不火’态势，房价也不会有大的变动。”

打造雄安生活“近郊区”

根据《衡水市城市总体规划（2016-2030）》，衡水市区域定位为“京津冀城市群重要节点城市；京津冀安全食品和优质农产品生产加工配送基地和特色产业基地；冀东南综合物流枢纽和生态宜居滨湖园林城市。”

根据规划，衡水市将形成“一核三轴三区”的城镇空间结构。其中，都市发展核心区域由衡水湖周边的中心城区、冀州城区、枣强城区和武邑城区组成。

未来，衡水市规划在滨湖新区、桃城区和冀州市区形成一主两副3个市级行政中心。而在商业方面，设置3处市级商业中心，其中桃城区商业中心以商务、商贸、金融服务为主；滨湖新区商业中心以休闲度假为主，带动商务会展、娱乐康体等业态；冀州市区商业中心以文化旅游、商贸服务为主。

规划指出，衡水市中心城区规划确定城市规划区范围总面积790平方公里，包括桃城区、工业新区和滨湖新区所管辖范围。到2020年，中心城区人口规模为80万人，2030年为120万人。

同时，衡水也在积极借力雄安新区谋求发展。2018年衡水市政府工作报告提出，“紧抓雄安新区规划建设机遇，确立了把我市打造成为雄安新区交通‘南大门’、产业‘新腹地’、生活‘近郊区’、环境‘后花园’的功能定位。”通过产业互补，交通互联等形式，“积极对接雄安新区，加强合作，借势发展。”

土地市场，理性回归

高利锋

尽管楼市已经进入“金九银十”的传统旺季，但种种迹象表明，市场的热度尚未启动。

与此同时，一个更加重要的信号，让人们对接下来的房地产走势，陷入迷茫：土地流拍。

据统计，今年1-7月，流拍土地796宗。而刚刚过去的8月份，多地仍继续出现流拍现象，其中8月10日，太原市因一次性推出8幅黄金地块被业内称作是“史诗级”土地拍卖，结局却是全部流拍。

统计显示，在前7个月流拍的土地中，一线城市土地流拍共有13宗，创下2012年以来的新高；二线城市土地流拍154宗，同比增长200%；三四线城市土地流拍合计达到629宗，2017年同期为284宗，同比增长121%。

要知道，上一次如此大规模的土地流拍，还是在2014年。但要论流拍率的话，当时仅有4%，而今年前7个月这一数字已经攀升到6%。

整体来看，本轮土地流拍小高峰自去年下半年便出现端倪，今年1-7月流拍进一步加速，流拍地块总规划建筑面积已超2017年全年流拍地块总规划建筑面积。

在内外环境综合影响下，预计土地流拍的数量仍将继续增加，其中的底层原因是什么？而土地流拍的增加对房地产市场到底意味着什么？

我们观察发现，每一次土地流拍高发，均伴随着房地产市场的调整以及企业资金压力的增加。本轮土地流拍潮流背后，土地出让条件严苛成为影响房企拿地决策的重要因素。

2017年，土地市场的土拍政策频出，限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要内容，今年以来，限房价、竞自持等方式几乎成为部分城市土拍的标配。对于企业来说，这些限制条件对项目盈利和周转带来了压力，对企业资金支持提出了更高的要求，企业拿地更加谨慎。

房企逐渐理性，市场预期逐步转变，地价趋稳后，“坚决遏制房价上涨”将不会太远！

有人问，土地流拍这么多，房价是不是该降了呀？

坦白说，目前处于楼市调控的严控期，房价短时间内不会有太大变化；但长远来看，由于可售商品住宅的数量增速放缓，商品房价格未来仍有上涨的动力。但，房价将发生分化。

按照“高端有市场，中端有支持，低端有保障”调控思路，今后具有完全产权的高端住宅市场，有望交易完全由市场自住调节；以共有产权房为代表的中端住宅市场，由于得到了政府的政策支持，房价波动将受到一定限制，但不会成为福利房；而依靠公共财政建设的保障房，定位满足基本居住需求，在户型、地段、面积上都会有所限制。

由此来看，未来商品房市场中的刚需房，比如中小户型、中低档次的房子，价格将更加平稳甚至下滑。因为，大量需求被政策房分流了啊！

而对于豪宅、大户型，因为供地少了，而需求面没有受到政策影响，价格上升的动力更大。所以说：以后买房，要尽量买大的。

2018.9.6《买房周刊》21版

河北二手房市场调查之承德篇:

承德各区域房价 处于回调和稳定状态

本报记者 赵重磊

“8月份双桥区二手房均价11064元/平方米，这是个均价，但该区域部分小区房价都要比这个价格高，例如富顺诚12050元/平方米、世纪城三区17516元/平方米、嘉和广场14173元/平方米、银都海棠12303元/平方米，在承德市三个区域中，双桥区房价是相对比较高的。”对于目前承德房地产市场而言，有一位房产中介这样介绍。

从近1年的走势来看，承德市双桥区房价经历了年初几个月上涨趋势，但是目前几个月呈现稳定趋势，根据燕赵都市报记者调查发现，2017年10月份，承德市双桥区部分小区房价维持在10000元左右/平方米，当时富顺诚成交均价为9500元/平方米、嘉和广场13400元/平方米、银都海棠11000元/平方米。

对此，有业内人士表示：“从近1年房价数据来看，承德双桥区房价呈现上涨趋势，但是上涨幅度不是很大，在楼市调控政策的影响下，房价涨势得到了基本控制。”

9月份承德二手房 均价9206元/平方米

根据承德安居客二手房平台显示：“9月份承德二手房均价9206元/平方米，8月份承德二手房均价9214元/平方米，环比上月下跌0.08%，同比去年同期下跌4.86%。”

记者从安居客、58同城、赶集网等平台了解到，承德二手房房价已经经历了两拨价格回调：从2017年10月份房价9488元/平方米，12月份房价回调至9258元/平方米，2018年年初房价再次经历一波小幅上涨，基本维持在9350元—9400元/平方米，2018年8月房价再次回调至9214元/平方米。

对于当前承德的房价，有承德本地人购房者小刘表示：“去年上半年回老家看房子，发现承德大多数小区房子均价都在1万元以上，买个80多平方米房子需要首付25万元左右，然而大多数人工资每个月才两三千元，看看房价，再看看工资，挺扎心的。”

“如今楼市确实降温不少，房价和成交量都回落了，去年楼市限购之前，承德楼市火热行情已经不见，去年行情确实火爆：承德一项目四栋楼开盘，200套房源，购房者想进场看房、选房，进门就要先交纳20万元的意向金，而且意向金只收取500份。”对比去年和今年楼市行情，从事房产销售的小赵这样讲到。

对于当前承德房地产市场，有业内人士表示：“2017年上半年河北多个城市实施限购政策，其中承德楼市也不例外，2017年4月份承德颁布楼市限购令，其中指出非本市户籍居民限购1套住房，二手房市场普遍降温，市场交易减缓，房价涨幅减慢或回调，观望情绪明显。”

承德各区域房价处于回调和稳定状态

对于当前承德二手房市场，记者从安居客、58同城、赶集网等平台了解到，2018年8月份，双桥二手房均价11148元/平方米，双滦二手房均价7964元/平方米，兴隆二手房均价8754元/平方米，隆化二手房均价7675元/平方米，承德县二手房均价6313元/平方米，丰宁二手房均价7933元/平方米，宽城二手房均价5868元/平方米，滦平二手房均价9160元/平方米，营子二手房均价9160元/平方米，围场二手房均价7745元/平方米，平泉二手房均价8119元/平方米。

★双桥区：2017年10月二手房价格为10003元/平方米，当前房价为11148元/平方米，涨幅为1145元。

★双滦区：2017年10月二手房价格为7756元/平方米，当前房价为7964元/平方米，涨幅为208元。

★兴隆：2017年10月二手房价格为9171元/平方米，当前房价为8754元/平方米，跌幅为417元。

★隆化：2017年10月二手房价格为6497元/平方米，当前房价为7675元/平方米，涨幅为1178元。

★承德县：2017年10月二手房价格为5926元/平方米，当前房价为6313元/平方米，涨幅为387元。

★丰宁：2017年10月二手房价格为7738元/平方米，当前房价为7933元/平方米，涨幅为195元。

★宽城：2017年10月二手房价格为4771元/平方米，当前房价为5868元/平方米，涨幅为1097元。

★滦平：2017年10月二手房价格为9166元/平方米，当前房价为9160元/平方米，跌幅为6元。

★营子：2017年10月二手房价格为6688元/平方米，当前房价为10008元/平方米，涨幅为3320元。

★围场：2017年10月二手房价格为6895元/平方米，当前房价为7745元/平方米，涨幅为850元。

★平泉：2017年10月二手房价格为6858元/平方米，当前房价为8119元/平方米，涨幅为1261元。

（以上数据来源：安居客二手房平台）

从以上承德双桥区、双滦区、兴隆等多地房价涨跌情况来看，其中只有兴隆、滦平房价都出现了小幅度的下跌，其中双桥、双滦、隆化等地二手房价格都出现了不同程度的上涨；而营子二手房房价涨幅，涨幅高达3320元。

另外，从近一年各月房价涨幅数据来看，承德各区域房价波动不断，但是从2018年近半年数据来看，承德各区域房价始终处于回调和稳定状态。

对此，有业内人士表示：“承德的房价回调和稳定与当地的调控政策不无关系。2018年5月15日，承德市住建局下发了《关于认真落实房地产调控政策的通知》，要求按照‘满足首套刚需，支持改善需求，遏制投机炒房’的要求，确保房地产市场稳定。