[摘要] 衡水房天下第一期置业大讲堂于3月2日圆满落幕，本次置业大讲堂与看房团同步举办，三条线路同时开讲，分别为熙悦春天站、香榭丽都站和滨湖国际站，为广大网友提供最实用的购房指导。现场网友反响强烈，表示这些购房信息十分实用，对他们买房置业具有很高的参考价值。
房天下讯 衡水房天下期置业大讲堂于3月2日圆满落幕，本次置业大讲堂与看房团同步举办，三条线路同时开讲，分别为熙悦春天站、香榭丽都站和滨湖国际站，为广大网友提供最实用的购房指导。现场网友反响强烈，表示这些购房信息十分实用，对他们买房置业具有很高的参考价值。本次置业大讲堂主要内容如下：
【更多优惠，更多折扣】【2014年3月23日看房团全新起航！】
买房需考虑几件事 高压线加油站噪音
高压线附近居住会使新生儿患病、住在垃圾场附近会使老人得肺病、噪音每超过多少分贝就会给人体带来伤害……这是坊间流传着种种买房不可触碰的几类环境原则。那么，“高压线到底对人体会产生怎样的危害？”“距离多远，才算安全？”“是否有一个明确的标准和说法？”高压线、加油站、高架桥是否真的是买房需要避讳的因素？
高压线辐射增大儿童患病风险 买房需注意安全距离案例一：王先生最近看中了一处房子，价格、户型都很合适，可是去项目现场看了房之后，犹豫不决。据他称，意外发现楼盘周围有高压电线，“高压线距离住房多远是安全距离，会不会有辐射？”
解答：高压线路在城市建设过程中是必不可少的电力设施，很多时候是先完善高压电设施，然后才能确保楼盘建设。有业内人士表示，我国电网输电线路或电力设施产生的电场和磁场都属于极低频场，市区内高压线路对人体没有危害，的影响就是城市景观。另外，市区规划的高压线都是在安全距离之外，市民可以放心。
英国专家认为，高压线产生的磁场安全值为0.4微特斯拉(μt)，高于该值，儿童将面临患病风险。高压线的安全距离是多少？据悉，220千伏的高压线在百米范围内的电磁辐射强度超过0.4微特斯拉；132千伏的高压线在数十米范围内的电磁辐射强度超过0.4微特斯拉；11-66千伏的高压线在十数米范围内的电磁辐射强度超过0.4微特斯拉；埋藏在地下的高压线只在数米范围内的电磁辐射强度超过0.4微特斯拉。
案例二：周小姐称自己所在小区附近有一个变电站，每次一走进就有种不舒服的感觉。究竟住房离变电站多远才合理？
解答：住宅离变电站多远才相对安全，这要视变电站的电压量来确定。我国《城市规划相关规定》：“一般1万伏的高压线塔与居民楼的水平距离是5米，11万伏的10米，22万伏的15米，50万伏的25米，高压线塔应尽量避开居民楼。”
国家环保局十八号令《电磁辐射管理办法》规定：电压在100KV以上的输变电设备一般与居民住宅或其它环境保护敏感目标保持如下距离——220kV变电站：20米；110kV变电站：15米；35kV变电站：15米；10kV变电站：8米；新建的220kV架空电力线路，要求架空电力线与居民住宅净空距离保持9-12米以上。临街住宅越高层噪音越大 双层玻璃墙壁填充吸音棉降噪。
案例三：陈女士很疑惑，现在新开发的楼盘都是高层住宅，一般人都喜欢住得越高越高，那高层的噪音是不是会小一些呢？
解答：人们总以为住在高至九层以上的房间与住在三层以下的房间相比，距离噪音源要远得多，理应受到干扰小一些。然而，在高层住宅，特别是临街的住宅楼的人，却往往感到噪音很大，这同人们通常想象的不一样。调查研究数据显示，第11层的平均噪音为76.4分贝，第2层的平均噪音为70.2分贝。高层反而比低层噪音大，这同站得高能看得远的道理有些类似。人们在高处所以能看得远，是因为视线不受障碍物的阻挡。声音也一样，在楼房高层，由于没有障碍物的阻挡，许多声音可以直接传播过来，因而就显得更吵闹些；而在低层，虽然距离街道、马路很近，但声音容易被地面障碍物阻挡、衰减、吸收，所以与高层住房相比，反而噪音要小些。如果你已经选择购买了高层住宅，可以通过采用两层玻璃的方式来降低噪音。在装修期间，可以在临街一面的墙壁加一层纸面石膏板，墙面与石膏板之间再用吸音棉填充，然后再在石膏板上粘贴墙纸或涂刷墙面涂料。另外，墙壁过于光滑，室内就容易产生回声，从而增加噪音的音量。专家建议，选用壁纸等吸音效果较好的装饰材料，或利用一些石材等装修材料，将墙壁表面弄得粗糙一些，以减弱噪音。
案例四：网友咨询，近期想买房，是不是加油站周边的楼盘都不太安全？安全距离多少才合适？
解答：加油站存储大量油品，确实存在一定风险。但它又是城市必需品，如今城市用地越来越稀缺，加油站选址也比较困难。另外，尽管汽油柴油难免挥发出一些有毒有害气体，但只要在安全距离之外，对人体影响不大。据悉，居民小区根据住户数量划分为1、2、3类居民区，加油站根据油料存储量也划分为1、2、3级加油站，其中60立方米以下为3级，60到120立方米为2级，120到180立方米为1级。据介绍，国家建设部2002年5月发布的相关规定，埋地油罐与民用建筑的防火间距标准存有差别，以3级加油站和3类民用建筑为例，间距可以缩短到10米，而1级加油站和1类保护民用建筑之间的间距则为25米。如果是学校、体育馆、医院等重要公共建筑物，防火距离不论加油站级别均为50米。与同时，加油站也被要求安装油气回收装置，减少挥发的油气影响周边环境。
购房公摊问题答疑
买房子是大多数购房者一生中的一件大事，那么在购房时可能会遇到的诸多问题应该如何解决呢？公摊面积究竟包括哪些部分？如何计算？公摊面积多大才算合理？因公摊面积计算起来比较复杂，所以也是房屋买卖中猫腻重重、纠纷不断的焦点。
【更多优惠，更多折扣】【2014年3月23日看房团全新起航！】
一、公摊面积如何区分？
所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。
长期以来，消费者习惯按建筑面积买房，而建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积，这就使某些不法开发商利用“公摊面积”这个合法外衣，在房屋销售过程中“不该摊的乱摊”。但是，由于建筑面积计算的复杂性和专业性，购房者很难知道自己买的房子面积够不够，有没有被开发商兑水。 所以，很多购房者就这样吃了“哑巴亏”。
公摊面积如何区分？
目前我国尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。现在政策主要是根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为: 1. 大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;2. 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。
不应计入的公用建筑空间为:
1. 仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;
2. 售房单位自营、自用的房屋;
3. 为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。
二、如何计算公摊面积
公摊面积过大，势必降低房屋的性价比;过小，则影响居住的舒适度。那么公摊面积如何摊才算合理？目前的购房贷款分为公积金贷款、商业贷款和组合贷款（公积金贷款和商业贷款）三种形式。由于外地人无法交纳住房公积金，所以在购房只能采取商业贷款的方式。目前有一个可以用来考量的概念，即住宅楼公摊系数。住宅楼公摊系数计算方法为:需要公摊的共有建筑面积总和除以参加公摊的各单元的建筑面积总和，然后用各单元参加公摊的建筑面积乘以分摊系数，就可以得出各套房屋的公摊面积。其中，需要公摊的面积要由产权部门测绘队实地测量。
一般来说，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。高层公摊系数一般在0.18～0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11～0.16之间。不过，每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。普通住宅的一般公摊比例： 多层：8%——15% 小高层： 10%——20% 高层：15%——30% 如何计算公摊面积？建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积 公摊面积＝公摊系数＊套内建筑面积公摊系数＝总公共分摊面积／（套内建筑面积＊总套数）套内建筑面积＝套内使用面积＋墙体面积 三、影响公摊面积的因素有哪些影响公摊面积的因素：
1、户型 同一栋楼里一梯一户、一梯两户和一梯三户是不一样的，典式楼和板式楼市不一样的。
2、套内面积 正如你所说，房子大就多点，房子小就少点
3、公共设施 只有楼梯和既有楼梯又有电梯是不一样的，公共设施、走廊越多公摊就越大。
4、建筑规模 楼梯高度越高公摊越大。可分摊的公用建筑面积 ： 大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙），为墙体水平投影面积的一半。
不应计入的公用建筑空间 ： 1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间 2、售房单位自营、自用的房屋。 3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。
四、购房公摊问题温馨提示
温馨提示： 1、其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。
2、售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。
3、售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。
4、建设项目部分竣工、售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经国家房管部门同意，并需书面承诺：先按预售合同的约定，用先行计算的商品房销售面积，与购房人结算房价。在建筑项目全部竣工后，与测绘部门最终实测的结果相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变；面积减少的，售房单位应按实际售价退款。
5、商品房如按整层或整楼门销售，其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的，不参加其他楼层（楼门）相同公用建筑面积的分摊。其公用建筑面积亦不被其他楼层或楼门分摊。
浅析如何选择楼盘
买房是人生中最重大的事件,也是大多数人的投资之一。就当前的社会现实来看，买房是结婚、生子和生活稳定的基础，也是应对通货膨胀、实现资产保值增值的首要手段。因此，买房对每个人而言，其重要性都是毋庸置疑的。购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大事。我们该如何选择一个好的楼盘呢？
【更多优惠，更多折扣】【2014年3月23日看房团全新起航！】
窍门一：地段优先
价格为本李嘉诚有一句名言：“地段、地段、还是地段”。传统上人们认为越繁华、越接近市区的地段越好。那么买房该如何选择地段呢？越繁华、越接近市区越好吗？
依小编来看也不尽然，小编一直坚信适合自己的才是的。
市区地段 优点：社交方便、生活方便、
缺点：污染大、不安静、价格较贵，短期内空间不是太大。
市郊地段 优点：价位不高，潜力可观，对于工薪阶层来说，市郊是不错的选择。交通还算便利，随着城市的不断外延，5-10年之内这里会日渐繁华，成为市区。
缺点：短期内交通不便，加大时间成本，不利于出租。没有的，只有最适合的，地段无疑是影响楼盘的一大因素，但每个人购房的目的不同，购房能力不同，选择也不尽相同。
1.看价格比较时，首先要弄清楚每个项目报的价是什么价。有的是“开盘价”，有的是均价，有的是整套价格，有的是套内建筑面积价格……最主要的是应弄清所选房屋的实际价格，这几个房价出入很大，不弄明白会影响判断力。
2.房屋出售时时毛坯房、初装修、还是非毛坯，也对房屋的价格有很大的影响，比较房价时也应考虑着一因素。
3.买房子毕竟是一件大事，不能光看便宜，更重要的是性价比，衡量一套房子的价格不仅要用这个小区的均价，还要参照周边其他楼盘的价格。
窍门二：配套齐全 绿化率高
居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。小区内应设有菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径不要超过150米 居住区外的配套设施也与生活密切相关，要注意有没有化工厂、大型变电站、垃圾站、加油站、汽车、机动车维修点等。配套设施包括市政配套、生活配套两个方面。市政配套是指水、暖、气等。活动基础设施应包括：教育设施：托儿所、幼儿园、小学、中学等；医疗卫生设施：卫生站、居住区门诊、医院；文化体育设施：综合文化活动中心、体育场；商业服务设施：综合食品商场、综合百货商场、集贸市场、药店及其他第三产业设施；金融邮电设施：银行、邮局等； 居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是：“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化。 居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用。 有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30%。在市区附近，如果住区绿地率能达到40%甚至50%，就比较难得了。
窍门三：交通便利
户型宜居居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的“人车分流”，汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰，因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量，但这种方式造价较高。人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团，停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面。
平面布局合理是居住舒适的根本，好的户型设计应做到以下几点：
（1） 入口有过渡空间，即“玄关”，便于换衣、换鞋，避免一览无遗。
（2） 平面布局中应做到“动静”分区。动区包括起居厅、厨房、餐厅，其中餐厅和厨房应联系紧密并靠近住宅入口。静区包括主卧室、书房、儿童卧室等。
（3） 起居厅的设计应开敞、明亮，有较好的视野，厅内不能开门过多，应有一个相对完整的空间摆放家具，便于家人休闲、娱乐、团聚。
（4） 房间的开间与进深之比不宜超过1比2.
（5） 厨房、卫生间应为整体设计，厨房不宜过于狭长，应有放置配套的厨具、吊柜、冰箱的空间。卫生间应有独立可靠的排气系统。下水道和存水弯管不得在室内外露。
窍门四、物业顺心
开发商靠谱因为购置一套住房需要大把的资金，所以，多数人在购房时，几乎把所有的精力都集中在讨价还价上，而对物业服务则没有引起足够的重视。实际上，物业水平的高低，对今后的居住质量是很重要的，绝不是可有可无、可好可坏的。 可以想象一下，包围在一片垃圾中的花园洋房，能不能激发人们的居住欲望？显然是要大打折扣的。因此，在决定购房之前，一定要把物业水平作为重要一环，用心考察清楚，并作为是否决定购房的重要条件。 随着居住水平的不断提高，物业服务已经成为住房消费中的重要组成部分，是市民日常生活的基本内容之一。物业管理水平的好坏，不仅代表着住宅环境的档次，也影响着实际居住的质量。
1.质量的保证。越有实力的开发商，盖得房子质量越有保证。
2.降低风险。有实力的开发商能保证你能快速的拿到房。没有实力的开发商，如果你买预售房，合同写的两年交房，三年办理产权证。可是，有可能三年都交不了房，或者交了房，由于开发商的资质和银行的贷款等各方面原因，办理不了产权证，也会很麻烦。
3.物业有保证。其实，房子如果没有问题，那物业就是相当关键了。如果你买个小开发商，有可能三五年之后，你那个社区不如一个拆迁的小区，物业管理不严格，小区环境、设施都不能继续配套。如果实力开发商，他们的物业会比较有保证。因为他们要继续开发楼盘，继续卖房子，物业不好，影响他们自己的口碑。
4.其他方面，当然，还有一些其他方面的因素，比如合同是否透明、公开，有没有隐形条款等等。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
