(来源：湖南日报)严格把握“与准入脱钩”、自愿、公开公平、自住、专款专用五大原则
本报12月29日讯今天，全省廉租住房共有产权试点工作现场会议在衡阳召开。记者获悉，自今年9月启动的5个市州33个县市区的试点已取得积极成果，本次会议将总结各地具体操作层面的经验和做法，在全省范围内全面铺开廉租住房共有产权工作。
据介绍，根据国务院“多种方式解决低收入家庭住房困难，多渠道筹措廉租住房建设资金”精神和省政府有关文件，衡阳市的廉租房“共有产权”试点走在全省前列，已对保障户实现了“交钥匙”。今年下半年，衡阳市本级首批拿出1600套廉租住房按均价1000元/平方米由低收入家庭自愿出资共建，实行共有产权。这一做法得到低收入家庭的积极响应，申请出资家庭十分踊跃。截至目前，已回收资金6000万元，预计总共可回收资金8000万元。该市负责人称，今后还将积极推行这一政策，对回收资金一部分用于保障性住房建设资金的还贷，剩余部分将全部投入到保障性住房的再建设。
省住房和城乡建设厅副厅长高东山表示，地方资金配套难已成为制约我省保障性住房建设的瓶颈，以今年全省270个廉租住房新建项目总投资47.17亿元为例，除去中央补助的18.91亿元、省财政资金2.7亿元外，地方政府筹资压力仍然较大。而通过廉租住房租售并举、产权共有的方式拓宽筹资渠道、加快资金周转，对实现廉租住房建设滚动发展具有重要意义。
会议要求，全省廉租住房共有产权工作应严格遵循五大原则：一是“与准入脱钩”原则，即地方政府必须按照获得保障资格先后、实际困难程度等向保障对象进行实物配租，决不能优先将愿意实施共有产权的住户作为配租对象。二是自愿原则，已经入住或取得廉租住房入住权的家庭，本人自愿申请（须向住房保障部门提出书面申请），可实行共有产权。三是必须完善申请、审核、轮候、复核、公示等制度，把握好公开公平原则。四是自住原则，共有产权廉租住房在没有取得上市资格之前，只能用于自住。对转让、出租、出借廉租住房或改变用途且拒不整改的，住房保障部门依规定收回或按合同约定处理。五是专款专用原则。以廉租住房共有产权形式筹集（回收）的资金，实行专项管理、专款专用，专项用于廉租住房建设和维护管理。
记者同时获悉，廉租房“共有产权”为近两年来的制度创新，我省与甘肃、贵州、黑龙江等省一道，是先行探索的省区。
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省住房和城乡建设厅透露：按我省保障性安居工程建设总任务统计，截至11月底，我省各类保障性住房和棚户区改造开工24.98万套、竣工21.6万套，分别为年计划的95.09％和82.22％，到年底可实现国家提出的开工率100％、竣工率60％的目标任务。
上海公租房艰难前行
9月28日，上海大型公共租赁住房社区——上海地产公共租赁住房普陀项目开工奠基。该项目位于普陀区中、外环线之间，房型设计以紧凑型、小户型为主，建成后可提供4000多套公共租赁住房。
这是上海自2009年年底在徐汇、闵行两区开展经适房试点以来，在住房保障体系建设方面的又一重大举措。
此前的8月3日，上海市市长韩正在上海市经济适用住房、公共租赁住房工作推进会上强调，要在全市形成合力，加快推进经济适用住房、公共租赁住房工作。
约200万户无房
目前，上海保障性住房资源包括廉租房、公共租赁房和动迁安置房及经济适用房。
其中廉租房启动。上海廉租房建设始于2000年。当时的申请标准是人均低于7平方米居住面积，符合低保的收入要求，原则是“应保尽保”。
2000年前后，上海还同一样，开展了经济适用房的试点，在中外环以外进行试点。但2002年就暂停了，直到2008年才恢复试点。
与其他城市保障性住房包括廉租房、公共租赁房和经济适用房不同，上海市的保障性住房体系还包括动迁安置房。由于动拆迁、重大工程配套房，以及中小户型的商品房，都被计入统计范围，上海的保障性住房建设看起来并非小数目。
但是，与庞大的需求相比，上海保障性住房虽经十年建设，受益者仍是九牛一毛。有调查显示，2008年上海市户籍人口中，人均建筑面积12平方米以下的“困难家庭”有62.2万户；外来常住人口中20岁-35岁的青年有236.5万，并以每年10万人的速度在增长。另有数据显示：2005年至今，上海常住人口中积累了约200万无房户。
而截至2009年末，廉租房仅解决6.15万户住房困难家庭；首批经适房试点两个项目，亦只解决了两千多户家庭的居住需求。
为加快进度，上海市政府专门成立了“上海市大型居住社区建设推进办公室”，并研究确定了2008－2012年建设目标——开工30万套经济适用住房（约2000万平方米）和30万套动迁安置房（约2400万平方米）。其中2010年，新开工保障房的总体目标为1200万平方米，其中经济适用房约400万平方米，动迁安置房约800万平方米。
在当时的规划中，公租房处于缺位状态。的确，在诸多城市宣布开建公租房时，上海一直未有实际动作。直到2010年6月，这一僵局才真正被打破。
6月3日，上海市公布《本市发展公共租赁住房的实施意见》（征求意见稿），表示将建设公租房以“着重解决青年职工、引进人才和来沪务工人员等常住人口的阶段性居住困难。”
经过6月4日至13日10天公示，在对各方提出的意见汇总分析的基础上，该意见于9月1日进一步修改完善后正式颁布。
公租房不会取代租赁市场
作为推出“公租房”现房的城市，杭州在2009年底推出中国内地版“公屋”，政策覆盖在杭州市区工作的非本市户籍的居民。
厦门市则从2006年开始，大力推进公共租赁住房建设。目前厦门市已建和在建的公共租赁住房项目16个，可提供近2万套租赁房。未来还将继续投入近50亿元财政资金扩大公租房规模，基本实现对城市中低收入家庭住房困难户的全覆盖。
与杭州、厦门的先行一步相比，重庆公租房的步子更大。今年2月，重庆公布说未来十年要建4000万平方米公租房。4个月后，这一目标调整为前三年建成3000万平方米（约200万户家庭）。
重庆公租房的准入条件也甚为宽松：只要年满18岁、在重庆有稳定工作的无房者都可申请。重庆的公租房保障覆盖范围，同香港一样划定为占人口三分之一的中低收入群体。
与其他城市略有不同的是，上海开始探索在保障房建设市场化方面有所突破。其中一大变化是，其他城市公租房的投入主要依靠财政，而上海开始由主要靠政府推动转向寻找企业参与和建立市场机制。
“廉租住房、经济适用住房、动迁安置住房主要依靠政府筹集房源、实施管理，公共租赁住房是政府提供部分资金、资源和优惠政策，由专业机构按市场机制要求实施投资经营管理，同时也鼓励有条件单位（含各类产业园区）建设并经营管理。”上海市房管局住房保障与管理处处长李东告诉《上海国资》。
李东表示，上海市2007年之前即开始研究住房保障体系，2007年开始推进体系构架，着重是基本制度、基本政策的安排。另一方面，则积极实施政策、落实制度，使住房保障受益面的实际成效能够显现。“到今年为止，基本制度、政策构架已有基础，目前是在大的制度安排下细化完善配套政策，落实制度，以取得实际成效。”
据有关专业机构统计，目前上海市共有各类出租住房3000余万平方米。但李东表示，公租房的目的不是取代住房租赁市场，“而是将着重发挥对住房租赁市场的补充和引导作用，解决租赁住房的适配性、安定性等问题。”
与其他城市相比，上海年内可启动的公共租赁住房项目只有100万平方米。这一数字会不会过小？对此，李东解释道，当前上海公租房发展的重点是构架制度和体系，不是首先追求规模。把追求规模放在首位肯定不能持久。“今年的目标是构架制度和体系、完善运行机制、确立试点项目，目的是完善经验，在此基础上，明后年再上规模。”
单位租赁房的先期尝试
实际上，在公租房启动之前，上海已有单位租赁房、人才公寓等多种尝试，其中有企事业单位的自发行为，也有政府推动的项目。
据上海大学房地产管理处处长梁亮介绍，上海大学教师公寓始自1999年，2002年有所增多，2004年达到峰值。其中少量在校内建设，主体来自校外住宅小区。其中部分来自1998年前后上海市教委牵头的教师优惠购房多余部分，大部分来源于宝山校区1999年新建时，将校区附近小区空置房买下来作为学生宿舍的补充，新校区宿舍建好后作为教师公寓。
上海张江集团有限公司的人才公寓建设既有企业需求，亦有政府推动。张江集团常务副总经理刘小龙告诉《上海国资》，张江集团很早即致力于解决“夹心层”的阶段性住房需求。在浦东新区管委会1995年租用海军营房作为单身青年人才临时过渡房，开创上海人才公寓先河的示范带动下，至2009年底，张江集团共提供22.7万平方米，总计2951套人才公寓，与张江镇内的社会租赁房约40万平方米一起，初步形成了张江地区人才居住的住房保障。
教师公寓、人才公寓，以及分布在各企业的员工宿舍等，共同构成上海单位租赁房。在公租房政策出台之前，这与商品房、老公房、经济适用住房、廉租房等共同丰富了上海的住房供应结构，亦解决了部分“夹心层”的暂时居住问题。
但是，这种主要源于单位自发行为的“公租房”尝试，一直是在困境中艰难前行。
梁亮告诉《上海国资》，管理庞大的“公租房”费时费力不说，目前他们面临的主要难题是，房价继续高企，教师工资增长速度赶不上房价增长，导致需要公租房周转的群体越来越多。
阻碍重重
复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为，与经适房和廉租房相比，公租房建设将成为上海的难题。
陈杰认为，上海经适房融资模式已经成熟，廉租房起步也比较早。“上海在资金充裕时，收购了一些廉租房，这方面的试点还是比较靠前的，但是公租房的资金缺口却很大。”
上海市房管局局长刘海生曾坦言，在政策的研究制定中发现，公租房问题“越研究越复杂”。
与廉租房、经适房土地采用划拨方式不同，上海规定，公租房的“建设用地采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用”。这意味着，高昂的土地成本使得公租房的未来举步维艰。而在融资方面，上海公租房发展亦比廉租房和经适房艰难。
李东告诉《上海国资》，上海保障房体系的4大部分，廉租房只租不售，动迁安置房以售为主，经适房以售为主，租售并举，公租房只租不售。土地来源上，廉租房和经适房的土地是划拨的，公租房的土地不是划拨方式，这意味着其建设用地的成本会高于经适房和廉租房。建设资金方面，经适房建设资金虽由企业自己想办法，但由于销售后资金会回笼，开发建设完全可用社会资金。廉租房和公租房则需政府投入。“目前，廉租房建设资金来源有土地净的10%、公积金增值部分资金、财政预算等三类，公租房资金来源还没有明确规定。由于只租不售，资金长期沉淀，加上土地成本高，公租房仅靠市场租金要做到住房成本平衡很难。”
李东表示，考虑到公租房能可持续运营，上海正从两方面动脑筋：一是降低建设成本，比如土地出让金虽然不免，但可推迟缴纳，也可折价作为“干股”（不参与租金分配）；比如可适当提高建筑容积率；比如可适当增加商业配套设施，以其收入补租金收入不足；二是降低经租运营成本，比如税费优惠、补贴等。
“钱”、“地”投入障碍
目前公租房推行较快的厦门、青岛、重庆等地，基本上都以公共财政作为保障，而国内很多城市的地方政府目前财政收入很大程度上依赖于土地出让和房地产市场。建设公租房，一方面地方政府要减少土地出让收入，另一方面还要投入资金进行建设，地方政府投资公租房缺乏动力支撑。
围绕浦东新区的“新民北”地块发生的变化即是明证。“新民北”地块位于浦东干部学院旁，占地面积约13.68万平方米。按照2009年《浦东花木新民北块地块控制性详细规划》，陆家嘴（600663）功能区要落实的1万套人才公寓中有5000套将建造在该地块内，但2010年公布的该地块的规划，已经去掉了“人才公寓”字样，拟建户型也比原先的人才公寓大了不少。
业界分析认为，该地段一侧是昂贵的高端住宅星河湾，地理位置十分优越，建设商品房利润大于人才公寓，可能是导致这一变化主因。
公租房要大量投入，商品房则会产出不菲的，依赖土地财政的地方政府往往选择后者，这使公租房的融资难问题更加凸显。
由于在责任主体上，上海采取“市区（县）联手、以区（县）为主”的方式，如何调动缺乏建设公租房动力的（县）地方政府积极性成为考验。
上海房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉《上海国资》，由于公租房区域性比较强，采取“以区（县）为主”的方式是适宜的。公租房保障的群体以园区工人、高校老师等为主，任务下达到区（县），最终实际的承担者可能是区（县）范围内的企事业单位。对这些单位，可以采取修改土地利用规划盘活原有土地，税收减免、兼顾融资政策等多种方式鼓励。
方向决定未来？
除了政策扶持，究竟是从供应方还是从需求方着力，这其实才是决定公租房发展未来的方向性思路。
管理上海大学教师公寓多年的梁亮对此深有感触。他认为，公租房的作用是过渡，货币补贴可能比实物补贴更有效，更能解决问题。
“比如，政府可出台政策，用低息贷款或者其他方式，解决公租房需求方购买商品房的首付。”
业内认为，租金不低于4%，住宅就具有通过出租获取投资回报的价值。而目前，上海租金不足3%。
“因为投资回报低，许多投资客手里的房子并未拿来出租。实际上，引导这部分市场出来解决现实需求更经济，也更省力。”梁亮表示。
目前，各地并未有公租房货币补贴的实际动作。但在经适房领域，货币补贴已多有尝试。
2009年3月，大连市在供应经适房的同时，首次推出经济适用住房货币化补贴，符合条件的家庭可择其一提出申请，获得资格的家庭在购房后，可享受每户13万元的货币补贴。2009年6月，常州公布的经适房货币化补贴标准为每户8万元。此外，广州、河南、江西九江、贵州遵义、长沙、沈阳、南通、日照等地也在进行类似试点。
陈杰认为，从解决住房需求方可支付能力不足入手，以货币化补贴方式，发展公租房，无论对政府还是需求方，都大有裨益。
以经适房为例，陈杰作了这样的计算：采用货币化补贴的模式，以每月租金补贴500元来算，每年补贴20万户，需要的资金量为12亿元；相比之下，每年10万套（700万平方米）的经适房补贴需要350亿元（以每平方米补贴5000元计）的财政资金。
两相比较，高下立判。“从老百姓的角度来说，货币化补贴租房还能解决更多问题。你可以自主选择真正需要的房子，而不仅限于政府供应的房子，解决就近上班、子女教育等问题。”
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