[摘要] 2015年5月份以来，百城住宅均价已经连续八个月出现环比上涨。
中指研究院近日发布的房地产市场“百城价格指数”显示，2015年12月份，100个城市（新建）住宅平均价格为10980元/平方米，环比上涨0.74%。值得一提的是，自2015年5月份以来，百城住宅均价已经连续八个月出现环比上涨。
2015年12月，100个城市（新建）住宅平均价格为10980元/平方米，环比上涨0.74%，涨幅较11月扩大0.28个百分点。
与11月相比，12月价格环比上涨的城市数量增加10个；价格环比下跌的城市数量减少11个。同比来看，100个城市（新建）住宅均价较2014年同期上涨4.15%，涨幅较11月扩大1.22个百分点。按中位数计算，100个城市（新建）住宅价格中位数为7037元/平方米，环比下跌0.37%，同比上涨1.44%。
另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20624元/平方米，环比上涨1.14%，涨幅较11月份扩大0.15个百分点；同比上涨9.25%，涨幅较11月份扩大1.62个百分点。
中指院方面分析认为，预计未来阶段，随着中央层面去库存、稳楼市的相关部署在各地逐步落地实施，市场供求关系将得到有力调节，库存压力有望进一步缓解。因此，价格方面，百城住宅价格指数整体将继续平稳上涨，部分高库存城市房企或将在政府鼓励与政策支持下适度降价；而部分热点城市受需求旺盛及地价高企等因素影响，房价仍有上涨压力。
针对2015年全年的房地产市场运行情况以及2016年的发展趋势，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，楼市在2015年底出现了较为明显的翘尾。从楼市政策基调来看，去库存仍将是2016年楼市重要调控方向。为化解高库存压力，未来将有望继续通过购房贷首付款降低、减少交易环节税收、公积金贷款政策进一步放松等利好组合拳来扩大有效需求，稳定房地产市场。在宏观政策环境利好刺激的前提下，一线城市及重点省会城市改善型购房需求将持续释放，“量增价涨”或将继续主导新房市场。
上海易居房地产研究院近日在《2015-2016年度房地产市场报告》中也分析指出，2015年，房地产市场在宽松的政策刺激下，总体上步入了复苏通道。包括市场成交、房价等指标总体上出现回暖，甚至好于预期。但同时，包括土地成交量、新开工量、开发投资额等指标非常低迷，商品房库存压力继续增大，三四线城市市场依然偏弱。
总体上看，易居方面认为，房地产市场的基本面正趋于好转。尤其考虑到2016年房地产供求政策会趋于宽松、市场预期也逐渐向好，乐观的情绪较之2015年会进一步增强。
百城住宅价格指数连续5个月上涨 市场或将继续分化
百城价格指数连续5个月上涨
中指研究院1月1日发布2015年12月百城价格指数，2015年12月100个城市（新建）住宅平均价格为10980元/平方米，环比上涨0.74%，同比上涨4.15%，涨幅继续扩大。该价格指数连续5个月同比环比均上涨。中指研究院分析指出，百城房价整体将继续平稳上涨，部分高库存城市房企将在政府鼓励与政策支持下适度降价；而部分热点城市受需求旺盛及地价高企等因素影响，房价仍有上涨可能。
涨幅继续扩大
2015年12月，100个城市（新建）住宅平均价格为10980元/平方米，环比上涨0.74%，涨幅较上月扩大0.28个百分点。从涨跌城市个数看，51个城市环比上涨，45个城市环比下跌，4个城市持平。与11月相比，12月价格环比上涨的城市数量增加10个，其中涨幅在1%以上的城市有17个，较11月增加9个；12月价格环比下跌的城市数量减少11个，其中跌幅在1%以上的城市有8个，较11月减少7个。
同比来看，100个城市（新建）住宅均价较2014年同期上涨4.15%，涨幅较11月扩大1.22个百分点。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20624元/平方米，环比上涨1.14%，涨幅较11月扩大0.15个百分点；同比上涨9.25%，涨幅较11月扩大1.62个百分点。
2015年12月，环比涨幅居前十位的城市依次是厦门、宝鸡、深圳、昆山、上海、合肥、苏州、东莞、汕头、武汉。其中，厦门、宝鸡、深圳、昆山环比涨幅超过3%。三亚、聊城、盐城环比跌幅较大，均超过2%。
同比来看，2015年12月，深圳住宅价格同比上涨38.65%，仍居首位，涨幅较11月扩大3.9个百分点；上海、武汉、保定涨幅超过100%；北京、合肥等6个城市涨幅在5%-10%之间。福州同比跌幅较大，超过10%；绍兴、三亚等13个城市跌幅在5%-10%之间。
市场继续分化
根据伟业我爱我家数据中心统计，2015年住宅销售量达9.6亿平方米，住宅销售量同比下跌9%。在楼市利好政策刺激下，2015年住宅市场整体上并未出现成交量大涨现象。其中，一线及重点城市新房交易量火爆，三四线城市住宅市场相对依然萎靡。
2015年住宅市场整体价格涨幅明显，住宅销售价同比涨幅为五年高。但城市间及区域间住宅市场价格出现明显分化，一线城市房价涨幅继续扩大，二线城市房价涨幅有所收窄。
伟业我爱我家分析指出，降准降息等政策手段有望继续实施，对楼市成交将产生利好，不论是房企开发融资，还是购房人按揭贷款，都将受益。从楼市政策基调来看，去库存仍将是2016年楼市重要调控方向。为化解高库存压力，未来将有望继续通过购房贷首付款降低、减少交易环节税收、公积金贷款政策进一步放松等组合拳来扩大有效需求，稳定房地产市场。
伟业我爱我家分析认为，在宏观政策环境利好刺激下，一线城市及重点省会城市改善型购房需求将持续释放，“量增价涨”或将继续主导新房楼市。目前的购房需求主要以改善型和首次置业型客户为主力军，投资客逐渐隐去，房价大涨的可能性不大。对于缺乏产业支撑、人口流入吸引力不大的三四线城市，市场销售仍将面临较大压力。
中指研究院分析指出，随着中央经济工作会议关于去库存、稳楼市的相关部署在各地逐步实施，库存压力有望进一步缓解。价格方面，百城房价整体将继续平稳上涨，部分高库存城市房企或将在政府鼓励与政策支持下适度降价；而部分热点城市受需求旺盛及地价高企等因素影响，房价仍有上涨趋势。(中国证券报李香才)
2016中国经济：依托地产去库存回到正确轨道
2016中国经济大的机会与风险
新年伊始，国际经济出现了好转之势，金融形势也有了逐渐改善的迹象，与之相伴随的是金融分化酝酿巨大变数，金融和金融政策发生了根本变化，资金在流动方向上有了重大变化。国际经济金融市场结束动荡转入平稳，也使我国经济赢得了有利的外部环境。独立于美国金融市场走势的中国资本市场有可能产生特别的机会。或许2016年我国投资人面对的大风险是人民币贬值。如何既让人民币汇率随市而动，又能维持汇率相对稳定，不使经济下行的压力增大，期待着央行拿出大智慧。
一元复始万象更新之时，国际经济出现了好转之势，金融形势也有了逐渐改善的迹象。
经济变化显著的当然是美国，金融走势转向分化。一方面，经济复苏具备了现实基础。2015年11月公布的失业率数据已低至5%，自危机严重的时候以来，已经下降了62个月，仅为2009年10月10%的失业率的一半，说明美国在充分就业上已经远离了危机时的影响，民众谈虎色变的失业威胁逐渐远去，向历史上就业好的时期进发。
另一方面，与经济好转相伴随的是，金融分化酝酿巨大变数，金融和金融政策发生了根本变化，这将深层次影响全球金融市场。在临近去年底的12月16日，美联储喊了一年多的加息终于成真，这天，联邦基金目标利率被设定在了0.25%-0.50%的区间，自2008年次贷危机以来首次加息，基本终结了过去长周期利率为0的历史，也终结了“钱多便宜”的“廉价货币政策”，这意味着从今往后美元不再是很容易就“借到的钱”了，那些曾经大量低成本使用资金的美元债务，都得进入财务成本上涨的升息过程，那些资金需求特别巨大的行业，都将面临资金流入减缓或成本剧增的局面。
基于这种牢固的经济好转，即使货币的廉价性消失，促使“钱”变得“值钱”，也使货币的风险性降低，更使钱有了新的流向选择。由于资金变得“值钱”，在流动方向上发生重大变化，资金将全新配置。钱由廉价到昂贵，有一个过渡的过程，既需要货币政策配合，也需要经济状况配合。在笔者看来，这必将产生两个必然结果，也就是“货币美元”的两大流向，也可以说是投资的两大分歧或方向。
一是，“昂贵的钱”时期来临，货币本身的价值要提升，这主要表现在美元汇率上。2015年3月13日，美元汇率指数冲到100.40后，开始了长达9个月的调整，在经历了95-100之间的高位波动后，又在12月3日再次冲击100，创出了100.55的新高，这已为新年的汇率走势划定了方向。
二是，投资选项的判断要变化，需要覆盖“昂贵”的成本。加息后“昂贵的钱”不但是终结量化宽松的产物，更是美元供给不足的产物，还是债务到期归还所需的产物，更是经济增长美元需求旺盛的产物。“昂贵的钱”，只有获取高才能覆盖成本，这就决定了不可能和廉价的钱选择相同。变得更值钱的资金难以承受高风险，这就决定了低风险或无风险套利活动会受到欢迎，风险偏好的急速转变，将制约高风险的资本市场的投机机会，美股或将因为“钱生钱”的投机活动减弱而面临顶部到来的巨大风险。
就欧洲市场而言，大体上会是美国市场的翻版。
外部经济金融的新变化，对我国经济将产生深远的影响。因地制宜因时而变谋划对策，亦将是我国趋利避害的。中央经济工作会议在凝聚经济共识、增强经济发展信心、防范金融风险爆发的基础上，为今年经济稳定增长指明方向。在国际经济形势错综复杂变动时，这次会议确立的正确的经济方针，有助于稳定经济发展的金融基础，也有助于提升管控风险的驾驭能力，有助于激发经济增长的潜在能力，更有助于保持清醒果断的决策执行，以便能够始终牢牢把握经济工作的主动权。
国际经济金融市场结束动荡转入平稳，也使我国经济赢得了有利的外部环境。世界经济环境的新变化，也给中国经济转型提供了机遇期。
首先，中国在世界问题中的影响力扩大，将给人民币发挥作用创造过去所没有的机遇。全球大多数新兴市场都在风雨飘摇中挣扎，以股票为代表的金融市场动荡不已，但经过国家不懈的努力，实现了人民币加入SDR的战略构想，人民币迈出了国际化进程为关键的一步，而在这个岁末年关之时，由中国力量主导的亚投行也开始了实质性的运作。
其次，以美元为主导的世界货币体系有了新的稳定基础，美元和人民币汇率体系重新估值对我们利大于弊。央行去年12月7日公布的数据显示，截至11月，我国外汇储备余额为34382亿，美元无形之中增加了外储的含金量。同时，人民币相对美元出现了贬值趋势，12月18日美元兑人民币一度到6.4880，这在一定程度上缓解了出口企业的经营压力，有利于发挥进出口企业对经济增长的贡献度，形成了对出口战略发挥作用的保护，维持了作为新兴经济体的产品自身的竞争优势。
第三，世界资源价格眼下正处于历史低位，尤其全球以原油为代表的大宗商品价格进入了低价区域，跌了还跌的石油、金属等战略物资价格不断破位，为我们的全球配置资源，战略物资储备提供了非常有利的条件，可以降低资源的有效依赖，也为财政准备经济增长的实力创造了条件。
第四，独立于美国金融市场走势的中国资本市场有可能产生特别的机会。一方面，笔者觉着美国股市经过长达7年的牛市，随着美联储的加息过程，正在17500-18200点构筑大顶，但我国资本市场却会摆脱美股的影响，经过7-8年的艰苦磨砺，不仅从2014年7月指数脱离2000点开始，逐渐显示出独特的投资价值和市场吸引力，特别在经历了去年夏天的行情巨震后，经过凤凰涅槃的洗礼，或将在制度改革的推动下开启全新的发展阶段。
总体而言，中国经济金融虽然面临基本面有恶化因子的威胁，但同时中国经济更存在自我修复和自我疗伤的功效，能智慧地化解国际经济协作机制的矛盾，也能从国际经济运行走向不确定性中找到正确的方向，能从中国经济“新常态”的追求中找到出路，在关键时刻下定决心去化过剩产能，大力化解房地产过剩库存，使中国经济调整到正确的轨道，有可能长远地影响中国经济的走向，以便能更有余力防范可能出现的金融风险。
或许2016年我国投资人面对的大风险是人民币贬值。伴随着美联储加息的，是人民币遭遇改革阵痛期。年末岁初，人民币在岸和离岸市场的汇率都在下跌，在岸与离岸市场的汇差，让一些金融机构有了投机套利机会。如何既让人民币汇率随市而动，又能维持汇率相对稳定，不使经济下行的压力增大，期待着中国央行拿出大智慧。
（作者系上海金融学院统计系副教授）
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