（来源：财经日报）土地市场似乎在一夜之间火爆起来了。自恒大地产在广州以13.22亿元的总价、169%的高溢价率拿地起，短短三天，至少有6宗超过10亿元的土地成交。当业界还在为开发商资金链担忧之际，六家开发商共豪掷85亿元。
大开发商补货
6月20日，成都市国土局出让三宗土地，此次出让现场临时由挂牌出让改为拍卖出让。 同华润地产等大型开发商激战后，龙湖地产最终以12.8亿元竞得武侯区晋阳二、六组宗地，地块面积145.5058亩。
而在前一天，成都市国土局拍卖出让青羊区四威南路3号地块（54.1339亩）和新都区大丰街道高堆社区2号地（101.3371亩）两宗土地。最终，四川本地的蓝光集团以10亿元全部拿下。而青羊区地块在今年4月曾因故终止拍卖。
市场似乎一夜之间回暖--去年成都土地市场流拍频现，即使在今年前5个月，土地市场依然比较冷清。而龙湖昨日的成交价格，用锐理平台成都公司总经理郭洁的说法，"有些出乎预料。"按照市场的预计，楼面地价应该在3000元/平方米以内，然而最后的楼面地价为3315元/平方米，溢价率则达到76.8%.
四川中原地产市场研究中心高级分析师周觅分析认为，土地市场的变化，一方面是受到楼市"红五月"回暖的影响，开发商信心增强，传导到土地市场。另一方面，去年开发商几乎都停止了拿地，而成都楼市是三成项目占到七成的销量，大型开发商存量房消化得很快。
今年3月，蓝光就曾出人意料地以10亿元竞得成都市成华区府青路片区C地块和青羊区清波村6组地块，合计约为102.19亩。蓝光地产成都公司高管当时曾对当地媒体表示，蓝光的刚需房源、快销楼盘销售很快，蓝光需要"补货".
土地市场"有点火"
成都土地市场的形势正是市场的一个缩影。最近三天，至少有6宗超过10亿元的土地成交案，除蓝光和龙湖在成都所拿之地外，其他交易为：
6月18日，恒大地产以13.22亿元的总价获得广州珠江新城地块，楼面地价高达3.29万元/平方米，溢价率达169%;同一天，中铁置业在贵阳拿下5宗土地，总成交金额为22.87亿元。
6月19日，保利地产以13.6亿元拿下重庆九龙坡区两宗土地。总建筑面积54.98万平方米，成交楼面地价2474元/平方米，溢价率0.9%.
6月20日，同一天，广西荣和集团以18.514亿拿下柳州市高新三路至高新五路沿江路东侧的土地。该地块225.33亩，成交单价822万元/亩，楼面地价4554元/平方米，溢价率11%.
对于最近几宗土地成交案，郭洁在其微博上用"土地市场开始'发烧'"来形容。而蓝光集团总裁任霞也对记者笑言，"有点火了",不过她不愿向记者做进一步的解读。
郭洁表示，其实开发商一直在关注土地市场，以前主要是观望，因为对政策面还看不清楚。最近受到小阳春的鼓舞，以及温家宝总理5月湖北讲话和政策面的微调。还有去年大型开发商都没有储备土地，而现在土地市场价格正低，就出现了集中拿地的局面。
某指数研究院上海研究总监陈延彬表示，5月房产市场同环比都在大幅增长，可以说 "政策底"和"市场底"在5月已经显现，而土地市场的回暖比房产市场的回暖要慢一些。中指院监测的15家重点房地产企业，今年1~5月拿地同比下降了70%,多数企业土地储备不够，而房产成交面积同比有7%的增长，销售金额也微幅上涨2%.
陈延彬表示，15家重点企业有丰富的产品线加上降价促销等措施，回笼了一部分资金，因此在一线城市和重点二线城市的土地市场上出现高溢价率土地成交的案例，其中以商业和综合用地溢价率，6月初上海嘉定区嘉定新城D10-24地块就以435.5%的超高溢价率成交，而住宅的溢价率高的多为30%~50%.
不过，范围的去库存化过程尚未结束，据国家统计局数据，5月末，商品房待售面积30740万平方米，比4月末增加432万平方米。其中，住宅待售面积增加278万平方米，办公楼增加6万平方米，商业营业用房增加43万平方米。
一二线城市的去库存化却呈现不同步调。
据上海某房地产研究院监测数据，5月底，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量达2682万平方米，同比增长19.78%,环比下降1.77%.4个一线城市中，除上海外，其余3个城市新建商品住宅库存量均下降，一线城市库存高峰期可能已经过去。
而青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州6个东部典型二线城市新建商品住宅库存总量为2845万平方米，同比增长32.11%,环比下降0.78%.
选择性拿地
就在开发商纷纷在土地市场出手之际，地方政府也看到势头。
根据链家地产市场研究部统计，今年6月上半月，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、南京、杭州、武汉、长沙等20个重点城市的土地市场推出586块，仅上半月环比5月份多出239块，达到年内的峰，推出建设用地2311.4公顷，规划建筑面积4124.3万平方米，环比5月全月多出1512.1万平方米，6月上半月挂牌出让的土地平均楼面价为1392.9元/平方米，底价土地出让金为574.5亿元，环比5月全月多出233.2亿元。
另一方面，政府在土地出让上也降低了起始价格。以成都的青羊区四威南路3号地块（54.1339亩）为例，今年4月公告以4800元/平方米拍卖，最后因故终止，此次拍卖起价降低到4100元/平方米。
同策咨询研究中心总监张宏伟表示，现在开发商拿地主要是土地补充，而且价格也比较便宜，是扩张的好时机，同时，开发商也有抄底的心态，政策面已经微调，现在不储备土地，很可能丧失拿地机会，对两年后的销售不利，市场进一步下跌的可能性不大。
周觅表示，最近政策给了很多暗示和联想，央行做出降息的动作，而央行的动作应该是一系列的，后面还会有连续性政策。而政府也调低了市场价格，现在可以出手，开发商也有抄底的心态。
不过，陈延彬认为，现在开发商拿地还主要是补充土地储备，也有从企业发展战略上选择性拿地，而且也主要是财务控制比较好、产品线丰富、市场应对策略好的企业拿地。他认为，将来不会出现大量高溢价率的土地，开发商虽然资金有所缓解，但是还处于去库存阶段。有些项目价格有些反弹，但是还没有调整到降价以前。
张宏伟认为，土地市场短期内仍然维持低溢价率状况，但是，5月份市场成交量的回暖以及微调政策的频出有可能让资金实力比较雄厚的大型开发企业拿地意愿提升。但是，当这样的成交量回暖还没有呈现出持续状态时，它还不是一个充分的理由。尤其是当前开发企业资金链相对紧张，开发企业不会普遍性地这么激进地进行拿地制造"地王".从现实角度考虑，如果地价略高于市场预期，那么开发商就会停止出手。
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沉寂已久的中国土地市场，近期渐起一股回暖势头。
6月18日，广州，恒大地产以13.22亿元拿下天河区珠江新城D4-B2地块，折合楼面价32968元/平方米，成为广州商业地块新单价地王，溢价率近170%。这一成交楼面价较2011年广州的商业地王楼面地价——17933元/平方米，高出一大截。
出让资料显示，该地块系商业金融业用地，出让面积为4.01万平方米，起始价为4.9014亿元。
一位知情人士介绍，珠江新城D4-B2地块的竞争十分激烈。有十余家开发商参与竞拍，经过几十轮竞价才得以成交。
土地市场趋热的不止广州。
链家地产市场研究部对20个重点城市的土地监测数据显示，6月周，20个重点城市土地平均溢价率达到14.6%。而自去年8月至今年5月以来，这20个重点城市的土地溢价率均低于5%。
某在港上市房企投资部负责人称，房企拿地意愿从未消除过。此前土地市场冷却，一方面是企业资金普遍较紧，另一方面也是缺乏好地块。而5月以来，土地市场优质地块再现，特别是此前少有的住宅地块；再加上上一轮降价跑量后，企业资金困境有所缓解，有了出手新增土地储备的意愿。
“地方政府积极卖地”
土地市场回温，从近期土地市场的成交溢价率可见一斑。
以上海为例，德佑地产监测数据显示，6月以来（截至6月14日），上海土地市场共成交经营性土地9幅，成交总面积22.4万平方米，成交总金额33.7亿元，平均溢价率高达65.1%，这是近一年来首次出现平均溢价率超过50%的情况。其中，位于嘉定区嘉定新城D10-24地块更是创造了435.5%的成交溢价率。
克而瑞上海事业部总监付琦认为，近期土地市场溢价率走高，主要和土地供应方调低出让价格有关。
以位于浦东新区的唐镇新市镇A-03-11地块为例，该地块曾于2011年挂牌，当时其起始报价为15.8亿元。时隔半年后再度出让，该地块的出让面积和容积率均无明显调整，但起始报价已下调了3亿元。
付琦称，2011年，土地市场很多地块流拍或底价成交，原因就是供应方未下调起始价。进入2012年，可查数据中，上海土地市场尚未出现过流拍现象。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，土地市场最差的时候正在过去，楼市复苏后，土地市场也出现了回暖的趋势。
国家统计局稍早前公布的数据显示，1-5月，房地产开发企业土地购置面积13532万平方米，同比下降18.7%，降幅比1-4月缩小0.6个百分点；土地成交价款2620亿元，下降10.0%，降幅缩小3.7个百分点。 中国房地产数据研究院执行院长陈晟亦称，其中可能包含一些保障房用地数据，但土地市场止跌回暖的趋势已有所体现。
陈晟说，当下中国各类投资数据都在下滑，地方政府面临巨大压力，这种压力令其在土地市场释放利好，如推出优质地块，适当调整土地起始价，约谈企业鼓励其来拿地等。
开发商：不怕没好地块
开发商的拿地热情也在回升。
上海一本土开发企业高管称，近期该公司也在寻找土地项目，该公司当前的指标是有便宜优质的地块就出手，并无硬性的新增指标。
该高管举例称，此前该公司看上了一幅嘉定宅地，但报价没有佳兆业高，就放弃了。目前该公司正在二三线城市积极寻找机遇。
在该高管看来，眼下虽然房地产市场成交有所回暖，但限购政策仍未取消，房企资金状况依然较紧，盲目追高拿地依然不可取。从现在的行情判断，下半年地方政府推地热情会进一步高涨，保证健康的资金流，不怕没有好的地块。
德佑地产昨日发布的一份统计报告称，今年8月前，上海还将有13幅经营性地块出让，其中住宅类地块6幅，共计38.7万平方米。截至6月14日，今年的上海土地市场共成交商品住房用地114.5万平方米，较去年同期减少58.9%；总成交金额101.2亿元，较去年同期减少70.3%。
上述报告指出，目前上海已供应商品住房用地90.5万平方米，仅为今年该类用地供应计划的1/4。因此，下半年将会出现商品住房用地集中入市的现象，预计供应规模有望超过250万平方米。
事实上，房地产企业投资热情的回温，还不只体现在拿地上。
房地产投资也有所回暖。国家统计局此前公布的数据显示，5月房地产开发投资同比增长18.2%，已自上月9.2%的逾两年来低点回弹。
此外，新华社17日援引数据称，广东房产地开发企业由于看好后市而做长线投资的意欲强烈。前5个月，其用于设备器具、土地等方面的购置投入呈现较大幅度的增长。其中，1-5月广东房企用于设备器具购置投资21.23亿元，同比大幅增长48.9%。
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