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房产税改革应以永续使用权和继承权换取征税权

证券时报网   2014-04-18 08:52

[摘要] 十八届三中全会《决定》提出,“加快房地产税立法并适时推进改革”,那么,如何进行房产税改革?

十八届三中全会《决定》提出,“加快房地产税立法并适时推进改革”,那么,如何进行房产税改革? 中央党校国际战略研究所副所长周天勇在做客证券时报网财苑社区中指出,房产税改革应以永续使用权和继承权换取征税权,按照这样的思路去设计具体的房地产税征收政策和过渡方案,才能兼顾政府,企业,和高、中、低不同收入人群各自的利益,实现较为平稳的过渡和可持续发展。衡水房天下

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周天勇首先指出,从目前地方财政收入的正规渠道看,增值税75%归中央,营业税改革为增值税后,如果没有新的税种,未来地方财政收入在全部财政收入中的比例将进一步下降,几乎没有稳定的税收收入。地方政府目前的开支,除税收部分外,65%~75%来自于卖地、收费和借债。地方财政中,2010~2012年三年土地出让金收入为年均3万亿元,已高达地方政府年收入的40%~50%,有的地区更高。而且,从历史的更长时间看,年度间收入很不稳定;从未来看,城市化的进程总有一天将基本完成,卖地财政也将终结。并且,目前的土地财政,形成地方政府扩大城区、大上项目、强征强拆、垄断出让、推高房价、实业趋落、房地产泡沫等一系列问题。那么,如何改革呢?衡水房天下

一些学者不主张房地产税改革,而是进行微调,在其他方面开源节流。但是,周天勇认为这种思路会遇到体制和社会格局的变化所带来的问题

(1)按照党的十八届三中全会《决定》部署的农村土地体制改革,农民同地同价,减少征地范围;(2)强调用地红线、用途规划管制,约束政府用地;(3)农民抵制强拆强征,征地难度越来越大。结果就是地方政府的土地出让金将大幅度下降,并越来越少,征地囤地储备抵押给银行借债的行为也将受到限制,其他借债行为也会因债务审计和考核大大减少。一方面,地方政府财政将遇到前所未有的困难,行政公务经费紧张,交通补助等公共服务开支将缩减,生态保护环境污染支出将不保,低收入人员保障将受到影响,城镇基础设施无法建设和维护;另一方面,住宅投资性需求也无法抑制,房价继续快速上涨。

目前研究开征房产税另一个方案的思路是:居民住宅年期不永续化,基本居住消费部分免征房产税,对多套房累进开征房产税,对企业开征房地产税

。具体表现为: (1)现有土地管理法使用年限40~70年,到期重新申请,按照使用期结束时的价格交纳出让金后可继续使用,否则国家收回土地使用权和地面建筑。(2)住宅法定面积,或者套不征,从第二套起,按市价累进征收。比如,一居民在北京(楼盘)有四套住宅,都为150平方米,价格均为5万元。第二套按市价2%征收,则 需交税金15万元;第三套按市价3%征收,需交税金22.5万元;第四套住宅,按4%税率征收,需交30万元。这个方案的结果是:(1)开征房产税的前几年中,由于累进征税,加上房产税挤出住宅交易,地方财政房产税和房地产交易税收入大幅度增加。(2)房产税开征后,为了降低持有成本,多套房的居民将二套以上抛出,其一,使地方政府的房产税减少,如果大部分都将一套以上房抛出,只保留居住房,由于套免税,政府 住宅房产税部分又陷入枯竭;其二,如果仅开征企业的房地产税,税收负担就会全部压在企业身上,税负过重会影响企业经营和就业岗位的稳定和增加;其三,房屋 供应量大增,房价下跌,可能使银行坏账增加,金融风险加大,政府房产税征税价格水平也下降,收入也会减少。(3)城镇居民基本消费住宅不交房产税,二套要 交税,不论是一套还是多套,都只是在规定期限内有使用产权,过期不补则土地和建筑物无偿收归国有。

按照这种思路,一是虽然无损基本居住居民,但持有多套房的中产阶层财富再分配过猛,将严重损害中产阶层利益,不利于中产阶层的扩大;二是中产阶层抛完一套以上房产后,居住房产方面失去了地方财政的稳定税源,不符合“居住并有房屋财产,政府就要提供公共服务,居住人相对应需要交纳税收”这一原则。

这种思路方案的改革,虽然易于启动,但是后患无穷

周天勇进一步指出,房产税改革不启动,或者基本居住消费部分不改革而对多套房累进进行大改,这两种思路,都是行不通的。正确的思路应该是:以永续使用权和继承权换取征税权

。土地所有制改革的方向,是全部国有、永续使用,对全部土地进行发证确权;区分消费与投资并按居住面积分类征税;根据城镇居民人均可支配收入水平对消费性住宅征税,并且分六年逐步征收到位;根据市价对投资性房产进行征税;对于原本征收了高额土地出让金的部分土地先征后退、避免重复征税。

按照这样的思路去设计具体的房地产税征收政策和过渡方案,才能兼顾政府,企业,和高、中、低不同收入人群各自的利益,实现较为平稳的过渡和可持续发展。

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